Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
27.06.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Commercial Property > Архив журналов > Commercial Property №3 (164) апрель 2017
   Версия для печати

Андрей Ковальчук: «Строить необходимо с мыслью о будущем»

CP#164 / ТОЧКА ЗРЕНИЯ / стр. 24-27

КИЕВ НУЖДАЕТСЯ В КОМПЛЕКСНОМ ПОДХОДЕ К ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ. ДЛЯ НАЧАЛА, ПО МНЕНИЮ АНДРЕЯ КОВАЛЬЧУКА, ГЛАВНОГО АРХИТЕКТОРА ПРОЕКТОВ ИНСТИТУТА «МІСЬКЦИВІЛЬПРОЕКТ», СЛЕДУЕТ ОБОЗНАЧИТЬ ВЕКТОР РАЗВИТИЯ СТРАНЫ В ЦЕЛОМ, А ЗАТЕМ СТРАТЕГИЮ РАЗВИТИЯ СТОЛИЦЫ, УДЕЛИВ ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ ИСТОРИЧЕСКОМУ НАСЛЕДИЮ И РЕНОВАЦИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗОН.
Расскажите, над какими проектами работает Институт городского гражданского строительства «МіськЦивільПроект» на данный момент.
Андрей Ковальчук, главный архитектор проектов Института « МіськЦивільПроект»
ФОТО: «МІСЬКЦИВІЛЬПРОЕКТ»

В настоящее время институт занимается двумя основными направлениями: градостроительство и проектирование гражданских зданий. Кроме того, нашим учреждением вместе с Департаментом градостроительства и архитектуры Киевской городской государственной администрации было создано «Пособие по уличному дизайну». Его основной задачей стала разработка рекомендаций по обеспечению безопасности жителей и гостей столицы и обустройству городских зон отдыха и досуга. Также «МіськЦивільПроект» разработал уникальную 3D-модель Киева, включающую в себя все сооружения города и позволяющую проанализировать влияние будущих зданий на городскую застройку и их соответствие архитектурному ландшафту местности.

Над решением каких вопросов в профессиональной сфере сконцентрированы лично Вы как главный архитектор проектов?

Непосредственно меня в настоящее время интересуют актуальные во всем мире вопросы, касающиеся энергосбережения и энергоэффективности, внедрения инновационных технологий в строительстве. Я задумываюсь над тем, каков быт человека сегодня и как он изменится в перспективе, и что я как архитектор могу сделать, чтобы приблизиться к этому будущему.

«В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ В КИЕВЕ НЕОБХОДИМО РАЗВИВАТЬ ПРОЕКТЫ, СВЯЗАННЫЕ С НАУКОЙ И ОБРАЗОВАНИЕМ»

Дайте оценку градостроительной ситуации в Киеве. Какие основные проблемы с точки зрения городского планирования Вы можете выделить?

Основная проблема заключается в том, что на сегодняшний день новый Генеральный план Киева отсутствует, а еще действующий документ уже не актуален для города.

Второе – это большое количество незавершенных зданий бизнес-центров. Судите сами: несколько лет назад, когда экономическая ситуация в стране была более благоприятной для иностранных инвесторов, многие девелоперы начали строить офисные комплексы, рассчитывая на появление множества компаний – перспективных арендаторов их объектов. Оптимистическому сценарию не дано было осуществиться, поэтому многие бизнес-центры так и остались недостроенными, и сейчас по городу можно видеть массу замороженных офисных зданий, как хорошо спроектированных, так и ухудшающих облик города.

Подобный сценарий может произойти и на рынке жилой недвижимости. Ранее в Киеве ощущался повышенный спрос на жилье и прогнозировался дальнейший прирост населения города в связи с активным переселением людей из других регионов, поэтому многие застройщики активно продолжали строить такие объекты. Однако сейчас покупательная способность населения снизилась, вследствие чего могут сократиться объемы вливания денежных средств в этот сегмент недвижимости, а значит, существует риск замораживания строительства некоторых жилых комплексов и как результат – в городе вновь появится множество недостроев.

Дайте Вашу оценку проекту нового Генерального плана Киева.

Несмотря на то, что проект нового Генплана Киева еще не завершен, он уже потерял свою актуальность за то время, пока его пытались утвердить. Дело в том, что разработка подобного документа занимает много времени, требуя скрупулезной работы. Прежде чем приступать к созданию генерального плана, следует определить вектор развития страны в целом и только затем – стратегию развития города. Необходимо также иметь методики по определению охранных зон для памятников культурного наследия. Таких методик у нас до сих пор нет. В результате сложилась следующая ситуация: чтобы завершить разработку Генерального плана столицы, необходимо вначале разработать историко-архитектурный опорный план со всеми охранными режимами и ограничениями, который обязательно должен лечь в основу основного документа. Лишь после прохождения данных этапов можно утверждать Генплан.

В итоге, пока новый Генеральный план Киева не утвержден, а действующий не отвечает современным требованиям, архитекторам приходится вникать в несовершенное законодательство и выступать в роли юристов.

Концепция реконструкции объектов Киевского зоологического парка по проспекту Победы, 32 в Киеве
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: «МІСЬКЦИВІЛЬПРОЕКТ»
Несмотря на все сложности, город продолжает развиваться. Каким Вы видите наиболее оптимальное направление развития Киева с точки зрения градостроительства?

На сегодняшний день в столице ощущается дефицит жилого фонда. Однако даже если будет возведен большой объем такого типа недвижимости, возникнет проблема в необходимой сопутствующей инфраструктуре. Уже сейчас в Киеве наблюдается острая нехватка детских садиков, школ, медицинских учреждений, др. В столице существуют и постоянно создаются новые «якорные» места, то есть городские образования, куда тяготеют потоки жителей и гостей города. Эти потоки должны быть учтены в развитии дорожно-транспортной инфраструктуры Киева.

По Вашему мнению, в реализации каких проектов нуждается Киев в первую очередь?

Сейчас многие девелоперы пытаются переформатировать офисные здания, не пользующиеся спросом, под жилье, которое гораздо охотнее раскупается. Я думаю, такие шаги весьма поспешны, ведь очень скоро спрос на этот вид недвижимости уменьшится и застройщики могут оказаться в весьма затруднительном положении.

На мой взгляд, прежде чем приступать к реализации какого-либо проекта недвижимости, необходимо четко понимать государственную программу или стратегию развития, и решать поставленные задачи от общего к частному, то есть двигаться от государственных вопросов к городским. Например, если оценивать застройку столицы глобально, в первую очередь в Киеве необходимо развивать проекты, связанные с наукой и образованием, и тем самым остановить профессиональную миграцию, в результате которой лучшие умы покидают нашу страну. Иными словами, необходимо создавать базу для деятельности специалистов и профессиональной реализации в Украине: научные центры, лаборатории, др. Сегодня мы вынуждены пользоваться зарубежными разработками, которые создают наши же специалисты. Это крайне невыгодно и неправильно.

По моему убеждению, необходимо строить не только то, что быстро раскупается в настоящий момент, а думать о будущем, подходить к этому вопросу комплексно. При этом создавать не просто здания, но и обеспечивать их необходимой современной инфраструктурой.

В настоящее время в столице чувствуется недостаток свободных участков для застройки. В то же время есть масса заброшенных промышленных зон, которые неэффективно используют городские территории. По Вашим оценкам, какую долю занимают промышленные зоны в столице и в каких районах города наибольшее количество таких участков?

Конечно, в настоящее время в Киеве существует не так уж много свободных площадок для застройки, но есть масса промышленных зон, гаражных кооперативов и устаревших жилых кварталов даже в центре города, нуждающихся в редевелопменте. Точно определить долю промышленных зон в городе сложно. Такие территории расположены и в центре столицы, и на Левом берегу, а также вдоль внутреннего кольца железной дороги. Вопрос с промышленными зонами должен решать Генеральный план, именно в этом документе надлежит прописать, какие объекты целесообразно разместить на данных территориях, прогнозируя их возможный редевелопмент.

Детальный план развития территории по ул. Туполева, 12 в Киеве
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: «МІСЬКЦИВІЛЬПРОЕКТ»
Зачастую территории и производственные мощности многих предприятий используются экономически неэффективно. Возможно ли провести реорганизацию и вынос таких предприятий за черту города и высвободить занимаемые ими участки для нужд столицы?

К вопросу перенесения промышленных объектов необходимо подходить очень ответственно. Далеко не со всеми предприятиями можно так поступить. Зачастую складывается ситуация, когда принимается решение о переносе промышленных мощностей за черту города, однако освободившаяся площадка остается неосвоенной, поскольку для этого требуется большой объем инвестиций. Таким образом, релокация попросту «убивает» производство.

Как быть с заброшенными промышленными зонами? Какие проблемы могут возникнуть в случае принятия решения об их редевелопменте?

Прежде всего, нежелание собственников таких территорий идти на переговоры, что заводит весь процесс в тупик и провоцирует конфликт. Помимо этого, у промышленной зоны может быть несколько владельцев. Договориться с ними не всегда удается, поскольку в Украине все еще нет законодательного инструмента, регулирующего проблему промышленных территорий. Также серьезной преградой, кроме несовершенства законодательной базы, является отсутствие площадок для релокации таких предприятий.

Визуализация жилого дома по ул. Китаевской в Киеве
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: «МІСЬКЦИВІЛЬПРОЕКТ»
В случае положительного решения вопроса с промышленными зонами, как лучше всего использовать освободившиеся площади: под строительство жилья, объектов социального назначения, торговые и офисные центры или создавать новые природные комплексы?

Все перечисленное подходит для реализации на территориях промышленных предприятий, главное – правильно определить, какой объект наиболее целесообразен для того или иного участка. Градостроительство – это наука о связях. Другими словами, в городе необходимо создавать те объекты, которые будут гармонично взаимосвязаны между собой и будут удовлетворять потребности населения: научные центры, природные комплексы, объекты социального назначения, др.

Назовите наиболее успешные, с Вашей точки зрения, примеры редевелопмента промышленных зон Киева.

Два объекта, которые, по моему мнению, являются очень хорошими примерами редевелопмента, – это завод «Большевик», переоборудованный в торгово-развлекательный центр и гостиницу, и «Арт-завод «Платформа». Благодаря своей многофункциональности они почти на 100% справляются со своими задачами. Подобные проекты действительно необходимы Киеву.

Кроме того, что промышленные территории занимают необходимые для развития города площади, постройки, находящиеся в их черте, вносят диссонанс в общую планировочную структуру и архитектурный облик столицы. Какие основные принципы реновации промышленных территорий и адаптации индустриальных зон в мире Вы считаете наиболее применимыми к нашим реалиям?

В сущности, любой город имеет свою хозяйственную зону. Ведь, кроме того, что людям необходимо где-то жить, отдыхать и работать, должна быть индустрия, обеспечивающая их жизнедеятельность.

Между тем, большое количество заброшенных территорий различных предприятий, конечно же, портят облик города. Например, в Киеве вдоль железной дороги есть множество красивых пейзажей, но эти виды искажаются складскими постройками. Подобные участки можно застроить многофункциональными комплексами или гостиницами. Кроме лицезрения красивых пейзажей, по дороге на работу многие киевляне с удовольствием пользовались бы такой инфраструктурой. Причем не обязательно строить высотные здания, а можно позаимствовать подход, который был применен в Лондоне или Амстердаме. К примеру, лондонские доки были преобразованы в красивые жилые комплексы в стиле лофт или другие инфраструктурные объекты. Конечно, не все здания подходят для таких целей, но в любом случае можно креативно и профессионально подойти к вопросу их редевелопмента.

Территория вдоль реки Лыбедь в Киеве также нуждается в облагораживании. Опыт других городов, к примеру, Сеула, показывает, как можно реновировать подобные участки. Нам необходимо взять такие положительные примеры на вооружение. Я думаю, в свое время вопрос облагораживания территории реки Лыбедь будет решен.

В мире используется подход редевелопмента промышленных зон в крупные инновационные районы с полноценной инфраструктурой для жизни, работы и отдыха. Зачастую это место сосредоточения университетов, бизнес-центров, лабораторий, резиденций, публичных пространств. Такие кластеры уже формируются в Барселоне, Бостоне, Филадельфии, др. Как Вы считаете, может данный подход применяться в Киеве?

Да, подобный подход однозначно может быть применим в столице. Очень хороший пример такого проекта редевелопмента промышленных территорий существует в Лондоне. Англичане преобразовали некогда заброшенный портовый район Docklands в один из главных финансовых центров города. Применительно к Киеву, подобные объекты хорошо было бы создать вдоль линии городской электрички. Возвращаясь к Лондону и конкретно этому проекту, важно обратить внимание на то, что вначале в районе Docklands была создана транспортная развязка и инфраструктура, после чего были возведены новые сооружения. Конечно, такой принцип можно и необходимо применять в Киеве. У нас же зачастую все происходит наоборот: вначале строятся объекты недвижимости, а затем девелоперы начинают задумываться о транспортной доступности своих зданий.

«ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ, ЧТОБЫ В ОБЛИКЕ КИЕВА ПОЯВИЛИСЬ СВЕТ И РАДОСТЬ ЗА СЧЕТ ГРАМОТНОГО ПОДХОДА К ЕГО РАЗВИТИЮ И ЗАСТРОЙКЕ, А ТАКЖЕ РЕАЛИЗАЦИИ КАЧЕСТВЕННЫХ С АРХИТЕКТУРНОЙ И ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ТОЧЕК ЗРЕНИЯ ОБЪЕКТОВ»

Какие изменения в законодательстве, принятые в 2015 – начале 2017 года, Вы считаете наиболее эффективными для градостроительной отрасли?

К сожалению, за последние два года каких-то существенных изменений в градостроительном законодательстве не произошло. Реформа децентрализации* может иметь положительный для населенных пунктов эффект только в том случае, если будут отработаны все ее механизмы. Хотя, я считаю, поскольку все отрасли экономики плотно соприкасаются, реформы необходимо проводить в различных сферах: в сельском хозяйстве, промышленности, науке и т.д.

Участвует ли институт «МіськЦивільПроект» в разработке законодательных изменений?

Институт не участвует в разработке законодательных изменений, однако нас иногда привлекают в консультативных целях.

Вы много говорили о глобальных вопросах градостроительства. Что хотели бы лично Вы как архитектор изменить в Киеве?

Иногда наш город напоминает мне серого замученного котенка. Очень хочется, чтобы в облике Киева появились свет и радость за счет грамотного подхода к его развитию и застройке, а также реализации качественных с архитектурной и функциональной точек зрения объектов. Надеюсь, что вскоре столица Украины оживет и заиграет новыми красками.

*Речь идет о Законе Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно децентрализации полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля и усовершенствования градостроительного законодательства» от 01.09.2015 года.

Основная идея закона – перераспределение полномочий и функций управления в сфере градостроительной деятельности и архитектурно-строительного контроля между центральными и местными органами государственной власти, т.е. их частичная передача от Государственной инспекции архитектурно-строительного контроля Украины структурным подразделениям по вопросам архстройконтроля городских государственных администраций, а также исполнительным органам по вопросам архстройконтроля сельских, поселковых и городских советов.


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Путеводитель/Украина

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№5(166) июнь 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ