Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
23.08.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Commercial Property > Архив журналов > Commercial Property №3 (164) апрель 2017
   Версия для печати

Редевелопмент промзон: pro et contra

CP#164 / ДЕВЕЛОПМЕНТ / стр. 28-32

МНОГИЕ ЗАРУБЕЖНЫЕ ПРОЕКТЫ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗОН МОГУТ СТАТЬ ИСТОЧНИКОМ ИДЕЙ ДЛЯ УКРАИНСКИХ СПЕЦИАЛИСТОВ. ИЗУЧИВ ВСЕ НЮАНСЫ РАЗРАБОТКИ И РЕАЛИЗАЦИИ ПОДОБНЫХ ПРОЕКТОВ, А ТАКЖЕ СЛОЖНОСТИ, С КОТОРЫМИ СТОЛКНУЛИСЬ АРХИТЕКТОРЫ И ДЕВЕЛОПЕРЫ, ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ ЭКСПЕРТЫ С БОЛЬШИМ УСПЕХОМ СМОГУТ ПРИСТУПИТЬ К РЕШЕНИЮ ПРОБЛЕМ С ЗАБРОШЕННЫМИ ПРОИЗВОДСТВАМИ В КИЕВЕ И УКРАИНЕ В ЦЕЛОМ.
СЛОЖНОСТИ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА

Несмотря на очевидный положительный эффект от редевелопмента промышленных территорий как минимум в виде нового качественного городского пространства, привлечения инвестиций и создания рабочих мест, такие проекты в своей реализации сталкиваются со множеством проблем, а также с критикой со стороны общественности. К примеру, так было с Олимпийским парком в Лондоне. «Несмотря на очевидный триумф, данный проект подвергся широкой критике. Это связано, во-первых, с тем, что все небольшие бизнесы и производства, существовавшие на этой площадке, были выселены перед началом подготовки к играм в 2007 году. Во-вторых, за исключением нескольких кирпичных цехов, территория будущего парка была очищена от застройки, и сегодня здесь мало что напоминает о его индустриальном прошлом, – рассказывает Мария Пашенько, архитектор и урбанист. – Но основные сложности проекта до сих пор связаны с вопросами финансирования. Дело в том, что изначально большая его часть должна была быть возведена за счет частных инвестиций, однако из-за экономического кризиса это бремя легло на плечи налогоплательщиков. Более того, только содержание парка обходится в 10 миллионов фунтов стерлингов (около $12 миллионов) в год, что, естественно, вызывает недовольство общественности».

В процессе работы над проектом редевелопмента железнодорожного вокзала King's Cross в Лондоне возникало много ограничений как правового характера, так и обусловленных характеристиками этого и близлежащих участков, среди них – наличие туннелей, железнодорожных путей, сети каналов, защищенных памятников архитектуры, взрывоопасной газовой станции, др. «Кроме того, высотность генерального плана района King's Cross была ограничена смотровыми коридорами на собор Святого Павла, проходящими через участок. Поэтому многоэтажные здания были спроектированы только в северной части проекта, – рассказывает Мария Пашенько. – Из-за очень сложной структуры землевладения, акционеров и заинтересованных сторон, процесс принятия решений во время девелопмента был очень медленным, а из-за постоянных изменений в брифе инвесторы потратили более 100 миллионов фунтов стерлингов (около $125 миллионов) на разработку окончательного дизайна. Да и работа с индустриальными сооружениями потребовала большего количества времени и ресурсов, чем планировалось, не только по причине их плохого состояния, но также из-за сложных согласовательных процедур. К тому же развитие участка не могло начаться до завершения строительства железнодорожной линии Eurostar в 2007 году».

Среди сложностей при редевелопменте промышленных территорий Джон Фотиадис, архитектор и основатель архитектурного бюро John Fotiadis Architect, называет риски, связанные с характеристиками почвы. Например, такой участок может потребовать дополнительного укрепления фундамента, что существенно увеличит стоимость реализации проекта. «Еще более проблематичным может стать загрязнение территории, связанное с ее промышленным функционированием, ведь стоимость дезинфекции очень высокая, – говорит эксперт. – Поэтому роль инженера в таких проектах нельзя недооценивать, поскольку он действительно является первым консультантом, который должным образом проанализирует возможности развития бывшей индустриальной зоны».

Говоря об особенностях редевелопмента в США, Джон Фотиадис также обращает внимание на временные рамки, которые будут варьироваться по многим причинам. Например, потребуется определенное количество времени и финансовых средств, которые необходимо инвестировать, чтобы пройти процесс согласования проекта с муниципалитетом. К примеру, в Нью-Йорке только изменение назначения земельного участка может занять около двух лет.

ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ ЭФФЕКТ ОТ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ – ЭТО, В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ, ИЗМЕНЕНИЕ ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ И СОЗДАНИЕ НОВОГО КАЧЕСТВЕННОГО ПРОСТРАНСТВА, ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ И СОЗДАНИЕ РАБОЧИХ МЕСТ

ОЛИМПИЙСКИЙ ПАРК (OLYMPIC PARK), ЛОНДОН
ФОТО: QUEENELIZABETHOLYMPICPARK.CO.UK

Олимпийский парк, созданный в Лондоне в рамках подготовки к Олимпийским играм 2012 года, занимает площадь в 226 гектаров. Он расположен в бывшей промышленной зоне города – East End, которая в процессе подготовки к спортивному мероприятию превратилась в полноценный район с новой инфраструктурой. Подготовка участка к строительным работам началась в 2007 году, строительство стартовало в 2008 году, а завершилось в 2011.

Особенностью проекта Олимпийского парка являлось то, что он во многом был обусловлен проектом будущего формирования территории после окончания соревнований, и оба направления разрабатывались параллельно. Благодаря такому подходу этот район Лондона продолжает развиваться, в отличие от подобных участков в других городах, принимавших игры, например, в Пекине и Афинах, где территории олимпийских парков больше не используются. «Лондонский Олимпийский парк после завершения состязаний нуждался в трансформации, к тому же городские власти хотели использовать уникальную возможность, которую дали Олимпийские и Параолимпийские игры для регенерации постиндустриального района East End в восточной части Лондона, – рассказывает Мария Пашенько. – В частности, я принимала участие в разработке правил для будущих застройщиков Олимпийского парка, регулирующих девелопмент на этом участке после завершения мероприятия: высотность, плотность и целевое назначение объектов, использование их первых этажей, количество открытого пространства, профили улиц и т.д.».

«Олимпийский парк в Лондоне – один из наиболее интересных и масштабных проектов редевелопмента бывшей промышленной территории, над которым я работала в компании Allies and Morrison», – продолжает Мария Пашенько. Главным элементом этого проекта стал Олимпийский парк Королевы Елизаветы. Он и восемь сооружений, оставленных после игр, создали «каркас» генерального плана, вокруг которого формируется общая, преимущественно квартальная застройка. В частности, на сегодняшний день уже построено около 2800 квартир, включая трансформированную Олимпийскую деревню, и еще около 7000 будет возведено до 2030 года. «По обещаниям властей, 30% всего построенного на данной территории жилья будет социальным», – отметила Мария Пашенько.

ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ ВОКЗАЛ KING'S CROSS, ЛОНДОН
ФОТО: МАРИЯ ПАШЕНЬКО

В проекте редевелопмента железнодорожного вокзала King's Cross, расположенного в северо-восточной части Лондона, более 20 зданий и сооружений Викторианской эпохи были отреставрированы и дополнены современным дизайном. Например, в бывшем хранилище зерновых Granary сейчас находится всемирно известный университет Central Saint Martins.

«Такое сочетание старого и нового придает месту уникальный и «многослойный» характер. Поэтому, с моей точки зрения, это образцово-показательный проект, построенный известным девелопером – компанией Argent», – комментирует Мария Пашенько.

Большая часть территории проекта King's Cross, который в целом занимает 27 гектаров, отведена под открытое пространство: 40% площади участка или 10,5 гектара выделены под десяток новых общественных площадок и 20 новых улиц, а также под сады, парки и пешеходные аллеи вдоль каналов. «Более того, чтобы вдохнуть жизнь в новый квартал, еще до окончания процесса регенерации на участке были созданы объекты с временными функциями: живописное озеро площадью 10х40 метров, театральные площадки и локации для арт-перформанса, даже мобильный сад в кадках», – рассказала об особенностях проекта Мария Пашенько.

«ОСНОВНАЯ ЦЕЛЬ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В ВОЗМОЖНОСТИ ВДОХНУТЬ НОВУЮ ЖИЗНЬ В ЗОНЫ, ПРЕДЫДУЩЕЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ КОТОРЫХ СЕБЯ ИСЧЕРПАЛО»

ПРЕИМУЩЕСТВА РЕДЕВЕЛОПМЕНТА

Положительный эффект от реализации проектов редевелопмента промышленных территорий, – это, в первую очередь, изменение городской среды и создание нового качественного пространства. «После трансформации постиндустриального восточного Лондона, эта часть города получила новую жизнь, с 2013 года уже более 4 миллионов людей посетили Олимпийский парк, – рассказывает Мария Пашенько. – Положительные перемены произошли и в районе вокзала King's Cross. Регенерация территории практически завершена, и ранее заброшенный железнодорожный пустырь превратился в оживленный многофункциональный квартал с большой социальной составляющей». В частности, благодаря редевелопменту данный участок теперь сочетает недвижимость с разнообразными функциями: офисные помещения общей площадью 316 000 м2, 2000 жилых апартаментов, 46 400 м2 торговых и развлекательных площадей, отель и объекты социального назначения: две школы, университет, бассейн, школа кулинарии, галереи, музыкальные центры, спортивное поле, а также более десяти гектаров открытого благоустроенного пространства.

«Что касается основной цели редевелопмента промышленных территорий, на мой взгляд, она заключается в возможности вдохнуть новую жизнь в зоны, предыдущее функциональное назначение которых себя исчерпало, – говорит Джон Фотиадис. – Во всем мире существует множество положительных примеров регенерации промзон, которые были практически заброшенными и даже опасными. Это Meatpacking District на Манхэттене в Нью-Йорке и район La Brera в Милане. Несмотря на то, что Украина все еще переживает очень сложный экономический период, даже в это время существуют возможности возрождения заброшенных частей городов страны, имеющих промышленный характер».

Уникальность проекта De Ceuvel заключается не только в том, что он вернул к жизни заброшенный промышленный район – этот парк является своеобразной площадкой для внедрения и тестирования «зеленых» технологий. Его концепция – создание замкнутой системы и полноценное самообеспечение, и все технологии направлены на достижение этой цели. Среди них – биофильтры для очистки сточных вод, солнечные панели, установленные на крышах зданий, др. При этом в De Ceuvel продолжаются эксперименты с новыми энергосберегающими и энергогенерирующими системами, благодаря чему этот офисный парк стал своеобразным центром знаний по вопросам экологичности и минимизации использования природных ресурсов. Так, здесь проводятся воркшопы, экскурсии, лекции на эти темы. Кроме того, резиденты парка, в частности компании Metabolic и Theatre Embassy, проводят различные культурные мероприятия. Таким образом De Ceuvel работает над популяризацией идей и технологий экономики замкнутого цикла.

ОФИСНЫЙ ПАРК DE CEUVEL, АМСТЕРДАМ
ФОТО: DE CEUVEL

De Ceuvel – проект редевелопмента промышленной зоны в Амстердаме (Нидерланды), а именно – территории бывшего судостроительного завода Ceuvel-Volhardig, закрывшегося в 2000 году. Этот участок привлек внимание группы архитекторов, которая в 2012 году выиграла тендер на его аренду, получив, таким образом, возможность реализовать проект под названием De Ceuvel, официальное открытие которого состоялось через два года. В результате редевелопмента промышленной зоны был создан офисный парк – уникальное рабочее пространство и event-локация.

В создании и реализации проекта De Ceuvel принимали участие такие компании, как Space&Matter (планирование, дизайн и архитектура), Smeelearchitecture (проектирование), Metabolic (разработка концепции, разработка и внедрение «зеленых» технологий), Studio Valkenier (дизайн кафе Cafe de Ceuvel), Woodies aT BerLin и Brett Rousseau (подрядчики), Waterloft (финансовый консультант), а также архитектор Йерун Аперс (проектирование и финансовые вопросы), др.

В De Ceuvel свои офисы разместили многие компании – Metabolic, The Dutch Weed Burger, Dr. Monk, The Food Assembly, The Tipping Point и другие. Однако он не является «классическим современным» деловым районом со стеклянными бизнес-центрами. De Ceuvel, несомненно, является противоположностью подобным проектам. Все его офисные здания - это бывшие голландские баржи, предназначавшиеся для жилья. Вместо того, чтобы отправиться на уничтожение, они были перемещены с воды на землю и превратились в стилизованное офисное пространство. Причем в рамках проекта плавучие дома были выкуплены у владельцев, а их реновацию осуществляли будущие арендаторы самостоятельно.

ФУНКЦИИ И СТИМУЛЫ

«Если говорить в целом о проблематике промышленных зон, расположенных в мировых мегаполисах, она примерно схожа для всех городов. Характеристики, присущие заброшенным индустриальным территориям, заключаются в том, что они больше не могут поддерживать функции, предназначавшиеся для них изначально», – говорит Джон Фотиадис. Что касается новых функций для таких участков, то они могут быть разнообразными, начиная от отдельных проектов жилого, коммерческого или социального назначения до многофункциональных зданий или целых городских кварталов. Мария Пашенько обращает внимание на то, что каждая зона уникальна, а при выборе нового оптимального функционального назначения необходимо реинтегрировать такие территории в городскую застройку. «При этом застройка подобного участка должна гармонично объединяться серией общественных открытых пространств, также интегрированных в среду города», – отметила эксперт.

«Расположенные на промышленной территории здания, ценные своими архитектурными или историческими качествами, должны быть сохранены и реставрированы, – продолжает Мария Пашенько. – Для этого важно создать прозрачные механизмы защиты исторических промышленных зданий на городском уровне». По мнению эксперта, также необходимо, чтобы городские власти и местные жители принимали активное участие в развитии таких территорий, создавая вместе с девелоперами государственно-частные партнерства, вкладывая деньги налогоплательщиков в развитие промышленных территорий.

Помимо схемы государственно-частного партнерства, которая достаточно активно и успешно применяется на зарубежных рынках при редевелопменте промышленных территорий, стимулом для реализации таких проектов могут служить определенные льготы и скидки для инвесторов и девелоперов. «В настоящее время в Силиконовой долине в США наблюдается тенденция к созданию среды для проживания и работы. Помещения, в которых молодые люди живут и работают, зачастую являются бывшими промышленными зданиями. Аналогичная модель может быть реализована и в промышленных районах Киева, и если предоставить застройщикам определенные стимулы, такие как налоговые льготы и бонусы, без сомнения, они будут готовы инвестировать в подобные проекты, – считает Джон Фотиадис. – Лично я видел и был впечатлен многими зданиями советской эпохи в столице Украины, которые можно преобразовать в высокотехнологичные общежития для комфортной жизни и профессиональной деятельности. Все, что для этого необходимо, – это профессиональные застройщики и муниципальные лидеры, которые понимают и готовы предоставить стимулы для воплощения проектов в реальность».

ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС 42-14 CRESCENT STREET, НЬЮ-ЙОРК
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: JOHN FOTIADIS ARCHITECT

Американское архитектурное бюро John Fotiadis Architect разработало проект нового жилого комплекса 42-14 Crescent Street, строительство которого ведется в Нью-Йорке на острове Лонг-Айленд. Участок, на котором будет возведен объект, расположен в промышленной зоне Лонг-Айленд-Сити. Традиционно на этом месте размещались складские комплексы и производство, связанное, в частности, с автомобильной промышленностью. Однако в настоящее время Лонг-Айленд-Сити находится в процессе трансформации и редевелопмента. Помимо жилой недвижимости, здесь также расположены культурные учреждения, например, филиал музея современного искусства под названием PS1.

«Почему для застройки данной промышленной зоны был выбран жилой проект? Все просто: Манхэттен стал настолько дорогим, что многие люди ищут альтернативные места для проживания, а Лонг-Айленд-Сити находится всего в 10 минутах езды до районного центра Нью-Йорка», – объяснил Джон Фотиадис.

42-14 Crescent Street – это 14-этажный жилой комплекс, заказчиком которого выступает компания Meadow Partners. Общая площадь здания составит около 4650 м2, в нем предусмотрено 48 жилых апартаментов, включая пентхаусы.

«КАЖДАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ ЗОНА УНИКАЛЬНА. ПРИ ВЫБОРЕ ОПТИМАЛЬНОГО НОВОГО ФУНКЦИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ НЕОБХОДИМО РЕИНТЕГРИРОВАТЬ ТАКИЕ ТЕРРИТОРИИ В ГОРОДСКУЮ ЗАСТРОЙКУ»


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Гид/Guide

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№7(168) август 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ