Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
27.06.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Commercial Property > Архив журналов > Commercial Property №3 (164) апрель 2017
   Версия для печати

Управление многоквартирным домом и придомовой территорией: судебная практика

CP#164 / ПРАВО / стр. 46-48

МАКСИМ ЛИТВИН, ЮРИСТ АДВОКАТСКОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ SPENSER & KAUFFMANN, В СВОЕЙ СТАТЬЕ ОБОЗНАЧИЛ ОСНОВНЫЕ ШАГИ ТОГО, КАК ВЛАДЕЛЬЦЫ КВАРТИР МОГУТ ЗАЩИЩАТЬ СВОИ ПРАВА ВО ВЗАИМОДЕЙСТВИИ С УПРАВЛЯЮЩИМИ КОМПАНИЯМИ, ЖЭКАМИ ИЛИ ОСМД, А ТАКЖЕ ПРИВЕЛ ПРИМЕРЫ ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Максим Литвин, юрист адвокатского объединения Spenser & Kauffmann

Со вступлением в силу 1 июля 2015 года изменений в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», у собственников квартир появилась обязанность в течение года выбрать форму управления собственным домом, которая также охватывает придомовую территорию. Тем, кто до июля 2016 года не организовался для создания ОСМД (объединение совладельцев многоквартирных домов) либо не выбрал управляющую компанию, услуги и дальше будут предоставлять жилищно-эксплуатационные конторы, однако до того времени, пока исполнительные комитеты органов местного самоуправления не проведут конкурсы по избранию соответствующих управляющих по процедуре, установленной Порядком проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома (приказ Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ от 13.06.2016 года №150). Как совладельцам защищать свои права в зависимости от существующих форм управления многоквартирным домом – попробуем разобраться.

НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫМ ФАКТОМ НЕВЫПОЛНЕНИЯ ДОЛЖНОСТНЫМИ ЛИЦАМИ ЖЭКА СВОИХ ФУНКЦИЙ МОЖНО НАЗВАТЬ ИГНОРИРОВАНИЕ УСТНЫХ И ПИСЬМЕННЫХ ОБРАЩЕНИЙ ГРАЖДАН ПО ПОВОДУ ТЕХ ИЛИ ИНЫХ УСЛУГ

СОВЛАДЕЛЬЦЫ ПРОТИВ ЖЭКОВ

ЖЭКи выполняют функции балансодержателя и управляющего в домах, принадлежащих государственному (общественному) жилищному фонду. Их права и обязанности определены в ст. ст. 24, 25 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», среди которых – содержание на балансе имущества, ведение бухгалтерской, статистической и другой отчетности, обеспечение управления имуществом собственными силами или с привлечением другого юридического лица, определение порядка содержания, эксплуатации и ремонта имущества и т.п.

Наиболее распространенным фактом невыполнения должностными лицами ЖЭКа своих функций можно назвать игнорирование устных и письменных обращений граждан по поводу тех или иных услуг Здесь, прежде всего, необходимо понимать, какие именно услуги ЖЭКом не предоставляются или предоставляются ненадлежащим образом. В этом может помочь Перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 01.06.2011 года №869.

С учетом положений Закона «О защите прав потребителей», чтобы доказать неисполнение ЖЭКом своих обязанностей и обосновать, что услуги были предоставлены ненадлежащим образом, следует придерживаться такой последовательности действий:

1. Вызвать представителя ЖЭКа для составления и подписания акта-претензии, в котором указываются сроки, виды и показатели нарушений.

2. Составить и подписать данный акт (в случае неприбытия представителя ЖЭКа или отказа от подписания, подписать его должны хотя бы два совладельца).

3. Подать акт-претензию в ЖЭК.

4. В случае неполучения обоснованного ответа, действия (бездействие) ЖЭКа обжаловать в суде. Впрочем, следует констатировать, что даже положительное решение суда в вашу пользу с обязательством ЖЭКа совершить действия, связанные с управлением многоквартирным домом и придомовой территорией, не гарантирует, что оно будет исполнено так, как этого хотели сами жильцы.

Дело в том, что решение суда ЖЭКи выполняют формально, не устраняя в полной мере проблему совладельцев, по которой, собственно, к ним и обращались. Именно поэтому активная позиция собственников квартир, а также объединение своих усилий предоставляют больше возможностей для наведения порядка в доме.

СОВЛАДЕЛЬЦЫ ПРОТИВ УПРАВЛЯЮЩЕГО

В случае назначения управляющего исполнительным органом местного самоуправления, договор с таким предприятием заключается исполнительным органом местной власти сроком на один год. Если совладельцы захотят досрочно расторгнуть такой контракт, они должны сообщить управляющему не позднее, чем за два месяца до дня его расторжения.

В большинстве случаев у застройщика, заинтересованного в дальнейшем управлении построенным домом, есть аффилированная управляющая компания. Как правило, договор с таким предприятием совладельцы подписывают еще на этапе оформления права собственности на свои квартиры или нежилые помещения. Иногда условие о необходимости подписания контракта с соответствующим управляющим и сроки такого заключения уже включены в договор купли-продажи.

Таким образом застройщик обеспечивает заключение договоров между совладельцами и управляющей компанией. В дальнейшем собственникам очень трудно изменить управленческую компанию, которая даже после сообщения о создании ОСМД, как правило, игнорирует требования о передаче документации и объекта управления, злоупотребляя своими полномочиями и ведя споры с новосозданным ОСМД. Цель понятна – сохранение объекта управления на своем балансе до судебного решения, которым ее обяжут совершить действия по передаче объекта управления на баланс нового ОСМД.

За предыдущий год судебная практика пополнилась рядом решений, которыми совладельцы добились передачи объекта управления и всей документации новосозданному ОСМД. Так, интересным можно назвать судебное дело №910/24620/15 ОСМД «Затишна оселя 17/31 А» против «Сервіс-Житло-Комфорт», по результатам рассмотрения которого суды первой и апелляционной инстанций (судебное решение вступило в законную силу) пришли к выводу, что «форма управления жилищным многоквартирным домом зависит исключительно от принятого совладельцами дома/собранием ОСМД решения и такое право корреспондируется с обязанностью балансодержателя/предыдущего управляющего в установленный срок после создания объединения и поступления соответствующего обращения от объединения осуществить выселение своих работников из вспомогательных помещений и передать объединению по акту приема-передачи жилой многоквартирный дом вместе с соответствующей технической документацией».

Учитывая это, совладельцы, желающие осуществлять управление многоквартирным домом самостоятельно, уже фактически имеют четкий алгоритм действий, законность которого подтверждена в суде.

В БОЛЬШИНСТВЕ СЛУЧАЕВ У ЗАСТРОЙЩИКА, ЗАИНТЕРЕСОВАННОГО В ДАЛЬНЕЙШЕМ УПРАВЛЕНИИ ПОСТРОЕННЫМ ДОМОМ, ЕСТЬ АФФИЛИРОВАННАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ. КАК ПРАВИЛО, ДОГОВОР С ТАКИМ ПРЕДПРИЯТИЕМ СОВЛАДЕЛЬЦЫ ПОДПИСЫВАЮТ ЕЩЕ НА ЭТАПЕ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

СОВЛАДЕЛЬЦЫ ПРОТИВ ОСМД

ОСМД является одним из наиболее эффективных способов управления многоквартирными домами и придомовыми территориями. Вместе с тем, как показывает судебная практика, решения, действия и бездействие ОСМД обжаловать довольно проблематично даже в случае их необоснованности или ошибочности.

В качестве примера можно привести хорошо известный юридическому сообществу спор, инициированный столичным ОСМД «Фундуклєєвський» против физических лиц-совладельцев дома, которые отказались выполнять его решение. Резонанс в данном случае вызвало решение ОСМД о создании ремонтного фонда для ремонта только что построенного дома в объеме более чем 35 миллионов гривен. Объединение мотивировало это тем, что застройщик не выполнил полностью своих обязательств по строительству, в связи с чем совладельцы должны были взять это бремя на свои плечи. По всем совладельцам, которые не захотели или не смогли осуществить взносы в образованный ремонтный фонд, был инициирован судебный спор для принудительного взыскания таких средств.

КАК ПОКАЗЫВАЕТ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА, РЕШЕНИЯ, ДЕЙСТВИЯ И БЕЗДЕЙСТВИЕ ОСМД ОБЖАЛОВАТЬ ДОВОЛЬНО ПРОБЛЕМАТИЧНО ДАЖЕ В СЛУЧАЕ ИХ НЕОБОСНОВАННОСТИ ИЛИ ОШИБОЧНОСТИ.

Решением Шевченковского районного суда Киева в удовлетворении исковых требований ОСМД «Фундуклєєвський» было отказано. Однако апелляционный суд принял полностью противоположное решение, которым стал на сторону ОСМД. По результатам решения, вступившего в законную силу, «новоселы» должны оплатить в ремонтный фонд дополнительную сумму в объеме около одного миллиона гривен. Правда, дело еще рассматривается в кассационном порядке.

Данное дело интересно тем, что ставит общий вопрос о том, все ли решения, принятые большинством, принимаются в интересах всех совладельцев и в связи с этим не подлежат обжалованию? Если большинство совладельцев решат установить мраморные ступеньки в подъезде, украсить стены произведениями искусства, устроить парк развлечений на чердаке или даже сделать ремонт за счет ОСМД в квартире главы объединения – будут ли такие решения законными и такими, что соответствуют интересам всех совладельцев?

Установить истину по данным делам сегодня может только суд, который только формирует практику. И худшим вариантом для совладельцев, находящихся в оппозиции к большинству, будет чисто формальный подход судов к решению дел об обжаловании решений ОСМД и/или о взыскании задолженностей с совладельцев.

Для принятия законных решений судам недостаточно установить только законность порядка проведения общего собрания и принятия соответствующих решений. Им необходимо выяснить мотивы принятия подобных решений и проверить их соответствие интересам совладельцев дома, а также констатировать отсутствие нарушений прав совладельцев, даже если такие собственники находятся в меньшинстве.

Впрочем, учитывая невероятную загруженность судов, надеяться на глубокое изучение служителями Фемиды материалов каждого дела, к сожалению, не приходится.


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Путеводитель/Украина

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№5(166) июнь 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ