Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
30.04.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > CP RETAIL
03.11.2014   Версия для печати

Форум «CP RETAIL»: Арендаторы и арендодатели. Путь переговоров



ПУТЬ ПЕРЕГОВОРОВ 2014 ГОД СТАЛ ДЛЯ ИГРОКОВ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ ОЧЕРЕДНЫМ ПЕРИОДОМ ИСПЫТАНИЯ НА ПРОЧНОСТЬ. КАК И НЕСКОЛЬКО ЛЕТ НАЗАД, В 2008-2009 ГОДАХ, В ОТНОШЕНИЯХ МЕЖДУ АРЕНДАТОРАМИ И АРЕНДОДАТЕЛЯМИ ВОЗНИКЛИ «ОСТРЫЕ УГЛЫ», ОБОЙТИ КОТОРЫЕ БЕЗ КОМПРОМИССОВ И ПЕРЕГОВОРОВ ПРАКТИЧЕСКИ НЕВОЗМОЖНО. НАПРЯЖЕННЫЙ ПЕРИОД В ОТНОШЕНИЯХ АРЕНДАТОР-АРЕНДОДАТЕЛЬ И ВЫНЕСЕННЫЕ ИЗ НЕГО УРОКИ ПОЗВОЛЯЮТ БОЛЕЕ ГЛУБОКО И ПО-НОВОМУ ВЗГЛЯНУТЬ НА СИТУАЦИЮ – К ТАКОМУ ВЫВОДУ ПРИШЛИ УЧАСТНИКИ ФОРУМА ПО ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И РИТЕЙЛУ «CP RETAIL», КОТОРЫЙ СОСТОЯЛСЯ 3 НОЯБРЯ В КИЕВЕ.

В рамках Форума «CP RETAIL», организаторами которого выступили В2В-издание «Commercial Property» и агентство Prime Promotion, на одной площадке собралось около 130 игроков рынка торговой недвижимости и ритейла – представителей зарубежных и украинских девелоперских, управляющих и консалтинговых компаний, столичных и региональных торговых центров, ритейл-операторов сегмента fashion, др.

Форум «CP RETAIL» состоял из двух сессий, включающих ряд докладов, в завершение которых докладчики и приглашенные эксперты участвовали в дискуссионных панелях. Выступить модераторами Форума были приглашены представители международных консалтинговых компаний в Украине – Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина), и Анна Чуботина, руководитель департамента торговых площадей компании JLL в Украине.

Хедлайнерами мероприятия выступили:

– Бачо Долидзе, собственник компании, владеющей франшизой на развитие бренда Subway в Тбилиси (Грузия), ранее – основатель и руководитель Департамента инвестиций и маркетинга города Тбилиси, который рассказал о реформах в Грузии и путях привлечения инвестиций, в том числе в сферу ритейла.

– Максим Гаврюшин, коммерческий директор группы компаний «Будхаус», представивший доклад об особенностях ведения переговоров с арендаторами и специфике наполнения функционирующих торгово-развлекательных центров компании «Будхаус», а также об опыте управления торговыми объектами в современных непростых рыночных реалиях.

– Евгения Локтионова, директор компании UTG, осветившая в докладе такие вопросы как потенциал украинского рынка торговой недвижимости и его основные показатели работы, а также привлекательность для развития ритейла.

– Филипп Бертере, директор «Иммошан Украина», рассказавший о международном опыте реализации проектов в сложных экономических условиях, а также о современной ситуации по реализации проекта торгово-развлекательного центра Rose Park в Макеевке (Донецкая область).

– Рагнар Корнелиус, директор направления Mall Management компании Multi в Украине, поделился европейскими подходами к управлению торговыми центрами, которые могут быть применены в украинской практике. Его доклад был сфокусирован на распространенных спорных ситуациях в отношениях арендатор-арендодатель и наилучших путях их решения.

– Юлия Ванченко, директор по маркетингу ТРЦ ART MALL, рассказала о запуске ТРЦ ART MALL в сложный для ведения ритейл-бизнеса период, о формировании тенант-микса и маркетинговой политике объекта.

Более предметно о том, какие проблемные вопросы были вынуждены решать в текущем году игроки рынка торговой недвижимости, как развивалось сотрудничество арендодателей с арендаторами, какие уроки 2014 года вынесли компании, а также об их планах на ближайшую перспективу участники форума обсудили в рамках дискуссионной панели «Рынок торговой недвижимости в нестабильных экономических условиях: итоги года и проекции на ближайшую перспективу»:

– Филипп Бертере, директор компании «Иммошан Украина»;

– Юлия Ванченко, директор по маркетингу ТРЦ SKY MALL;

– Максим Гаврюшин, коммерческий директор группы компаний «Будхаус»;

– Евгения Локтионова, директор компании UTG;

– Александра Негода, начальник отдела аренды, CDA Real Estate;

– Валентина Радионова, директор по аренде и маркетингу ТРЦ Retroville;

– Александр Степанов, генеральный директор Sport Life Development;

– Анна Чуботина, руководитель департамента торговых площадей компании JLL в Украине.

В рамках дискуссионной панели «Арендаторы & арендодатели: проблемные вопросы сотрудничества в рамках ТРЦ» ее участники продолжили обсуждение наиболее актуальной темы 2014 года – взаимодействие арендаторов и арендодателей, обсудили вопросы арендных ставок и возникающих на этой почве конфликтов. Также эксперты подняли такие вопросы как участие ритейлеров в маркетинговых мероприятиях, проводимых торговыми центрами, их эффективности как для ТРЦ в целом, так и для арендаторов в частности, др. Участниками дискуссии выступили:

– Олег Бойчук, руководитель практики недвижимости, советник практики слияний и поглощений и корпоративного права юридического бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Украина;

– Анжела Борисова, коммерческий директор ALEF-Estate Development Company;

– Наталья Бывалова, менеджер по маркетингу LC Waikiki;

– Дмитрий Ермоленко, генеральный директор компании Zеebra;

– Алина Риган, директор по развитию агентства Prime Promotion;

– Юрий Сургай, генеральный директор компании Lush Ukraine;

– Юлия Счастливая, директор по аренде компании Arricano Real Estate;

– Антонина Пучко, директор департамента агентских и консультационных услуг компании DTZ в Украине.

Также в рамках мероприятия свои доклады представили партнеры Форума – Виталий Миляев, руководитель проектно-технического отдела, «Rockwool Украина», и Владимир Кличановский, директор компании «Нова Лайт».

Виталий Миляев представил вниманию аудитории обзор программного обеспечения ROCKPROJECT. Данная программа предназначена для проектировщиков и архитекторов, выполняющих работы по проектированию теплоизоляционной оболочки и расчету параметров энергетического паспорта здания, составлению раздела проекта «Энергоэффективность». ROCKPROJECT позволяет количественно оценить возможные экономические и экологические эффекты от внедрения энергоэффективных решений с применением теплоизоляционных материалов ROCKWOOL, а также рассчитать период возврата инвестиций по утеплению. ROCKPROJECT распространяется бесплатно.

Владимир Кличановский представил доклад «Влияние характеристик света на психическое состояние покупателя. Стимулирование спонтанных или плановых продаж». По словам эксперта, в ходе переговоров заказчики интересуются, в первую очередь, дизайном освещения и стоимостью, а также его яркостью и цветом, упуская из внимания другие характеристики света, которые создают определенную атмосферу в магазине или в торговом центре и тем самым влияют на поведение покупателей. «Теплые тона создают расслабляющую атмосферу и подходят для бутиков люкс-брендов, а также магазинов, которые делают ставку на эмоции и настроение покупателей. В то же время в тех магазинах, где продукция продается за счет своих качественных характеристик, освещение должно быть более ярким и холодным», – отметил Владимир Кличановский.

Вашему вниманию представляем наиболее интересные моменты выступлений хедлайнеров Форума. Фотоотчет мероприятия смотрите в рубрике «Фоторепортаж» на стр. 60-65.

Бачо Долидзе, собственник компании, владеющей франшизой на развитие бренда Subway в Тбилиси (Грузия)
Бачо Долидзе
ФОТО: «CP»

БАЧО ДОЛИДЗЕ

В 2006 году Бачо Долидзе основал и возглавил Департамент инвестиций и маркетинга города Тбилиси (мэрия Тбилиси), во время функционирования которого представители городских властей начали посещать международные выставки по недвижимости и ритейлу, где осуществлялись основные переговоры с крупными инвесторами и представителями международных брендов. Также в этот период была разработана новая стратегия маркетинга Тбилиси и новый слоган города – Tbilisi City That Loves You. В 2012-2014 годах Бачо Долидзе занимал пост главы администрации (префект) одного из центральных районов Тбилиси. Сегодня господин Долидзе является собственником частной компании, владеющей франшизой на развитие бренда Subway в Тбилиси. Также он является основателем благотворительного фонда «Підтримка Друзів», финансирующего отдых и реабилитацию в Грузии детей из Украины, в частности, из зоны АТО, а также детей, потерявших родителей во время ЕвроМайдана.

«ГОСУДАРСТВО КАК ГЛАВНЫЙ ИГРОК В ПРИВЛЕЧЕНИИ ИНВЕСТИЦИЙ: РЕФОРМЫ И ОПЫТ ГРУЗИИ»

«Украина владеет огромнейшим потенциалом для привлечения инвестиций, особенно в сфере ритейла. Уверен, что после стабилизации политической ситуации многие компании и бренды будут стоять в очереди, чтобы сотрудничать с Украиной».

Рынок Грузии небольшой – население страны насчитывает 3,5 миллиона человек, из которых около 1,5 миллиона – жители Тбилиси.

Если говорить о привлекательных в инвестиционном плане отраслях Грузии, это – в первую очередь, туризм. Однако развитие туризма невозможно без ритейла. Понимая это, мы всерьез занялись развитием торгового сегмента. Мы работали одной командой: центральная власть, органы местного самоуправления и международные консалтинговые компании – DTZ, Cushman & Wakefield, Colliers International, JLL и др., которые предоставляли необходимые данные – feasibility study, рыночные исследования, location study. Имея эти данные, легче общаться с финансовыми институтами. Нам приходилось принимать сложные решения и даже идти на авантюры, чтобы привлечь инвесторов.

Основные ниши Киева, так же, как и Грузии, – это ритейл и туризм. Шагами к успеху являются реформы, инфраструктура, приватизация, консалтинговые услуги и маркетинг.

Реформы. Для привлечения инвесторов необходимо создать хорошую среду для сотрудничества. В Грузии регистрация новой компании занимает всего один день. В Киеве этот процесс длится намного дольше, а значит, отталкивает потенциальных инвесторов. Государству необходимо проводить реформы, а не создавать барьеры, которые могут остановить инвесторов. Бюрократические процедуры должны быть упразднены, чтобы бизнесу было комфортно.

Грузия находилась на 154 месте в рейтинге привлекательности ведения бизнеса (Doing Business), подготовленном Всемирным банком совместно с Международной финансовой корпорацией. В итоге стране удалось подняться на 8-е место. Реформы – это всегда болезненно, но без них развитие невозможно.

Инфраструктура. В Тбилиси и Батуми мы превратили некоторые улицы в зону стрит-ритейла. Государство выделяло деньги на развитие соответствующей инфраструктуры.

Приватизация. В стране должна быть предпринята агрессивная политика приватизации и при этом внедрены низкие госпошлины. Как показывает практика, частные лица всегда лучше заботятся об объектах, чем государство. Мы освободили многие помещения с центральным месторасположением и передали их для приватизации. Даже парламент был перенесен из Тбилиси в Кутаиси. Агрессивная политика приватизации – это то, чего сегодня не хватает Киеву.

Маркетинг. Маркетинг – важная составляющая во внедрении реформ и преобразованиях любого рода. Государство должно заниматься рекламой. У многих компаний нет возможности посещать выставки, форумы и другие важные мероприятия. Грузия посещала абсолютно все выставки, рекламировала все свои объекты.

И в заключение хочу отметить: если хочешь получить хороший результат – необходимо работать 24 часа в сутки. В Грузии, если речь шла о крупной инвестиции, мы запросто могли устроить встречу компании – потенциального инвестора – с премьер-министром страны.

В Украине рынок более емкий, ресурсов и возможностей намного больше. Я надеюсь, что война очень скоро закончится и Украина начнет развиваться в правильном русле.

Максим Гаврюшин, коммерческий директор группы компаний «Будхаус»
Максим Гаврюшин
ФОТО: «CP»
«ВЛИЯНИЕ ОБЩЕСТВЕННО-ПОЛИТИЧЕСКОГО КРИЗИСА НА РОБОТУ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ»

«Сейчас рынок торговой недвижимости Украины очень интересный - динамично меняются форматы ритейлеров и условия игры на рынке».

Группа «Будхаус» работает над различными проектами, однако 90% ее портфеля занимает недвижимость. Речь пойдет о наших двух функционирующих объектах – ТРЦ FABRIKA в Херсоне и ТРЦ Lubava в Черкассах. Общая площадь ТРЦ FABRIKA составляет около 80 000 м2. В объекте представлено 400 арендаторов, его заполняемость достигает практически 100%. Общая площадь ТРЦ Lubava составляет 26 000 м2, в объекте работает 100 арендаторов. Арендаторами объектов выступают преимущественно крупные сетевые ритейл-операторы, в меньшей степени – региональные компании.

За последний год ситуация на рынке Украины существенно изменилась:

аннексия Крыма, война, нестабильный курс валют – все это негативно повлияло на маржу арендаторов, изменилась структура расходов потребителей. Люди стали меньше тратить на услуги, отдых и развлечения. Тем не менее, негативного влияния на уровень посещаемости ТРЦ социально-политические и экономические проблемы страны не оказали. Более того – в течение 2014 года посещаемость наших ТРЦ росла: ежемесячно – ориентировочно на 10% в сравнении с показателями прошлого года. Так, средняя посещаемость ТРЦ FABRIKA за январь-октябрь 2013 года составила 655 тысяч человек/месяц, за январь-октябрь 2014 года – 715 тысяч человек/месяц. Примерно такая же ситуация наблюдается в ТРЦ Lubava: средняя посещаемость данного комплекса за май-октябрь 2013 года составила 370 тысяч человек/месяц, а за май-октябрь 2014 года – 390 тысяч человек/месяц. В течение 2014 года фиксировался рост оборотов ТРЦ, снижение было отмечено только в феврале. В гривневом эквиваленте оборот торгово-развлекательных центров увеличился ориентировочно на 40% по отношению к прошлому году, в долларовом – снизился на 20%.

Изменение товарооборота галерейных магазинов в ТРЦ, входящих в портфель ГК «Будхаус», декабрь 2013 года – сентябрь 2014 года (по отношению к предыдущему году)

Источник: ГК «Будхаус»

С начала 2014 года мы ежедневно получаем от арендаторов письма с просьбой снизить арендную плату или предоставить отсрочку по арендным платежам. С подобными просьбами обратилось 30-40% арендаторов. К вопросу каждого арендатора мы подходим индивидуально: изучаем историю компании, товарооборот, эффективность работы. Мы пытаемся найти компромиссы, однако вынуждены принимать решение не в пользу арендатора, когда обнаруживаем, что он намерен использовать ситуацию в своих интересах, или когда работу ритейл-оператора уже невозможно реанимировать. В 2014 году ротация арендаторов увеличилась практически в 10 раз: каждый месяц на 2-3% площадей расторгаются договоры аренды и примерно на такое же количество площадей подписываются новые.

Если мы принимаем решение арендного вопроса в интересах ритейлера, то, как правило, это проявляется в фиксации курса доллара на уровне, который устраивает большинство операторов. Однако такой шаг не всегда выгоден арендодателю, особенно если у арендатора увеличивается оборот, соответственно, уступка работает в одну сторону. Поэтому компромиссное решение также включает уплату процента от товарооборота.

Изменение товарооборота операторов развлечений в ТРЦ, входящих в портфель ГК «Будхаус», декабрь 2013 года – сентябрь 2014 года (по отношению к предыдущему году)

Источник: ГК «Будхаус»

Еще одним вариантом компромиссного договора является снижение арендной ставки с одновременным повышением процента от товарооборота, который был изначально прописан в договоре аренды. Это дает возможность арендатору зафиксировать свои риски, а нам – возможность заработать в случае, если ритейлер будет работать продуктивнее.

Одним из вариантов является также сокращение/увеличение арендуемой площади. Сегодня ряд арендаторов переформатирует занимаемые площади – кто-то сокращает их объем, кто-то, наоборот – увеличивает. В связи с этим приходится вносить архитектурные изменения в ТРЦ, но до настоящего момента мы удачно справлялись с этой задачей.

Другим компромиссом является предоставление льготной рекламы на определенный период. Особенно это касается новых арендаторов – мы позволяем им больше рекламироваться в ТРЦ, а также на наших рекламных площадях в городе. Также мы часто предоставляем рассрочку по погашению задолженности, а также отсрочку повышения арендной платы.

Соотношение новых и расторгнутых договоров аренды в объектах ГК «Будхаус», декабрь 2013 года – октябрь 2014 года (% по отношению к общему количеству договоров аренды)

Источник: ГК «Будхаус»

Поскольку мы все больше зависим от эффективности работы арендаторов, то заинтересованы в повышении посещаемости ТРЦ. Чтобы привлечь покупателей, мы увеличили инвестиции в маркетинг, рекламу и продвижение ТРЦ. Например, сейчас проводится активная рекламная кампания в Николаеве, что позволило увеличить количество покупателей из этого города в херсонском ТРЦ практически в два раза. Если раньше люди из Херсона ездили на шоппинг в Николаев, то сейчас – наоборот. Мы вводим новую программу лояльности в ТРЦ и увеличиваем количество мероприятий. Только в ТРЦ FABRIKA в 2014 году мы провели больше 150 различных ивентов: FABRIKA Fashion Day, Кубок мира по бальным танцам, в котором учувствовало более 2000 пар со всего мира, др. Ежегодно мы проводим ралли, празднуем Дни рождения ТРЦ. 2-3 раза в год проводится Shopping Night – очень хорошее мероприятие по привлечению покупателей. В 2014 году мы организовали и провели в ТРЦ ярмарку вакансий.

В портфеле группы «Будхаус» имеется четыре проекта – ТРЦ «Никольский» в Харькове, ТРЦ Yessa в Одессе, ТРЦ Hartz в Киеве и ТРЦ «FABRIKA 2» в Запорожье. На стадии активного строительства находятся торгово-развлекательные центры «Никольский» и Yessa. По проекту ТРЦ «Никольский» общей площадью порядка 100 000 м2 мы находимся на стадии строительства 4 этажа. В этом году планируется завершение возведения каркаса, открытие ТРЦ заявлено на конец 2015 года. Сейчас ТРЦ Yessa (общая площадь – 52 200 м2) находится на стадии возведения первого этажа. Его открытие мы также планируем на конец 2015 года.

ТРЦ Lubava в Черкассах
ФОТО: ТРЦ LUBAVA

Также совместно с нашим партнером – компанией Multi Development Ukraine – мы активно реализуем проект ТРЦ Forum Lviv во Львове. Данный объект будет открыт весной следующего года.

Строительство объектов, которые мы планировали начать в этом году, к сожалению, не стартовало в связи с нынешней ситуацией. Речь идет о ТРЦ «FABRIKA 2» и ТРЦ Hartz.

В заключении хочу отметить, что самое сложное время для наших объектов уже пройдено. Нам удалось найти компромисс с большинством арендаторов, заполняемость ТРЦ остается на высоком уровне. Найти компромисс и договориться – это, наверное, самое сложное задание в современной ситуации.

Евгения Локтионова, директор компании UTG
Евгения Локтионова
ФОТО: «CP»
«БУДУЩЕЕ УКРАИНЫ КАК БИЗНЕС-ЛОКАЦИИ ДЛЯ РИТЕЙЛА»

«Мы ожидаем, что в скором времени проявятся позитивные стороны сложившейся ситуации. Одной из них станет селекция – на рынке останутся сильнейшие игроки, что, в свою очередь, будет способствовать профессиональному развитию и улучшению бизнес-условий».

Драматические общественно-политические события, активные военные действия, девальвация национальной валюты привели к общей стагнации экономики Украины, падению ВВП, росту уровня инфляции и государственного долга, сокращению доходов и покупательной способности населения. На фоне низкой конкурентоспособности, высокой энерго- и импортозависимости в стране сохраняются высокие непрогнозируемые риски для развития бизнеса. В 2014 году отмечается существенное снижение деловой активности практически во всех бизнес-секторах, в том числе в сегменте торговой недвижимости, что проявляется в замораживании проектов торговой недвижимости, падении товарооборотов, сокращении или сворачивании ритейл-сетями планов по развитию, снижении арендных ставок и росте уровня вакантности.

Только во II квартале 2014 года сокращение ВВП Украины составило 4,6%, до конца год мы ожидаем его падение до 8%. Тем не менее, несмотря на все негативные экономические показатели, Украина имеет ряд сильных сторон. Так, Украина является 20-й страной в Европе по емкости экономики, занимает 9-е место в Европе по объему розничного товарооборота и является 5-й страной в Европе по количеству населения.

Распределение потребительских расходов, 2014 год

Источник: UTG

Совокупное предложение профессиональных торговых площадей на рынке Украины по состоянию на начало 2014 года составляло более 1 миллиона м2. В 2015 году предложение составит порядка 1,5 миллиона м2 профессиональных торговых площадей.

В 2012-2013 годах на рынок Украины вышло более 40 новых брендов, в их числе – Furla, LC Waikiki, KFC, Gilda Tonelli, Caterina Leman, Suvari, др. В 2014 году состоялось открытие первого в нашей стране магазина сети Sinsay (входит в портфель LPP Group), а также ресторана сети Vapiano.

В 2014 году средняя посещаемость столичных торговых центров распределилась следующим образом: посещаемость региональных ТЦ составила порядка 42 000 человек/день, окружных – 22 227 человек/день, микрорайонных – 10 565 человек/день. Наиболее высокая посещаемость на протяжении 2014 года фиксировалась в ТРЦ Ocean Plaza – порядка 55 000 человек/день.

Среднерыночный уровень вакантности действующих ТЦ Киева по состоянию на конец первого полугодия 2014 составил 3,3% и продолжает расти.

В 2013-2014 годах изменилась структура потребительских расходов. Так, за это время покупатели стали больше тратить на продукты питания, при этом сократили расходы на одежду и обувь.

В 2015-2016 годах в Киеве к открытию планируются несколько торговых центров. В их числе – ТРЦ Respublika (GLA – 135 000 м2), прогнозируемый генерируемый товарооборот которого составляет $216 миллионов/месяц. В ТРЦ будет работать более 435 магазинов моды, 50 ресторанов и кафе. Основными якорными арендаторами ТРЦ выступят гипермаркет «Ашан», 12-зальный кинотеатр «Мультиплекс», гипермаркет спортивных товаров «Спортмастер». На данный момент объект заполнен арендаторами на 75%, его открытие запланировано на март 2015 года.

Второй объект – суперрегиональный ТРЦ Lavina Mall (GLA – 124 000 м2). Он имеет уникальное расположение – между DIY-гипермаркетом «Эпицентр» и продуктовым гипермаркетом «Ашан», что формирует крупный торговый узел регионального значения. Прогнозируемая посещаемость ТРЦ – более 36 000 человек/день, товарооборот – $129 миллионов/месяц. В ТРЦ Lavina Mall разместится более 300 магазинов моды, более 50 ресторанов и кафе. Развлекательная зона ТРЦ займет площадь в объеме 45 000 м2. Проектом предусмотрено создание аквапарка площадью 15 000 м2. Открытие ТРЦ Lavina Mall запланировано на III квартал 2015 года.

Третий объект – суперрегиональный ТРЦ Blockbuster Mall (GLA – 120 000 м2). Прогнозируемый товарооборот ТРЦ составит $169 миллионов/месяц. Якорным арендатором ТРЦ станет гипермаркет «Сільпо» (10 000 м2). Blockbuster Mall станет основным местом покупок для жителей Оболонского района и Троещины. Открытие объекта запланировано на III квартал 2015 года.

В 2016 году на проспекте Бажана появится ТРЦ «Вырлица» (GLA – 172 000 м2). Он будет включать строительный гипермаркет Leroy Merlin, продуктовый гипермаркет «Ашан», кинотеатр. Генерируемый товарооборот комплекса прогнозируется на уровне $136 миллионов/месяц.

Подводя черту под рядом факторов, оказывающих влияние на развитие украинского рынка ритейла, хочу особо выделить девальвацию национальной валюты и резкий рост курса иностранных валют, регулирование валютного рынка в ручном режиме; отсутствие закона о неприкосновенности частной собственности, что тормозит выход на украинский рынок новых компаний и инвесторов; военные действия и политическую нестабильность. Все же мы ожидаем, что в скором времени проявятся также позитивные стороны сложившейся ситуации. Одной из них станет селекция – на рынке останутся сильнейшие игроки, что, в свою очередь, будет способствовать профессиональному развитию и улучшению бизнес-условий, а также создаст платформу для заключения инвестиционных сделок. Также мы ожидаем широкие перспективы развития экономики поле завершения сложного периода.

Филипп Бертере, директор компании «Иммошан Украина»
Филипп Бертере
ФОТО: «CP»
«РАЗВИТИЕ ПРОЕКТОВ КОМПАНИИ «ИММОШАН» В УКРАИНЕ. МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ КОМПАНИИ IMMOCHAN ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА В ЕВРОПЕ»

«Разделение реализации проектов на фазы дает возможность, с одной стороны, адаптироваться к спросу потенциальных арендаторов на площади, с другой – учитывать изменения покупательной способности населения».

Основная задача Immochan, компании группы Auchan, – сопровождать развитие сетей гипер- и супермаркетов, входящих в портфель группы. Auchan представлен в разных странах мира и имеет опыт работы в непростых рыночных условиях. К примеру, в сложный экономический период, сопровождаемый падением ВВП, мы начали реализацию двух проектов торговых центров – Zenia Boulevard в Испании и Alegro Setubal в Португалии.

Реализация ТРЦ Zenia Boulevard (GLA – 67 680 м2), являющегося крупнейшим торговым центром провинции Аликанте в Испании, началась в 2010 году. Это был сложный период, в некоторых городах страны уровень безработицы достигал 25%. Несмотря на все трудности, в 2012 году мы запустили этот объект, и весьма успешно. Ежедневно его посещает 80 000 человек, и этот показатель постоянно растет. В 2015-2016 годах, по нашим прогнозам, он достигнет 12 миллионов человек/год.

Мы ощутили на деятельности компании негативные последствия кризиса. В их числе – повышение уровня вакантности, замораживание ритейл-операторами планов по развитию, падение покупательной способности потребителей. С целью адаптации к новым реалиям и новым нуждам потребителей, мои коллеги начали ориентироваться на сегмент брендов, имеющих широкое ценовое предложение.

Еще одним следствием кризиса для наших проектов стало разделение их реализации на фазы. Это дает нам возможность, с одной стороны, адаптироваться к спросу со стороны потенциальных арендаторов, с другой – учитывать изменения покупательной способности населения.

Один из наших актуальных проектов – Alegro Setubal, который откроется в скором времени в Португалии. Основой этого проекта является функционирующий гипермаркет Jumbo, который уже имеет поток покупателей. Мы увеличиваем проект на 25 000 м2 арендуемой площади. В процессе реализации проекта нам было очень сложно работать с ритейлерами, ведь многие из них заморозили планы по развитию и расширению сетей. Нам пришлось потрудиться, чтобы создать мощный маркетинговый проект, который привлекал бы арендаторов. Проект Alegro Setubal учувствовал в Solal Marketing Awards, организованной Международным советом торговых центров (ICSC), и стал финалистом конкурса.

В Украине в нашем портфеле имеется четыре функционирующих торговых объекта: три – в Киеве и один – в Донецке. Один из реализуемых проектов в Киеве – торговый центр Kideal (GLA – 35 000 м2), который находится на пересечении улиц Здолбуновской и Драгоманова. Еще один проект находится в Одессе – Odessa Auchan Shopping Mall (GLA – 40 000 м2).

Реализация проекта ТРЦ Rose Park, распложенного между Макеевкой и Донецком, не остановлено, хотя риски, как известно, в этой зоне очень высокие. Сейчас мы работаем над тем, чтобы завершить каркас здания и быть готовыми к тому моменту, когда ситуация в городе стабилизируется. ТЦ «Ашан Донской», на прилегающей к которому территории осуществляется возведение ТРЦ, продолжает функционировать, поэтому было принято решение – если магазин открыт, то мы ведем строительство ТРЦ. Открытие торгово-развлекательного центра Rose Park запланировано на конец следующего года.

Рагнар Корнелиус, директор направления Мall Мanagement компании Multi в Украине
Рагнар Корнелиус
ФОТО: «CP»

РАГНАР КОРНЕЛИУС

Рагнар Корнелиус управлял такими торговыми центрами в Германии как Weinheim Galerie (Вайнхайм), Centrum Galerie (Дрезден) и Boulevard Berlin (Берлин), а также ТЦ Khan Shatyr в Астане (Казахстан), занимал должность главы департамента аренды и управления компании METRO Group Asset Management в Украине и управляющего центрами компании METRO Group Asset Management в Германии. Рагнар Корнелиус работает в компании Multi Corporation с 2011 года. В 2015 году он займет позицию управляющего торгово-развлекательным центром Forum Lviv во Львове.

«АРЕНДАТОРЫ – «ТРУДНЫЕ ДЕТИ» ИЛИ ПАРТНЕРЫ В ПОВСЕДНЕВНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ МОЛЛ-МЕНЕДЖМЕНТА»

«В условиях роста Интернет-торговли управляющим компаниям необходимо прилагать усилия для привлечения людей в торговые центры. Следует проанализировать, какие преимущества имеются у онлайн-ритейла, и использовать их в своей деятельности».

Ежедневные конфликты и разногласия

Одним из спорных вопросов маркетингового партнерства арендаторов и арендодателей является распространение арендаторами рекламных листовок (флаеров) в торговом центре. Посетители торгового центра зачастую выбрасывают такие листовки уже через несколько метров, что, в свою очередь, создает дополнительную нагрузку на службу клининга ТРЦ, а решение этого вопроса ложится на плечи администрации объекта. Как управляющая компания мы понимаем, что арендатор ищет возможность донести информацию об акциях и мероприятиях покупателю, поэтому нашли компромиссное решение – в торговых центрах устанавливается общий стенд, на котором арендаторы могут размещать листовки.

Второй спорный вопрос – это установка арендаторами на общих площадях или в проходах торгового центра рекламных щитов. Если управляющая компания разрешает это одному оператору, то она не должна отказывать всем остальным. Хаотичная установка рекламных щитов вызывает ряд неудобств.

Эту проблему мы решаем с помощью стандартизированных стендов, в том числе мультимедийных, для распространения рекламы либо размещения визуального контента.

ОРГАНИЗАТОРЫ ФОРУМА ПО ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И РИТЕЙЛУ «CP RETAIL» БЛАГОДАРЯТ ЗА ПОДДЕРЖКУ ПАРТНЕРОВ ПРОЕКТА

Третий спорный вопрос, который зачастую возникает между арендаторами и арендодателями, – график работы шоппинг-молла и магазинов. К примеру, ТЦ работает до 20:00, но при проведении «ночи распродаж» он может продлить время работы до 24:00. В Германии многие договоры аренды содержат пункт, позволяющий ритейлерам не принимать участие в мероприятиях, которые проводит торговый центр. Однако ритейл-операторам следует понимать, что задача подобных мероприятий, в проведение которых вкладывает деньги непосредственно шоппинг-молл, – помочь арендаторам в привлечении дополнительного потока посетителей, что будет способствовать росту продаж. Эффективность мероприятий намного выше, если в них принимают участие все магазины ТЦ/ТРЦ.

Открывая магазины в структуре торговых центров, арендаторы, помимо принятия ряда обязательств, получают преимущества, среди которых – общая маркетинговая стратегия объекта. Собственник ТЦ заинтересован в том, чтобы получать доход, поэтому ответственно относится к управлению объектом. В стрит-ритейле, по крайней мере, в Германии, арендаторы вынуждены создавать ассоциации с целью достичь такой же эффективности, как при проведении маркетинговых активностей в торговом центре.

Маркетинговый бюджет, который направляется на организацию мероприятий, а также рекламную кампанию всего торгового центра, формируется на основании ежемесячных платежей арендаторов. Операторы должны понимать, что данные средства не могут быть потрачены на маркетинг отдельных магазинов. Поэтому, помимо уплаты общего взноса, ритейлеры должны выделять отдельный бюджет для проведения индивидуальных маркетинговых мероприятий.

Товарооборот

Мы регулярно получаем данные по изменению объема товарооборота наших арендаторов, на основании которых видим, как развивается торговый центр, а также анализируем, насколько эффективен бизнес ритейл-операторов. Процентное соотношение между арендной ставкой и оборотом позволяет получить индекс, отображающий эффективность деятельности операторов (Effort Index). Чем ниже индекс, тем лучше идут дела у компании и наоборот – если индекс высокий, значит, дальнейшее сотрудничество с тем или иным ритейлером стоит под вопросом. Необходимо также учитывать, что для магазинов разных категорий товаров норма индекса будет отличаться.

На основе Effort Index мы можем вовремя определить, когда необходимо быстро действовать и принимать решение, например, о смене арендатора. Ведь операторы, демонстрирующие плохой показатель индекса, как правило, не в состоянии выполнять финансовые обязательства перед ТЦ/ТРЦ. Причин тому множество: плохой сервис в магазине, не пользующийся спросом товар, неудачная локация в структуре ТЦ/ТРЦ. Иногда проблема заключается не в ритейл-операторе, а в объекте, который демонстрирует неудовлетворительные показатели работы. Когда мы хотим найти совместное с оператором решение проблем, то обсуждаем возможность более поздней оплаты аренды, рассрочки или временного снижения арендной ставки. Однако, изменяя условия арендного договора, собственник обычно настаивает на расширении своих прав, в частности, на возможности досрочного расторжения контракта.

Процесс предупреждения

Мы практикуем следующий процесс извещения арендаторов, задерживающих оплату по аренде: одно напоминание и два предупреждения. Обычно в наших договорах предусмотрено, что в случае 2-3-месячной неуплаты оператором платежей по аренде собственник торгового центра имеет право на досрочное расторжение контракта.

Однако, принимая решение о расторжении договора, необходимо понимать, насколько высока вакантность в торговом центре и есть ли потенциальные арендаторы на высвободившиеся площади. Если у ТЦ имеется лист ожидания, то, конечно, он находится в выгодном положении и может быстро заключить новый контракт, повысить арендный доход, улучшить тенант-микс. Однако, если листа ожидания как такового и потенциальных арендаторов нет, то вакантное место будет пустовать, что негативно отразится на работе соседних арендаторов и на посещаемости объекта.

Онлайн и офлайн

По итогам 2014 года оборот Интернет-торговли в Германии составит 40 миллиардов евро, что на 17% больше по сравнению с 2013 годом. Среди европейских стран Германия занимает второе место по объемам онлайн-продаж (на первом месте находится Великобритания). Наибольшим спросом в онлайн-ритейле пользуются товары сегмента fashion, на втором и третьем местах расположились соответственно электроника и компьютеры. В условиях роста Интернет-торговли управляющим компаниям необходимо прилагать усилия для привлечения людей в торговые центры. Необходимо проанализировать, какие преимущества имеются у онлайн-ритейла, и использовать их в своей деятельности.

В онлайн-ритейле можно осуществлять покупки круглосуточно из любой точки мира, в большинстве случаев товары доставляются бесплатно, цена является приемлемой, а ассортимент – широким.

Преимуществами стационарного магазина являются, в первую очередь, сервис и консалтинг. В Германии наблюдается следующая тенденция: люди приходят в магазин, чтобы проконсультироваться и протестировать продукт или примерить одежду, однако заказ товара они осуществляют дома через Интернет.

В торговых центрах люди могут встретиться и интересно провести время с друзьями. Это – явное преимущество ТЦ, поэтому управляющим компаниям необходимо создавать такую атмосферу, чтобы посетителям было приятно находиться и проводить время в торговом центре. В Германии перед Рождеством шоппинг-моллы инвестируют крупные суммы на создание праздничной атмосферы. К примеру, торговому центру площадью 60 000 м2 праздничные декорации обходятся в полмиллиона евро.

Как управляющие компании могут использовать Интернет в своих целях? Многие торговые центры Германии внедрили Center App – приложение, которое может установить каждый пользователь смартфона, и при его помощи получать коммерческие предложения, дисконты, информацию о навигации, мероприятиях и просто новости.

Торговые центры могут объединить преимущества онлайн- и офлайн-ритейла, к примеру, сократить время на доставку заказа. Так, обычно доставка товара, приобретенного через онлайн-магазин, занимает 2-3 дня. Со своей стороны, торговые центры могут предложить клиентам услугу заказа товара в режиме онлайн, который покупатели могут забрать непосредственно в самом шоппинг-молле, а не ждать несколько дней доставки товара. Бывают случаи, когда в магазине нет необходимого посетителю размера. Решить этот вопрос поможет услуга онлайн-заказа товара прямо в магазине, который впоследствии будет доставлен покупателю на дом.

Юлия Ванченко, директор по маркетингу ТРЦ ART MALL
Юлия Ванченко
ФОТО: «CP»

ТРЦ ART MALL

Запуск ТРЦ ART MALL состоялся 18 декабря 2013 года по ул. Заболотного, 37 в Киеве. Общая площадь 2-уровневрого комплекса составляет 50 000 м2, арендуемая площадь – 29 000 м2. Вместимость паркинга объекта – 1300 машиномест.

Якорными арендаторами ТРЦ являются гипермаркет Fozzy (10 000 м2) и супермаркет бытовой техники и электроники «Фокстрот. Техника для дома» (1200 м2). В ТРЦ располагаются магазины ARGO Center (1200 м2), оodji (500 м2), «Интертоп» (310 м2), др. Фуд-корт в ART MALL занимает площадь порядка 600 м2.

Развлекательная зона ТРЦ включает лыжный клуб Proleski (600 м2), в котором представлен комплекс из четырех горнолыжных тренажеров, галерею A-Gallery (1400 м2), роллердром (1000 м2). Развлекательная зона для детей представлена детским городом профессий Kids Will, посещаемость которого составляет 300-500 детей в будний день и более 1000 – в выходные, и японским детским городком YU KIDS ISLAND (500 м2) посещаемостью более 100 детей в будние дни и до 500 – в выходные.

«ОПЫТ ОТКРЫТИЯ И РАБОТА ТРЦ ART MALL В СОВРЕМЕННЫХ РЫНОЧНЫХ РЕАЛИЯХ»

«Мы готовы идти на уступки потенциальным арендаторам и предлагаем хорошие стартовые условия».

Открытие ТРЦ ART MALL состоялось в период нестабильной политической и экономической ситуации в стране. Это, в первую очередь, повлияло на работу с арендаторами. Как и во многих других торговых центрах, подписание ряда договоров было заморожено или вовсе не состоялось, поскольку некоторые ритейл-операторы приостановили свое развитие в Украине. Одним из таких примеров является сеть InCity, которая должна была быть представлена в ТРЦ ART MALL.

Тем не менее, сегодня мы видим оживление на рынке ритейла. ТРЦ ART MALL подписал ряд договоров аренды и на данный момент находится в процессе привлечения новых операторов. Одним из недавних открытий в ТРЦ стал магазин PLANETTOYS, который уже с момента запуска демонстрирует хорошие результаты.

По состоянию на ноябрь текущего года заполняемость ТРЦ достигла 72%, а к январю 2015 года мы планируем довести этот показатель до 84%. В скором времени в ART MALL откроются такие магазины как JYSK, Peacocks, Colin’s, iDo, др. В ТРЦ мы хотим видеть интересных арендаторов, для них мы готовы идти на уступки и предлагаем хорошие стартовые условия.

С февраля текущего года мы начали вести подсчет посещаемости ТРЦ. В летний период было отмечено небольшое снижение посещаемости, что является закономерным для этого времени года и наблюдается во многих торговых центрах страны. Сегодня посещаемость ТРЦ ART MALL составляет порядка 460 000 человек/месяц.

Динамика посещаемости ТРЦ ART MALL, февраль-октябрь 2014 года

Источник: ТРЦ ART MALL

Мы запустили программу лояльности для посетителей ТРЦ ART MALL, которая на сегодняшний день является уникальной для рынка торговой недвижимости Украины. Над ее разработкой мы трудились около года. В данной программе участвуют все арендаторы ТРЦ. На входных группах ТРЦ ART MALL установлены специальные антенны-датчики, идентифицирующие посетителей и посылающие им сообщение от ТРЦ с пожеланием приятного времяпрепровождения. Посетители ART MALL получают баллы за время, проведенное в торгово-развлекательном центре, и совершенные покупки. Кроме того, с помощью этой программы мы налаживаем контакт с клиентом и можем проанализировать, в каких магазинах он совершает покупки, что ему нравится и сколько денег он тратит.

Программа лояльности также помогает нам контролировать товарооборот арендаторов, поскольку одним из условий получения баллов является фотография чека. Таким образом, у нас есть чеки от разных посетителей разных магазинов, на основании которых, при необходимости, мы можем проверить, насколько корректно арендаторы указывают товарооборот.


Источник:  Commercial Property №11(135) ноябрь 2014


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Путеводитель/Украина

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№3(164) апрель 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ