Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
21.08.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Аналитика > Топ-темы
12.05.2017   Версия для печати

Возделать почву

ИЗ-ЗА ИЗНОСА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ АГРОПРОМЫШЛЕННЫЙ КОМПЛЕКС УКРАИНЫ УЖЕ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ МОЖЕТ СТАТЬ ДРАЙВЕРОМ РОСТА ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА В НАШЕЙ СТРАНЕ, А ИГРОКИ ЭТОГО СЕКТОРА, УЧИТЫВАЯ ОСТРУЮ НЕОБХОДИМОСТЬ В ВОЗВЕДЕНИИ НОВЫХ ЗДАНИЙ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ СУЩЕСТВУЮЩИХ МОЩНОСТЕЙ, – ОДНИМИ ИЗ ОСНОВНЫХ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ УСЛУГ В СЕГМЕНТЕ НЕЖИЛОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
МНОГООБЕЩАЮЩАЯ ОТРАСЛЬ
ФОТО: RICHARDSON.CA

На фоне экономического спада в Украине наименее подверженным отрицательным влияниям стал агропромышленный комплекс (АПК). Потенциал этой отрасли очень велик, и она является одним из приоритетных направлений развития экономики страны. Однако сегодня этот сегмент нуждается в создании эффективной инфраструктуры, которая сможет обеспечить рост производительности предприятий. Поэтому аграрии, учитывая существующую необходимость в возведении и реконструкции основных фондов, могут стать одними из основных потребителей услуг в сегменте нежилого строительства. К примеру, по данным Госкомстата Украины, в прошлом году затраты на строительно-монтажные работы, оборудование и другие капитальные работы в АПК составили 61,1 миллиарда гривен или 18,7% от всех капитальных инвестиций в нашей стране. При этом главным источником финансирования остаются собственные средства предприятий этой отрасли.

СЕГОДНЯ АГРОПРОМЫШЛЕННЫЙ КОМПЛЕКС УКРАИНЫ НУЖДАЕТСЯ В СОЗДАНИИ ЭФФЕКТИВНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ, КОТОРАЯ СМОЖЕТ ОБЕСПЕЧИТЬ РОСТ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ. ПОЭТОМУ АГРАРИИ МОГУТ СТАТЬ ОДНИМИ ИЗ ОСНОВНЫХ ЗАКАЗЧИКОВ СТРОИТЕЛЬНЫХ УСЛУГ

То, что агропромышленный комплекс Украины уже в ближайшее время станет главным драйвером инфраструктурного строительства в нашей стране, подтверждает Николай Толмачев, директор компании «ТММ». Поэтому девелоперам необходимо быть готовыми к большому спросу на создание новых объектов со стороны агропредприятий. «Ежегодно Украина производит более 60 миллионов тонн зерна – это в 1,5 раза выше, чем в советский период. При этом инфраструктура по хранению и транспортировке сельскохозяйственной продукции не удовлетворяет ежегодный рост объемов перевалки и не может качественно обеспечить экспортный поток. Поэтому в данное направление неизбежно придут очень серьезные инвестиции», – объясняет эксперт.

В том, что многие аграрии будут инвестировать в реконструкцию и создание новых объектов, убеждены практически все эксперты. Кроме того, поскольку такие предприятия ограничены в возможностях роста за счет расширения банка земли, для поддержания доходности им приходится думать об увеличении рентабельности производств за счет более глубокой переработки продукции или получения дешевой энергии из отходов, что снова-таки повлечет новое строительство и инвестиции.

По словам экспертов, сейчас в агропромышленном комплексе Украины наметилась тенденция роста заказов, среди прочего, на возведение скотоводческих ферм и цехов для хранения и переработки зерновых культур, овощей и фруктов. Вольфганг Гомерник, директор и партнер компании DELTA Projektconsult Ukraine, подтверждает эту тенденцию. «АПК Украины требует как нового строительства, так и реконструкции существующих объектов. В растениеводстве, например, для обработки полей и сбора урожая необходимо строительство технических баз для обслуживания и хранения сельскохозяйственной техники, элеваторных комплексов для хранения зерновых культур, овоще- и фруктохранилищ, а также перегрузочных пунктов и терминалов для обеспечения логистики. В животноводстве для достижения высоких показателей производства существует необходимость в строительстве эффективных фермерских комплексов», – рассказывает эксперт.

Огромный потенциал строительства в агросекторе подчеркивают и чиновники. Так, по словам Геннадия Зубко, министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины, среди наиболее перспективных направлений строительства в этой отрасли в текущем году станут объекты фермерского хозяйства.

ОТСРОЧЕННЫЙ СПРОС

В сущности, украинский агропром нуждается практически во всех видах объектов недвижимости. Никто не отрицает тот факт, что износ основных фондов в сельском хозяйстве огромный – здания и сооружения советской эпохи давно превысили сроки эксплуатации. А в связи с тем, что поэтапно такие постройки не обновлялись, в настоящее время необходимо реновировать почти все такие объекты. В то же время украинские аграрии по экономическим соображениям будут вкладывать средства в реконструкцию и строительство сооружений, в которых нуждаются в первую очередь.

По информации компании Ecodevelop, в настоящее время существует наибольший отложенный спрос со стороны агропромышленных компаний на теплицы, цеха по переработке продукции, зерно- и овощехранилища, а также объекты альтернативной энергетики.

Как отмечают специалисты компании DELTA Projektconsult Ukraine, сельхозпроизводители продолжают активно развивать сети элеваторов для хранения зерновых и масличных культур. «В Украине все еще наблюдается дефицит семенных заводов, а также предприятий глубокой переработки зерновых, – считают в компании. – Развитие сегмента экспорта овощей и фруктов, хотя он и не является массовым и крупным, требует строительства фрукто- и овощехранилищ. На фоне этого целесообразным является реализация проектов распределительных складов вблизи крупных городов».

Также застройщики отмечают однообразность сооружений на рынке некоторых сегментов животноводства. Например, по мнению экспертов, в Украине практически отсутствуют ветеринарно-санитарные утилизационные заводы. Поэтому в ближайшие несколько лет в случае улучшения экономической ситуации в Украине появятся примеры строительства предприятий по утилизации отходов животноводства.

УКРАИНСКИЕ АГРАРИИ, ВЫСТУПАЯ ЗАКАЗЧИКАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ ДЛЯ СВОИХ НУЖД, ВЫДВИГАЮТ К ПОДРЯДЧИКАМ НЕСКОЛЬКО ОСНОВНЫХ ТРЕБОВАНИЙ, СРЕДИ КОТОРЫХ – НИЗКАЯ СТОИМОСТЬ РАБОТ И КРАТЧАЙШИЕ СРОКИ ИХ ВЫПОЛНЕНИЯ

Отложенный спрос существует также и на сельскохозяйственные перегрузочные терминалы. Поэтому в связи с введением ограничений на загрузку автомобильного транспорта, агропроизводители начинают активно заказывать строительство перегрузочных железнодорожных терминалов.

Кроме того, учитывая потребность агропромышленных предприятий в обслуживающей технике, сейчас актуально строительство баз для хранения и обслуживания технического оборудования.

Как показывает мировой опыт, в отрасли строительства зданий для АПК существует масса новых направлений, которые еще практически не освоены в Украине. Например, компания Ecodevelop нашла подобную нишу и занимается строительством биоэлектростанций, работающих на отходах сельскохозяйственного сектора и пищевой перерабатывающей промышленности, а также предприятий, занимающихся растениеводством.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Вольфганг Гомерник, директор и партнер компании DELTA Projektconsult Ukraine
ФОТО: DELTA PROJEKTCONSULT UKRAINE

Повышение эффективности и оптимизация работы агропромышленного комплекса – одни из важнейших критериев для развития украинской экономики. Однако сегодня здания и сооружения этой отрасли зачастую находятся в аварийном или непригодном для нормальной эксплуатации состоянии. Это связано с износом объектов, а также с ошибками в процессе эксплуатации, поскольку руководство предприятий не всегда осознает необходимость квалифицированного и правильного их содержания. Кроме того, сейчас многие существующие агропредприятия не соответствуют требованиям эффективности по причине использования устаревших энергоемких технологий и оборудования, что не позволяет снизить потери при производстве. Руководство большинства таких компаний пытается повысить уровень технического оснащения. Подобное локальное решение вопросов позволяет оставаться на рынке, однако не дает возможности соответствовать современным технологическим и конкурентным требованиям.

Выход из ситуации заключается в реконструкции или новом строительстве технологически эффективных комплексов, а не финансировании поддержания у ровня существующего производства. Именно новое строительство и реконструкция объектов АПК направлены на создание технологических условий, которые позволят сократить производственные потери и снизить трудозатраты и потребление энергоресурсов. Это особенно актуально для старых предприятий, у которых нет возможности развития на существующей территории. С каждым годом рентабельность таких комплексов снижается. При этом финансовые вложения на поддержание их работы эквивалентны строительству нового производственного объекта.

Радует, что предприятия, которые следуют современным тенденциям, проводят экспертную оценку состояния своих зданий и сооружений, геологических условий, топогеодезических параметров, а также показателей энергоэффективности. При этом экспертизе подлежат как старые, так и более новые постройки. В частности, для давно эксплуатируемых объектов характерной проблемой является превышение срока службы. Зачастую причиной аварий и выхода из строя сооружений является попытка эксплуатации морально устаревших зданий в современном активном режиме. Что же касается более новых сооружений, необходимо принимать во внимание, что они часто возводятся на территориях, которые ранее считались непригодными для застройки и характеризуются сложными геологическими и гидрогеологическими условиями. А отсутствие опыта или недостаточная квалификация исполнителей приводят к ошибкам при проектировании и строительстве, что существенно снижает надежность эксплуатации таких объектов.

Переходя к статистике, можно сказать, что ориентировочный износ основных фондов АПК Украины составляет около 30% мощностей предприятий. Кроме этого, нуждаются в модернизации, техническом переоснащении или реконструкции по причине морального устаревания оборудования более 70% компаний агропромышленного комплекса. Причем отдельно следует отметить, что большинство объектов не соответствует современным требованиям по воздействию на окружающую среду, что также является одним из направлений модернизации. К примеру, переход на твердотопливный вид котельного оборудования должен сопровождаться устройством очистных сооружений в виде электрофильтров или других систем золо- и пылеулавливания.

Безусловно, эффективная работа агропредприятия обеспечивается за счет решений, принятых на стадии проектирования, таких как рациональный выбор технологического оборудования, решение схемы технологического процесса, надежные строительные конструкции. Среди остальных актуальных вопросов можно выделить энергоснабжение, очистку сточных вод и пожарную безопасность. Стоимость получения дополнительных электрических мощностей или очистных сооружений может стать одним из главных критериев целесообразности строительства и окупаемости предприятия.

Также при возведении новых объектов следует учитывать затраты на огнезащиту строительных конструкций, устройство автоматического пожаротушения и систем пожарной сигнализации, строительство емкостных сооружений для пожарных нужд и даже пожарных депо с приобретением специализированной техники и организацией пожарных команд. Зачастую при предварительном расчете бюджета строительства данные вопросы упускаются из вида, что в дальнейшем ведет к незапланированным тратам или переносу даты сдачи объекта в эксплуатацию.

Если говорить об опыте нашей компании в агропромышленном сегменте, в прошлом году в нашем портфолио появился первый такой объект – завод по кондиционированию семян кукурузы компании «КВС-Украина» в Хмельницкой области. На сегодняшний день это самый современный завод по кондиционированию семян в Украине, оснащенный автоматизированной технологической линией полного цикла. Общая площадь застройки составляет 13 200 м2, а выбранный участок в 8,5 гектара позволяет увеличить рабочие мощности в будущем за счет строительства второй очереди завода. Отмечу, что в рамках этого проекта компания DELTA Projektconsult Ukraine впервые использовала веб-приложение Defectradar – программу, позволяющую быстро загрузить чертежи в мобильные устройства, фиксирующую дефекты на стройке и позволяющую отмечать их на планах с наглядной иллюстрацией и замечаниями.

АГРАРНЫЕ НЮАНСЫ
За счет строительства биоэлектростанций агропредприятия могут решить не только проблему с утилизацией отходов, но также снизить издержки за счет самообеспечения электроэнергией и теплом(на фото: биогазовая электростанция в Киевской области)
ФОТО: ECODEVELOP

Украинские аграрии, выступая заказчиками строительства или реконструкции объектов для своих нужд, выдвигают к подрядчикам несколько основных требований, среди которых – низкая стоимость работ и кратчайшие сроки их выполнения. Поэтому, по словам застройщиков, при возведении зданий для АПК в основном применяются монолитные железобетонные и металлические конструкции.

При этом, как отмечают в компании DELTA Projektconsult Ukraine, при проектировании и строительстве аграрных объектов необходимо уделять внимание особенностям и различиям, обусловленным их функциональным назначением. К примеру, в элеваторных комплексах используются фундаменты больших размеров, рассчитанные под значительные нагрузки для хранения зерновых и прочих сыпучих материалов. При проектировании конструкций цехов и транспортных галерей следует принимать во внимание то, что устанавливаемое в таких сооружениях оборудование характеризуется большими нагрузками, в том числе динамическими. «Эффективные проектные решения позволяют снизить затраты на материалы и выполнение работ, а также сократить время строительства. Таким образом, целесообразно инвестировать в оптимизацию проектных решений для снижения себестоимости строительства», – советуют в компании. Кроме того, при проектировании следует не только учитывать увеличенную нагрузку для полов складских зданий, но и предполагать защиту от воздействий химикатов и удобрений.

В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ СУЩЕСТВУЕТ НАИБОЛЬШИЙ ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС СО СТОРОНЫ АГРОПРОМЫШЛЕННЫХ КОМПАНИЙ НА ТЕПЛИЦЫ, ЦЕХА ПО ПЕРЕРАБОТКЕ ПРОДУКЦИИ, ЗЕРНО- И ОВОЩЕХРАНИЛИЩА, А ТАКЖЕ ОБЪЕКТЫ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ ЭНЕРГЕТИКИ

Сергей Дворник, директор департамента специальных и гидротехнических работ группы компаний «Основа», также обращает внимание на важность проектной документации. «Дело в том, что большинство существующих предприятий агропромышленного комплекса не может поддерживать рентабельность не только по причине износа основных фондов, но и из-за изначально плохо составленной проектно-строительной документации, которая не учитывает особенности инженерно-геологических условий объектов строительства. Например, наша компания сталкивалась с такими проблемами, как сверхнормативная осадка и крены конструкций элеваторов из-за наличия в основании слабых грунтов», – объясняет эксперт.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Шпак, исполнительный директор группы компаний Ecodevelop
ФОТО: ECODEVELOP

Сегодня в Украине требования к качеству сельскохозяйственной продукции постоянно изменяются и ужесточаются. Особенно это касается товаров предприятий, занимающихся экспортом. В частности, растут требования относительно выращивания, переработки, хранения и транспортировки готовой продукции, что, соответственно, накладывает определенные требования и к объектам, обслуживающим агрокомпании на различных этапах производственного процесса. Однако нынешнее состояние основных фондов большинства украинских сельскохозяйственных производителей зачастую устаревшее и не соответствует новым нормативам, принятым в развитых странах мира. Исключение составляют крупные аграрные компании и фермерские хозяйства среднего уровня, которые заблаговременно инвестировали в реконструкцию своих мощностей. Так, некоторые предприятия для прохождения сертификации на экспортных рынках выполнили полную модернизацию всех этапов производства, начиная от подготовки и заканчивая хранением и транспортировкой готовой продукции. Кроме того, многие объекты были построены заново ввиду полного несоответствия имеющегося фонда новым требованиям.

На сегодняшний день наибольший отложенный спрос со стороны агропромышленных компаний существует на такие объекты, как зерно- и овощехранилища, теплицы, цеха по обработке продукции, здания для хранения техники, др. В большинстве случаев возведение таких объектов финансируется сельскохозяйственными предприятия, за ними следуют различные учреждения (банки, фонды), на последнем месте – государство со значительно меньшим объемом вложений в подобные проекты.

Сейчас также увеличивается спрос на строительство объектов альтернативной энергетики, в частности биогазовых станций. Компания Ecodevelop, специализирующаяся на постройке объектов агропромышленного назначения, имеет в своем портфеле реализованный проект биогазовой электростанции в Киевской области. Объект, располагающийся на участке площадью 0,8 гектара, находится в селе Бзов Барышевского района. Заказчиком этого объекта выступила наша компания.

Среди текущих проектов компании Ecodevelop – строительство биогазовых станций и реализация проектов по утилизации биогаза на полигонах твердых бытовых отходов. При возведении таких сооружений применяются европейские стандарты строительства. Для того чтобы биоэлектростанция работала на проектную мощность, важно строгое соблюдение всех технологических требований, начиная от типа применяемого оборудования станции и заканчивая постройкой объекта.

Что же касается норм и стандартов, применяющихся при проектировании и строительстве объектов АПК, в основном это украинские предписания. Хотя в нашей стране также действует и практика имплементации Еврокодов – европейских норм проектирования строительных конструкций. «В сущности, проектные организации применяют европейские нормы для объектов АПК уже сегодня. Однако следует отметить, что при проектировании сложных и особо сложных объектов применение Еврокодов ограничено законодательством. Даже в случае требования заказчика выполнить проектирование по нормам Еврокодов, экспертизу проектной документации придется проходить согласно действующим украинским нормативным документам», – подчеркивают в компании DELTA Projektconsult Ukraine.

Хотя, как отмечают эксперты, украинские нормы отличаются от европейских, но во многих случаях позволяют более эффективно использовать ресурсы строительных конструкций, поскольку проектирование по отечественным стандартам прошло апробирование и подтверждение многочисленными исследованиями. В то же время использование европейских норм позволяет сократить трудоемкость, ускорить процесс разработки проекта, а самое главное – выйти на европейский рынок конструирования и строительства объектов АПК. «Что касается технологических норм проектирования серьезных объектов, следует отметить сходство отечественных норм и европейских. В Украине критерием соблюдения стандартов проектирования является прохождение экспертизы проектной документации и сдача объекта в эксплуатацию. В зарубежной практике функцию контролера (наряду с организациями, подобными нашим экспертизам) часто выполняют страховые компании. Нарушения, допущенные на стадии проектирования, существенно повышают ставку страхования. Заказчик, таким образом, заинтересован в соблюдении всех норм и обеспечении безопасной эксплуатации объекта», – объясняют в компании DELTA Projektconsult Ukraine.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Артем Семенюк, финансовый директор GERZ HOLDING
ФОТО: GERZ HOLDING

Агропромышленный сегмент всегда представлял интерес для строительных компаний. В настоящее время этому также способствуют законодательные инициативы Украины. А именно, в планах наших парламентариев на этот год – завершение земельной реформы, финальный аккорд которой, несмотря на всю сложность и значительное количество противников, должен быть ознаменован принятием пакета законопроектов, рекомендованных международными кредиторами и запускающих прозрачные механизмы по формированию легального рынка земли. Успешное решение данного вопроса будет четким сигналом для международного инвестиционного общества, ориентированного, прежде всего, на инвестиции в аграрный сектор.

Безусловно, это не значит, что следом за принятием законов Украину захлестнут иностранные инвестиции: для ощутимого притока капитала с международных рынков стране необходимо проделать немалую работу. Хотя многие сходятся во мнении, что нашей стране удалось преодолеть границы «кризисного плато», за которым последует неминуемое движение вверх. И если в нынешнем году нам удастся показать запланированный рост ВВП, составляющий чуть больше 1%, – это будет показательным и значимым событием, способным заставить зарубежных инвесторов поверить в страну и ее потенциал.

После завершения земельной реформы в Украине приток иностранных инвесторов, ориентированных на агропромышленный комплекс и заинтересованных в освоении сельскохозяйственных земель, будет означать повышенный спрос на объекты агропромышленного назначения. Ведь, как правило, преимущественная часть земельного банка, составляющего ядро будущего рынка земли, не имеет за собой соответствующей инфраструктуры в части складской и производственной недвижимости. Это означает, что спрос на такие объекты будет удовлетворяться не путем перераспределения существующих мощностей, а путем вывода на рынок новых объектов, отвечающих требованиям сегодняшнего дня. А значит, украинские строительные компании будут обеспечены масштабными и интересными проектами.

Например, на сегодняшний день отложенный спрос существует на объекты складского и производственного назначений. Ведь большая часть таких инфраструктурных составляющих досталась украинским аграриям еще со времен советского периода. Следовательно, в настоящее время ресурс таких мощностей выработан практически полностью. Что немаловажно, основные игроки украинского агропромышленного рынка не боятся инвестировать в обновление собственной производственной и складской базы, однако говорить о полном замещении существующих мощностей новыми площадками пока не приходится.

Что касается стандартов, используемых при возведении сооружений для АПК, сегодняшний рынок демонстрирует примеры реализации проектов, при разработке которых используются как украинские, так и европейские нормы. Например, при строительстве объектов для небольших фермерских агрохозяйств превалирующими являются украинские стандарты. Если речь идет о более крупных участниках рынка или тех, кто представляет западных игроков в партнерстве с украинскими аграриями, здесь чаще приходится говорить о применении европейских/мировых стандартов, единых для всех рынков присутствия таких компаний.

Основными инвесторами реализации объектов агропромышленного назначения в Украине были и продолжают оставаться сами заказчики. Банковский кризис и практически полное отсутствие кредитования реального сектора сделало невозможным участие украинских финансовых институтов в подобных проектах. Однако я надеюсь, что с внедрением земельной реформы ситуация изменится и банки, понимая, что принятая в залог земля может быть взыскана и реализована, пересмотрят не только свой подход к оценке рисков подобных проектов, но и к кредитованию этого направления в целом.

Если говорить о портфеле GERZ HOLDING, группой спроектирован и построен ряд объектов агропромышленного назначения для таких игроков отрасли, как Cargill (зерновой элеватор площадью 20 000 м2 в Полтавской области) и AVANGARDCO (агрокомплекс «Авангард-Чернобаевское» в Херсонской области).

КАМНИ ПРЕТКНОВЕНИЯ
Возведение и реконструкция объектов агропромышленного назначения имеет свои плюсы, среди которых – применение нестандартных решений и мер для энергосбережения, внедрение альтернативных источников энергии
ФОТО: TAMSYSTEMS.COM

Реконструкция существующих фондов и строительство новых зданий агропромышленного назначения требует от заказчиков и подрядчиков учета множества нюансов юридического и технического характера. Это связано, среди прочего, с изменением и появлением новых правовых предписаний и строительных норм, из-за незнания которых могут возникнуть проблемы при легализации возведения как новых, так и реконструкции реализованных в прошлом объектов.

Кроме того, как отмечают в компании Ecodevelop, при работе над проектами агропромышленного назначения необходимо быть готовым также к отрицательным моментам, таким как длительное согласование документов, сложная процедура получения разрешений, лицензий и сертификатов на всех этапах их реализации, включая ввод в эксплуатацию.

Среди нюансов при возведении новых зданий и сооружений агропромышленного назначения можно назвать и необходимость в получении генерального плана населенного пункта, где планируется реализация объекта. Стоимость такого документа достаточно высока, однако у аграриев возникает вопрос в целесообразности таких расходов и в целом необходимости получения генплана, в частности если речь идет о сельской местности, которая в Украине попросту вымирает.

Проблемы могут возникнуть не только при строительстве новых зданий, но и при реконструкции старых советских сооружений. В настоящее время практически невозможно найти документы на объекты, которые находились на балансе существующих когда-то коллективных хозяйств. Поэтому в случае, если собственник примет решение о реконструкции такого здания, ему потребуются документы, которых может уже не существовать.

Таким образом, по словам застройщиков, занимающихся возведением объектов для сельского хозяйства, сейчас существует вакуум по правовым вопросам и много проблем в аграрном строительстве, на которые сложно найти ответы.

В то же время, как отмечают в компании Ecodevelop, возведение и реконструкция объектов агропромышленного назначения имеет и свои плюсы, среди которых – стремление предприятий к модернизации основных фондов, применение нестандартных решений и мер для энергосбережения, внедрение новых технологий и альтернативных источников энергии.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Юрий Виняр, директор по развитию компании «АртБудСервис»
ФОТО: «АРТБУДСЕРВИС»

Сегодня объем существующих объектов агропромышленного назначения в Украине, которые могут функционировать на надлежащем уровне, очень мал и составляет в лучшем случае 15-20% от их совокупного количества. Если вспомнить состояние этого сектора 30-40 лет назад – в 1980-1990-х годах – почти в каждом селе были так называемые сельскохозяйственные комплексы. Подобная ситуация могла бы наблюдаться и сейчас, но в более масштабном и модернизированном виде в зависимости от потребностей региона. Однако по множеству причин отрасль пришла в упадок.

Тем не менее, на мой взгляд, на сегодняшний день агропромышленный комплекс Украины находится в начале пути по созданию благоприятных условий для его восстановления. Например, появляются возможности получения банковских кредитов под строительство сельскохозяйственных сооружений. Это положительный фактор, особенно учитывая существующий отложенный спрос практически на все объекты, обслуживающие этот сектор: хранилища, теплицы, здания для техники, конструкции для переработки продукции, др.

Если же сравнивать все объекты агропромышленного назначения, то в Украине наилучшие результаты демонстрирует сегодня строительство зернохранилищ. К примеру, компания «Нибулон», крупный сельскохозяйственный производитель, стремительно развивается и возводит множество зерновых хранилищ и терминалов, а также активно участвует в мероприятиях по улучшению и развитию данного сектора на государственном уровне.

В последнее время в некоторых регионах Украины также наблюдается активное строительство овощехранилищ. Это объясняется ростом потребности в таких объектах, которая прямо пропорциональна развитию данного направления АПК по выращиванию различных видов культур, ведь хранение в специальных местах и при соответственных температурных условиях существенно влияет на качество и целостное состояние продукции и продлевает срок ее потребления. Несмотря на это, здания для переработки такой продукции (следующий технологический процесс после хранения) сейчас практически не строятся.

Если говорить о нашей компании, то на данный момент мы проектируем и строим здания для продажи и ремонта сельскохозяйственной техники в различных регионах Украины, в том числе в Виннице и Полтаве.

Каждый объект агропромышленного назначения по-своему интересен и уникален. Я более десяти лет занимаюсь строительством и ни разу не встречал типичных проектов: несмотря на наличие стандартных схем реализации таких зданий, в каждом отдельном случае возникает множество различных нюансов, и в аграрных объектах их намного больше, чем, например, в складской недвижимости. В применении строительных конструкций для различных зданий агропромышленного назначения также существуют свои особенности, оптимальность зависит от многих факторов, в частности от типов сооружений. Зерновые терминалы или зернохранилища, к примеру, лучше всего строить из металлоконструкций, железобетон при таких типах сооружений применять не рентабельно. При этом стоит учитывать, что для других проектов железобетонные изделия финансово более оптимальны на фоне того, что только за последний год стоимость одной тонны готового металлокаркаса выросла на 30-40%. Однако и здесь необходимо понимать, что в Украине на сегодняшний день работают лишь три завода ЖБК, производящие качественную продукцию, при этом один из них экспортирует товар на европейские рынки. Кроме того, при составлении бюджета проекта необходимо просчитывать логистику, ведь железобетон – очень громоздкий материал.

Я уверен, что агропромышленный комплекс Украины в ближайшие пять лет будет демонстрировать положительную динамику развития, что станет драйвером строительства объектов для его обслуживания. Давать прогнозы на более длительную перспективу сложно. При этом то, насколько стремительным будет развитие отрасли, зависит от многих факторов: ситуации в стране в целом, заинтересованности государства в развитии отдельных секторов АПК, политики по поддержке и привлечению инвестиций.

ПРОГНОЗЫ

Без сомнения, в настоящее время большинство аграриев понимают, что перспективы продаж их продукции на европейских рынках требуют, среди прочего, обновления основных фондов и возведения новых объектов. При этом необходимым условием является реконструкция и строительство новых мощностей согласно европейским стандартам: только в этом случае возможен экспорт продукции в ЕС. На фоне этого, учитывая, что в Украине практически нет объектов агропромышленного назначения, отвечающих международным нормам, отечественные строительные компании могут существенно нарастить объемы работ. Иными словами, возведение некоммерческих зданий имеет огромные перспективы в агросекторе. Однако реализация этого потенциала возможна при ряде условий. Например, Сергей Шпак, исполнительный директор группы компаний Ecodevelop, отмечает: «Необходима стабилизация экономической и политической ситуации и повышение инвестиционной привлекательности страны в целом, тогда мы увидим рост объемов строительства зданий сельскохозяйственного назначения на уровне 20-25% к существующему фонду без учета реконструкции и модернизации». В то же время он не возлагает больших надежд на текущий год. По словам эксперта, в 2017 году спрос на реконструкцию и возведение новых объектов в АПК будет находиться на уровне 2016. И лишь в 2018 году, при условии улучшения экономической и политической ситуации, ожидается значительное увеличение спроса на проектно-строительные работы – до 8-9% к показателям 2016 года.

В то же время, по прогнозам Николая Толмачева, в ближайшие десять лет украинским сельхозпроизводителям предстоит фактически удвоить всю аграрную инфраструктуру. «Несмотря на растущие темпы производительности, Украина все еще отстает от европейских показателей урожайности. Поэтому внедрение современных технологий неизбежно. По нашим оценкам, только в мощности по хранению дополнительных 60 миллионов тонн зерна необходимо инвестировать около $12 миллиардов. Это минимальная оценка того объема финансирования, который отрасль должна привлечь на строительство в течение ближайших десяти лет, – отметил эксперт. – Причем в этой сумме не учтены затраты на развитие дорог, портов, перерабатывающих мощностей, которые понадобятся для обслуживания созданных объектов. По моему мнению, именно сельское хозяйство станет одним из главных драйверов экономики Украины, в том числе строительной индустрии».

Также, помимо возведения сооружений исключительно агропромышленного назначения, игроки строительного рынка могут найти себе применение и в реализации других проектов, а именно – выполнять заказы по созданию объектов по переработке отходов сельских производств и коммунальных хозяйств городов. Для этого необходимо обратить внимание на европейский опыт. В частности, можно выполнять заказы на возведение теплоэлектростанций (ТЭС), работающих на отходах. Например, в 2016 году финская компания Fortum при содействии городских властей построила и запустила в работу в Стокгольме (Швеция) новую теплоэлектроцентраль (ТЭЦ), работающую на биотопливе. Объект использует в основном отходы лесозаготовки: стружку, ветви, верхушки деревьев. ТЭЦ обеспечивает теплом и электроэнергией 190 000 жилых единиц. Объем инвестиций в этот объект, реализация которого велась с 2013 года, составил около 500 миллионов евро.

Пример создания ТЭЦ в Стокгольме, работающей с древесными отходами, можно проецировать и на агропромышленный комплекс, ведь электростанции могут использовать также такие виды растительной биомассы, как солома, отходы выращивания агрокультур, шелуха, энергетические растения и др. Тем самым можно решить не только проблему с утилизацией отходов, но также снизить издержки предприятий АПК за счет самообеспечения электроэнергией и теплом.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Юрий Карпенко, директор группы компаний «Основа»
ФОТО: «ОСНОВА»

Безусловно, объекты агропромышленного назначения очень интересны строительным компаниям. Тем более что объем строительства в этой отрасли в случае улучшения экономической ситуации в Украине просто колоссальный по причине износа основных фондов агропредприятий.

При возведении объектов АПК чаще всего используются металлоконструкции и железобетон. Они удобны в строительстве несущих конструкций, которые требуют прочности, эффективности в использовании и максимальной адаптации под желания заказчика.

В то же время при реализации таких проектов необходимо учитывать минусы, которые неизбежно возникают в процессе работы с заказчиками. Среди них – стремление к удешевлению проектов, что отрицательно сказывается на качестве и долговечности зданий. К примеру, ранее на агропромышленном рынке существовала тенденция возведения мобильных ангаров, которые считались легкими и экономичными в своей установке. Однако как показала практика, такие сооружения искажались под воздействием особо сильных ветров в полевой местности. В итоге экономика проекта доказывала, что применение классических металлоконструкций финансово более выгодно.

Если говорить о специфике работы с заказчиками, мы зачастую советуем им применять новые технологии. Например, элеваторам, сельскохозяйственным ангарам и даже животноводческим фермам стоит обратить внимание на фибробетонные полы, которые можно покрыть акриловым лаком. Этот материал позволяет получить прочную и ровную поверхность пола с гидрофобными и антистатическими характеристиками, что помогает избежать дополнительных трат на достижение необходимой температуры зерна в элеваторах и снизить нагрузку на вентилирование, избежать проблем с влажностью, улучшить санитарно-гигиеническое состояние объекта, др.

Что касается стандартов, применяемых сейчас в Украине при проектировании и строительстве объектов агропромышленного назначения, здесь имеются сложности. Согласно украинскому законодательству, отечественные строительные компании могут работать либо согласно национальным стандартам, либо европейским. Комбинированное применение стандартов при проектировании и строительстве не допускается. Это связано с тем, что в настоящее время европейская система стандартизации не доведена до логического завершения в Украине и существует в форме отдельных, иногда даже разрозненных норм. Поэтому говорить, что кто-то строит у нас в стране исключительно по европейским стандартам, – не совсем некорректно. В случае необходимости гармонизации украинских и европейских норм, строительным компаниям необходимо проводить эту работу самостоятельно. Например, структура нашей компании включает совместное украино-французское предприятие, которое как раз и занимается согласованием украинских стандартов с европейской системой стандартизации.

Говоря об опыте нашей компании в сегменте АПК, мы построили, в частности, такой объект агропромышленного назначения, как третья очередь Ильичевского масложирового комплекса в Одесской области, др. В настоящее время наша компания работает над проектами восстановительных работ Кролевецкого элеватора в Сумской области и восстановлением элеватора в Ровенской области.


Автор:  Яна Писарева
Источник:  Commercial Property №4 (165) май 2017


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Гид/Guide

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№7(168) август 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ