Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
29.06.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Commercial Property > Архив журналов > Commercial Property №2 (163) март 2017
   Версия для печати

Изменения в градостроительной сфере в 2016 году

CP#163 / ПРАВО / стр. 60-63

АЛЕКСАНДР БУРТОВОЙ, ПАРТНЕР, И ВАСИЛИЙ ШЕРЕТЬКО, СТАРШИЙ ЮРИСТ ЮРИДИЧЕСКОЙ ФИРМЫ «АНТИКА», ПОДВЕЛИ ИТОГИ 2016 ГОДА В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ УКРАИНЫ, РЕГУЛИРУЮЩЕМ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА. ПО ОЦЕНКАМ ЭКСПЕРТОВ, ПРОШЛЫЙ ГОД БЫЛ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫМ В ОТНОШЕНИИ ПРИНЯТЫХ ИЗМЕНЕНИЙ В СФЕРЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА. В ЧАСТНОСТИ, БЫЛИ УСТРАНЕНЫ НЕТОЧНОСТИ И НЕДОЧЕТЫ РЕФОРМ. ПРИВЕДЕН В СООТВЕТСТВИЕ С ТРЕБОВАНИЯМИ ЗАКОНОВ РЯД НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ.
Александр Буртовой, партнер юридической фирмы «Антика»

Обзор изменений в градостроительной сфере, произошедших в 2016 году, хотелось бы начать с подведения промежуточных итогов реформы по децентрализации, стартовавшей в 2015 году, и в частности остановиться на ходе выполнения передачи полномочий государственного архитектурно-строительного контроля на места. Согласно информации, размещенной на официальном сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции, по состоянию на конец 2016 года соответствующие полномочия получили 50 территориальных общин, среди которых 15 городов областного назначения, включая Киев, Одессу, Днепр, Ужгород, Луцк, Львов, Ивано-Франковск, Тернополь, Черновцы, Харьков, Сумы, Херсон, Мариуполь, Житомир, Черкассы.

С момента получения соответствующих полномочий местные власти таких общин могут влиять на весь цикл строительства – от выделения земельного участка под застройку до приема завершенных объектов в эксплуатацию.

Напомним, в 2015 году был принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по децентрализации полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля и совершенствования градостроительного законодательства», которым предусматривается децентрализация функций государства в сфере регулирования градостроительной деятельности.

ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ
Василий Шеретько, старший юрист юридической фирмы «Антика»

Среди важных событий в градостроительной сфере, произошедших в 2016 году, необходимо отметить принятие Кабинетом Министров Украины Постановления №256 от 30.03.2016 года «Некоторые вопросы лицензирования строительства объектов IV и V категорий сложности», которым утверждены новые лицензионные условия осуществления хозяйственной деятельности по строительству объектов IV и V категорий сложности. Таким образом были устранены существовавшие с принятия 02.03.2015 года Закона Украины «О лицензировании видов хозяйственной деятельности» несоответствия и противоречия. Несмотря на то, что на утверждение вышеупомянутого нормативно-правового акта ушло чуть больше года, сам по себе факт его принятия носит положительный характер, поскольку минимизирует риск неоднозначного толкования существующих норм, что, в свою очередь, способствует дальнейшему внедрению принципа правовой определенности в национальное законодательство, повышая качество нормативно-правового регулирования. Напомним, что в 2015 году из перечня видов деятельности, относящихся к созданию объектов архитектуры и подлежащих лицензированию, были исключены проектирование, строительство объектов I-III категорий сложности, инжиниринговая деятельность и др.

Также следует отметить кардинальное изменение подходов в определении лицензии. Если до недавних пор лицензией признавался документ (в бумажной либо электронной форме), то действующей редакцией ЗУ «О лицензировании видов хозяйственной деятельности» выпуск лицензий в бумажной форме не предусмотрен, а сама лицензия определена как запись в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований о решении органа лицензирования о наличии у субъекта хозяйствования права на осуществление определенного им вида хозяйственной деятельности, подлежащей лицензированию. В свою очередь, упомянутые выше лицензионные условия, в частности форма заявления на выдачу лицензии (приложение 1 к лицензионным условиям) в этой части уже устарела, так как предусматривает возможность выбора формы лицензии (бумажная, электронная). В этой связи остается надеяться, что со временем нормотворческий процесс будет более согласованным и своевременным.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ И ОБРЕМЕНЕНИЙ

Несколько раз в 2016 году претерпевал изменения Закон Украины «О порядке регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», а также Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Так, с начала 2016 года упомянутый закон был изложен в новой редакции, которая впоследствии была откорректирована с учетом поправок, внесенных Законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности» (вступил в силу 02.11.2016 года).

Из основных изменений, принятых в 2016 году и актуальных на данный момент в сфере государственной регистрации прав и их обременений, следует отметить следующие:

– постепенная передача полномочий в сфере государственной регистрации прав органам местного самоуправления;

– закрепление за Министерством юстиции Украины функций контроля над деятельностью в сфере государственной регистрации прав;

– нотариусы получили право осуществлять регистрационные действия вне зависимости от факта удостоверения сделок с недвижимостью;

– возможность осуществления регистрационных действий в отношении недвижимого имущества в пределах АРК, областей, городов Киев и Севастополь (так называемый принцип экстерриториальности). В редакции, действовавшей с начала 2016 года, принцип экстерриториальности не ограничивался территорией АРК, областей, городов Киев и Севастополь, если регистрационные действия осуществлялись нотариусами. В действующей редакции экстерриториальность в пределах Украины сохранена только в отношении государственной регистрации обременений вещных прав;

– возможность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;

ИЗ ОСНОВНЫХ ИЗМЕНЕНИЙ, ПРИНЯТЫХ В 2016 ГОДУ, СЛЕДУЕТ ОТМЕТИТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

– расширение перечня информационных систем, с которыми в обязательном порядке взаимодействует государственный регистратор в процессе осуществления регистрационных действий. В частности, к таким системам относятся Государственный земельный кадастр, Единый реестр разрешительных документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствующих принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов, Единый государственный реестр судебных решений;

– изменение процедуры осуществления регистрационных действий на основании судебных решений. Исключена необходимость обращения заявителя и подачи соответствующего заявления – регистрационные действия осуществляются исключительно на основании судебных решений, полученных в порядке информационного взаимодействия с Единым государственным реестром судебных решений. Вместе с тем, заключительными и переходными положениями закона предусмотрено, что до момента внедрения информационного взаимодействия, а также в отношении судебных решений, вступивших в силу до момента внедрения такого информационного взаимодействия, регистрационные действия на основании решений судов осуществляются по обращению заявителя;

– установление обязанности уведомления государственным регистратором собственника недвижимого имущества, в отношении которого подано получено заявление на проведение регистрационных действий;

– закрепление права собственников объектов недвижимого имущества обращаться к государственному регистратору с заявлением о запрете совершения регистрационных действий в отношении собственного объекта недвижимого имущества и корреспондирующейcя обязанности государственного регистратора останавливать государственную регистрацию прав на определенный срок;

– упразднение свидетельств о праве собственности. С начала 2016 года при первичной регистрации новостроек или реконструированных объектов собственники получали на руки информационную справку из электронного реестра без печати и подписи. С последними изменениями была возвращена возможность получения по желанию заявителя выдержки из государственного реестра прав в бумажном виде с печатью и подписью регистратора, осуществившего регистрационные действия;

– государственная регистрация права собственности на объект недвижимости осуществляется в срок до пяти рабочих дней;

– размер административного сбора за государственную регистрацию прав в результате совершения нотариальных действий не зависит от сроков проведения государственной регистрации и составляет 0,1 минимальной заработной платы.

С момента передачи полномочий госархстройконтроля на места местные власти могут влиять на весь цикл строительства – от выделения земельного участка под застройку до приема завершенных объектов в эксплуатацию
ФОТО: «СР»

Справедливости ради необходимо отметить, что процесс регистрации прав теперь значительно ускорился и стал менее трудоемким.

Следует также отметить, что с целью реализации новых компетенций Министерством юстиции Украины в сфере государственной регистрации, Постановлением Кабинета Министров Украины от 21.12.2016 года №990 был утвержден Порядок осуществления контроля в сфере государственной регистрации.

Министерство юстиции Украины будет осуществлять контроль над деятельностью субъектов государственной регистрации и государственных регистраторов не только при рассмотрении жалоб на решения, действия или бездействие в сфере государственной регистрации, но и путем постоянного мониторинга регистрационных действий в Государственном реестре прав. Порядок определяет основания и критерии проведения такого мониторинга регистрационных действий. Выявление в процессе мониторинга нарушений порядка государственной регистрации является основанием для проведения Министерством юстиции Украины камеральной проверки государственных регистраторов и/или субъектов государственной регистрации.

НЕКОТОРЫЕ НАЛОГОВЫЕ АСПЕКТЫ

24 декабря 2015 года Верховной Радой Украины был принят Закон №909, которым внесены изменения в части налога на недвижимое имущество.

В отличие от норм, действовавших ранее, с начала 2016 года налогообложению подлежит как жилая недвижимость (квартира, дом), так и хозяйственные объекты нежилой постройки (сараи, гаражи, летние кухни, хлева, мастерские, погреба, др.).

Предельная ставка налога увеличилась с 2% до 3% минимальной заработной платы за 1 м2 объекта жилой и/или нежилой недвижимости. В 2016 году это составляло 41,34 гривны за 1 м2.

Размер налога в диапазоне от 0% до 3% устанавливается местным советом.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В СФЕРЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА

Изменена база для расчета размера штрафов, предусмотренных Законом Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности». Минимальная заработная плата, лежащая в основе определения размера ответственности за то или иное правонарушение в градостроительной сфере, была заменена прожиточным минимумом. Соответствующий Закон № 1791 -VIII был принят 20.12.2016 года.

Вопрос оценки данного изменения – риторический. Принимая во внимание последние изменения в бюджетном законодательстве (увеличение минимальной заработной платы в два раза), вышеуказанные изменения призваны не допустить 100-процентного увеличения размера ответственности (в абсолютных цифрах) с наступлением нового года.

НОВЫЕ НОРМЫ, ПРАВИЛА, СТАНДАРТЫ

В 2016 году работа по внедрению новых отраслевых правил, норм и стандартов также не стояла на месте.

На смену ДБН А.3.1-5:2009 приказом Минрегиона от 05.05.2016 года №115 были утверждены ДБН А.3.1-5:2016 «Организация строительного производства». Нормы устанавливают общие требования к организации строительного производства при новом строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, техническом переоснащении зданий, строений, сооружений любого назначения, их комплексов или частей, линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры.

Выпущена в свет первая редакция ДБН В.2.5-28:2016, которая призвана заменить ДБН В.2.5-28:2006 и касается вопросов проектирования освещения территорий, помещений (новых и существующих), зданий и сооружений различного назначения, мест выполнения работ на открытых территориях, территорий промышленных и сельскохозяйственных предприятий, железнодорожных путей, поселков и населенных пунктов.

С 01.04.2017 года вступают в силу ДБН В.2.6-31:2016 «Тепловая изоляция сооружений». Положения этих норм устанавливают минимальные требования к теплотехническим показателям конструкций теплоизоляционной оболочки зданий и энергетическим характеристикам зданий либо их обособленных частей. Требования определены на основании экономически обоснованного уровня энергетической эффективности здания с учетом ожидаемого жизненного цикла объекта и соблюдения ряда других условий.

С 01.01.2016 года и с 01.09.2016 года вступили в силу изменения №1 и №2 соответственно к ДСТУ Б Д.1.1-7:2013 «Правила определения стоимости проектно-изыскательных работ и экспертизы проектной документации на строительство».

ТРЕНД В ОТРАСЛИ

В завершение хотелось бы сказать несколько слов о перспективных изменениях.

Одним из самых резонансных законопроектов в сфере градостроительства в 2016 году стал документ №4733-1 «О внесении изменений к некоторым законодательным актам в отношении усовершенствования градостроительной деятельности», внесенный в парламент Кабинетом Министров Украины. По результатам голосования, состоявшегося 12.07.2016 года, законопроект был принят за основу, а 17.01.2017 года во втором чтении за него проголосовало 238 народных депутатов. Закон подписан Президентом Украины, опубликован и вступает в силу 10 июня 2017 года. Чего следует ждать после вступления закона в силу?

Основное предлагаемое документом новшество -пять категорий сложности объектов, от которых сейчас зависит процедура начала строительных работ и принятия завершенных строительством объектов в эксплуатацию, заменены тремя классами последствий (незначительные, средние и существенные). Предусмотрен также переход с трехступенчатой разрешительной системы (уведомление, декларация, разрешение) на двухступенчатую (уведомление, разрешение). Расширен перечень обстоятельств, об изменении которых во время строительства необходимо информировать орган архитектурно-строительного контроля. В частности, заказчик обязан в течение трех рабочих дней информировать соответствующий орган архитектурно-строительного контроля о корректировке проектной документации. Продолжение строительства без такого уведомления – запрещено, а за непредоставление информации ст. 96 КУоАП предусмотрен штраф от 200 до 300 необлагаемых минимумов доходов граждан (НМДГ).

Кроме того, на уровне закона урегулирован вопрос выдачи, изменения и аннулирования градостроительных условий и ограничений, в частности устанавливается исчерпывающий перечень документов, необходимых для их получения.

ОТНЫНЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ РЕГИСТРАТОРЫ ОБЯЗАНЫ УВЕДОМЛЯТЬ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, В ОТНОШЕНИИ КОТОРОГО ПОДАНО/ПОЛУЧЕНО ЗАЯВЛЕНИЕ НА ПРОВЕДЕНИЕ РЕГИСТРАЦИОННЫХ ДЕЙСТВИЙ

Безусловно, принятие упомянутого закона является шагом навстречу гармонизации национального законодательства с устоявшейся европейской практикой и подходами в строительстве, внедрение которых также должно способствовать минимизации злоупотреблений со стороны «нечистых на руку» застройщиков, которые сознательно занижали категорию сложности объектов строительства во избежание разрешительных процедур.

Кто выиграет от принятых изменений? Скорее всего, они будут на руку лицам, занимающимся выдачей лицензий, ведь согласно законопроекту лицензированию подлежит строительство объектов архитектуры, отвечающих классу «средние последствия». А это весьма широкий спектр объектов: многоквартирные жилые дома, школы, больницы, ТЦ/ТРЦ и др. Окажутся в выигрыше и лица, которые проводят экспертизу проектной документации. В соответствии с действующим законодательством, экспертиза обязательна только для объектов IV и V категорий сложности, а после вступления закона в силу – затронет также объекты, которые сейчас относятся к ІІІ категории.

В нашем понимании, одним из побочных эффектов принятых изменений может стать удорожание процесса строительства, что, в конечном счете, скажется на инвесторах.

Если говорить в целом, 2016 год выдался непростым, однако по существу принятых изменений в сфере градостроительства – последовательным. Были устранены неточности и недочеты реформ, приведены в соответствие с требованиями законов ряд подзаконных нормативно-правовых актов. Таким образом, подводя итоги 2016 года, можно с уверенностью сказать, что со своей задачей он справился, так как большинство принятых годом ранее изменений в отрасли успешно прижилось.


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Путеводитель/Украина

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№5(166) июнь 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ