Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
25.05.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Commercial Property > Архив журналов > Commercial Property №2 (163) март 2017
   Версия для печати

Складская недвижимость: дешевле не бывает?

CP#163 / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / стр. 38-41

ДЛЯ СЕГМЕНТА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА И КИЕВСКОЙ ОБЛАСТИ 2016 ГОД МАЛО ЧЕМ ОТЛИЧАЛСЯ ОТ 2015. СРЕДИ ОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ ПРОШЛОГО ГОДА – НИЗКАЯ ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ АКТИВНОСТЬ, НЕЗНАЧИТЕЛЬНОЕ СОКРАЩЕНИЕ ВАКАНТНОСТИ И ДАЛЬНЕЙШЕЕ СНИЖЕНИЕ АРЕНДНЫХ СТАВОК. В ЭТОТ ПЕРИОД НА РЫНКЕ БЫЛИ ЗАКЛЮЧЕНЫ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТРЕХ КРУПНЫХ СКЛАДСКИХ КОМПЛЕКСОВ.
НОВОЕ И ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Прогнозы экспертов на 2016 год относительно рынка складской недвижимости Киева и Киевской области оправдались: в сегменте, как и в предыдущем году, не произошло каких-либо существенных изменений, актуальными оставались тенденции, которые были характерными для отрасли и в 2015. Так, в числе актуальных тенденций для рынка складской недвижимости киевского региона – низкая девелоперская активность. При этом объем нового предложения в прошлом году, по данным DTZ в Украине, составил 34% от показателя 2015 года и всего лишь 18% – от показателя 2014. В частности, по итогам 2016 года на рынок было выведено около 25 300 м2 складских площадей в двух объектах, построенных компаниями для ведения собственной операционной деятельности. Так, в этот период были введены в эксплуатацию вторая очередь складского комплекса компании Biocon площадью 15 000 м2 и складской комплекс компании «Агросвит» площадью 10 300 м2. Таким образом, по итогам 2016 года общее предложение современных складских площадей в Киеве и Киевской области достигло около 1,8 миллиона м2, в том числе около 370 000 м2 специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических помещений.

Касательно перспективного предложения на рынке складской недвижимости эксперты отмечают, что новые спекулятивные проекты в ближайшие годы не появятся. Возможно завершение уже начатых ранее комплексов при условии улучшения конъюнктуры рынка или привлечения в такие проекты потенциальных арендаторов. «Нового спекулятивного предложения на рынке складской недвижимости киевского региона нет, и поскольку девелопмент в данном секторе приостановлен, можно предположить, что в ближайшие 3-5 лет новые логистические комплексы не появятся», – прогнозирует Владимир Тимочко, управляющий директор, руководитель направления прямых инвестиций компании Dragon Capital. «Сегодня инвесторы и девелоперы не заинтересованы в строительстве логистических центров с целью их дальнейшей сдачи в аренду, – комментирует Кристоф Менивар, генеральный директор компании FM Logistic в Центральной и Восточной Европе. – Более выгодной для них является покупка готовых объектов по цене, которая сегодня гораздо ниже затрат на девелопмент».

На сегодняшний день в киевском регионе в стадии строительства находятся единичные проекты складской и логистической недвижимости, реализуемые в основном под собственные нужды компаний. По данным Colliers International (Украина), в 2017 году состоится ввод в эксплуатацию двух таких объектов, один из них – «Терминал «Новая Почта» (1-я очередь). Из списка спекулятивных объектов, запланированных ко вводу в эксплуатацию в 2017 году, – складской комплекс SAN Factory (3-я очередь). Также существует вероятность реализации проектов складских комплексов Amtel (2-я очередь) и Unilogic Park (3-я очередь) общей площадью 77 000 м2 при условии заключения договоров с потенциальными арендаторами по схеме built-to-suit.

Кроме того, в 2017 году планируется завершение строительства двух дополнительных платформ складского комплекса класса А в с. Дударков (Бориспольский район, Киевская область), принадлежащего логистическому оператору FM Logistic. Строительство объектов началось в ноябре прошлого года.

ОСНОВНЫЕ ОБЪЕКТЫ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ЗАПЛАНИРОВАННЫЕ
КО ВВОДУ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ В КИЕВСКОМ РЕГИОНЕ В 2017 ГОДУ
Название Месторасположение Общая площадь, м2 Девелопер
Логистический
комплекс
Окружная дорога, Киев 30 000 Локальный девелопер
«Терминал «Новая Почта»
(1-я очередь)
Окружная дорога, Киев 19 000 «Новая Почта»
FM Logistic
(3-я очередь)
С. Дударков, Киевская область 14 000 FM Logistic
SAN Factory
(3-я очередь)
Ул. Семьи Сосниных, 7, Киев 5000 Skyline Development

Источник: Colliers International (Украина), DTZ в Украине

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ

По словам Владимира Тимочко, ситуация на рынке складской недвижимости киевского региона характеризуется стабилизацией, которая положительно сказалась на восстановлении и даже незначительном росте спроса на аренду логистических комплексов, что наряду с низким объемом нового предложения способствовало снижению вакантности в сегменте. Однако, как отмечают в компании DTZ в Украине, сокращение доли свободных площадей было незначительным. «В I квартале 2016 года общая рыночная вакантность выросла на 2,5%, достигнув отметки 11,4%. В течение последующих трех кварталов данный показатель снизился на 3%. Таким образом, по результатам 2016 года вакантность на рынке складской и логистической недвижимости в киевском регионе сократилась всего лишь на 0,5%, достигнув отметки около 8,4%, и это несмотря на рекордно низкое новое предложение», – отметила Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании DTZ в Украине.

По данным DTZ в Украине, в течение 2015 года и в I квартале 2016 года арендные ставки на наилучшие складские помещения в Киеве и пригороде находились в диапазоне $2,5-5/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Во II квартале 2016 года ставки аренды в долларовом эквиваленте несколько снизились и оставались без существенных изменений во втором полугодии. Так, в конце 2016 года арендные ставки для наилучших складских помещений в киевском регионе находились в диапазоне $2-4/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).

По словам экспертов, договоры аренды на складские помещения в основном подписывались в национальной валюте, кроме того, собственники предоставляли большие скидки и льготы для наиболее крупных арендаторов.

«СЕГОДНЯ ИНВЕСТОРЫ И ДЕВЕЛОПЕРЫ НЕ ЗАИНТЕРЕСОВАНЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЛОГИСТИЧЕСКИХ ЦЕНТРОВ С ЦЕЛЬЮ ИХ ДАЛЬНЕЙШЕЙ СДАЧИ В АРЕНДУ. БОЛЕЕ ВЫГОДНОЙ ДЛЯ НИХ ЯВЛЯЕТСЯ ПОКУПКА ГОТОВЫХ ОБЪЕКТОВ ПО ЦЕНЕ, КОТОРАЯ СЕГОДНЯ ГОРАЗДО НИЖЕ ЗАТРАТ НА ДЕВЕЛОПМЕНТ»

СПРОС

В 2016 году основными драйверами спроса на складскую недвижимость являлись логистические и розничные операторы, а также компании-производители. Согласно данным Colliers International (Украина), в прошлом году размеры средних трансакций по аренде увеличились до 7-10 тысяч м2. Сделки закрывались ввиду расширения компаний, а также перемещений, вызванных как пересмотром необходимого количества площадей, так и стремлением арендаторов адаптировать операционные расходы к текущим рыночным условиям.

Согласно данным Colliers International (Украина), среди крупнейших сделок аренды складских площадей в 2016 году были:

– аренда логистическим оператором Zammler 16 000 м2 в складском комплексе «РЛЦ Победа» («Евробетон»);

– аренда группой компаний «Новая Почта» 11 000 м2 в складском комплексе в Броварах (Киевская область);

– аренда логистическим оператором FIEGE 7000 м2 в складском комплексе «Терминал Бровары»;

– аренда компанией Starco 4500 м2 площадей в складском комплексе West Gate Logistic, др.

Однако, по данным DTZ в Украине, в отличие от 2015, в 2016 году количество сделок, предполагающих перемещение компаний-арендаторов в связи с потребностью минимизировать затраты и улучшить арендные условия, не было столь массовым. Так, в прошлом году большинство компаний продолжало следить за ситуацией на рынке, но, в конечном счете, многие из них остались в ранее занимаемых помещениях. «Арендаторы были менее мобильными в вопросах аренды, но активно рассматривали покупку складских помещений под собственные нужды. Именно это было одной из тенденций 2016 года», – отметил Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала компании DTZ в Украине. Как пример, покупка компанией Temania Enterprises Ltd (Кипр, собственник украинского Интернет-магазина Rozetka.ua), складского комплекса «Терминал Бровары» в Киевской области. При этом онлайн-ритейлер арендовал в своем же объекте 20 000 м2, что является крупнейшей сделкой в

2016 году и составляет около 20% всех сделок за прошлый год.

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА СКЛАДСКОЙ И ЛОГИСТИЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В КИЕВЕ И КИЕВСКОЙ ОБЛАСТИ, 2014-2017* ГОДЫ
  2014 2015 I квартал 2016 II квартал 2016 III квартал 2016 IV квартал 2016 2017
Объем помещений**, м2 1 715 990 1 791 490 1 791 490 1 801 790 1 801 790 1 816 790
Новое предложение**, м2 136 840 75 500 0 10 300 0 15 000
Уровень вакантности, % 6,1 8,9 11,4 9,2 8 8,4
Арендная ставка на лучшие помещения, $/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) 3-5 2,5-5 2,5-5 2-4 2-4 2-4

*Прогноз
**Учитывая вспомогательные офисные помещения и мезонин

Источник: DTZ в Украине

ИНВЕСТИЦИИ

Среди событий на рынке складской недвижимости киевского региона в 2016 году, имевших продолжение в 2017, эксперты отмечают ряд сделок купли-продажи крупных складских комплексов. Речь идет о трех объектах класса А – East Gate Logistic (Борисполь), West Gate Logistic (с. Стоянка), «Терминал Бровары» (Бровары). «Все три складских комплекса были реализованы с помощью заемных финансовых средств. Продажа данных складов дала возможность собственникам закрыть свои долговые обязательства», – прокомментировал эти сделки Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина). «Учитывая низкую капитальную стоимость комплексов и наличие обременений (залоговое имущество) и долговых обязательств, др., данные объекты были привлекательны для инвесторов», – отметил Владимир Мысак.

В частности, компания Dragon Capital приобрела два логистических комплекса и стала 100-процентным собственником East Gate Logistic (общая площадь – 49 600 м2, арендуемая – 49 100 м2, открытие – 2007 год) и владельцем 60% в West Gate Logistic (общая площадь – 97 200 м2, арендуемая – 96 300 м2, открытие – 2008 год). Сумма сделок не разглашается. Общая площадь этих двух объектов представляет собой более 10% общей площади всех складских помещений класса А в Украине.

Данные сделки комментирует Владимир Тимочко: «Мы скрупулезно относимся к выбору объектов инвестирования и делаем ставку на наиболее качественные активы на рынке. В случае с East Gate Logistic и West Gate Logistic мы приобрели лучшие объекты в киевском регионе по очень привлекательной цене, которая, по нашему убеждению, обеспечивает высокий потенциал прибыльности этих активов в перспективе 5-7 лет. Продавцами логистических комплексов выступили иностранные инвесторы, что, в свою очередь, также являлось преимуществом для нас благодаря сниженным трансакционным рискам.

Оба комплекса характеризуются высоким качеством и на сегодняшний день имеют хороший набор арендаторов. Наши дальнейшие действия будут сосредоточены на повышении эффективности их управления, в частности на поддержании стабильного арендного дохода, выстраивании доверительных и взаимовыгодных отношений с арендаторами, содержании зданий в отличном состоянии.

На сегодняшний день заполняемость East Gate Logistic составляет 100%, West Gate Logistic заполнен арендаторами на 94%. Причем 90% арендаторов в обоих логистических комплексах – иностранные компании.

Уровень арендных ставок в этих объектах соответствует рыночным условиям с учетом качества логистических комплексов и их местоположения. Поскольку почти все площади комплексов сданы, динамика арендных ставок определяется подписанными с арендаторами договорами, большинство из которых предусматривает ежегодную индексацию арендных ставок».

Владимир Тимочко также отметил, что компания Dragon Capital по-прежнему готова приобретать качественные объекты коммерческой недвижимости по привлекательным ценам и не исключает возможности покупки логистических центров в текущем году. Однако в большей степени компания все же заинтересована в инвестировании в объекты офисной недвижимости, поскольку в ее портфеле уже имеются активы в складском и торговом сегментах.

Еще одна знаковая сделка на рынке складской недвижимости киевского региона – покупка кипрской компанией Temania Enterprises Ltd складского комплекса «Терминал Бровары» у девелоперской компании Secure Property Development & Investment plc (SPDI, ранее – Aisi Realty Public Limited, Кипр). Процесс приобретения объекта был завершен 27 января 2017 года. Сумма сделки составила $16 миллионов. Складской комплекс «Терминал Бровары» был построен в 2010 году. Его общая площадь составляет около 49 000 м2, арендуемая – 46 850 м2. Заполняемость объекта – 100%.

ПРОГНОЗЫ

Существующая конъюнктура рынка складской недвижимости киевского региона говорит о том, что значимых изменений в этом сегменте в краткосрочной перспективе ожидать не стоит. Так, по прогнозам экспертов, объем нового предложения складских площадей в текущем году будет достаточно низким. Как говорит Владимир Мысак, ввод в эксплуатацию ряда коммерческих объектов складской и логистической недвижимости, планы по девелопменту которых заявлялись ранее, отложен до улучшения общей динамики рынка или зависит от привлечения в объект потенциального арендатора. «Мы ожидаем, что в 2017 году новое предложение складских и логистических объектов в киевском регионе, при прочих равных условиях, будет оставаться минимальным, а положительная динамика нового строительства возобновится после существенного улучшения экономической ситуации в Украине и роста деловой активности в стране», – говорит эксперт.

Компания DTZ в Украине также прогнозирует, что в первом полугодии 2017 первичная вакантность на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде останется на уровне 7,5-9%, а стоимость аренды на качественные помещения существенно не изменится.

По данным Colliers International (Украина), в сегменте будет происходить постепенное оживление спроса со стороны компаний-производителей, торговых и логистических операторов, как результат – снижение вакантности, также отсутствие активного строительства новых объектов на открытом рынке повлечет за собой рост арендных ставок в среднесрочной перспективе.

В то же время Кристоф Менивар отмечает, что уже сегодня наблюдается постепенное увеличение спроса на объекты складской недвижимости в Киеве и пригороде. «Компаниям экономически более целесообразно приобретать или арендовать площади для осуществления операционной деятельности, чем вкладывать средства в строительство собственных складских помещений, – комментирует эксперт. – В ближайшие 2-3 года данная тенденция сохранится. Арендаторы будут искать наиболее выгодные условия коммерческой аренды, в результате чего вакантность складских объектов будет снижаться, а ставки – расти».


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Путеводитель/Украина

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№4(165) май 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ