Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
29.06.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Аналитика > Топ-темы
14.04.2017   Версия для печати

«Лакомые кусочки» на карте Киева

НЕДОСТАТОК ПЛОЩАДОК ПОД ЗАСТРОЙКУ В КИЕВЕ МОЖНО КОМПЕНСИРОВАТЬ ЗА СЧЕТ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ТЕРРИТОРИЙ НЕДЕЙСТВУЮЩИХ ПРОИЗВОДСТВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ЧЕРТЕ ГОРОДА. МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ ТАКИХ УЧАСТКОВ ЗАКЛЮЧАЕТ В СЕБЕ БОЛЬШОЙ ПОТЕНЦИАЛ ДЛЯ БИЗНЕСА, ПОЭТОМУ, КАК ПОКАЗЫВАЕТ ОПЫТ ДРУГИХ СТРАН, ИНТЕРЕС К РЕДЕВЕЛОПМЕНТУ БЫВШИХ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗОН У ДЕВЕЛОПЕРОВ БУДЕТ ТОЛЬКО РАСТИ.

В современном мире под воздействием научно-технического прогресса и социального развития наблюдается спад производства в традиционных отраслях промышленности. Наряду с ростом городов эта тенденция приводит к образованию заброшенных или «умирающих» районов. Поэтому в настоящее время перед властями многих мегаполисов стоит вопрос, как решить проблему пустующих или мало используемых производственных территорий, расположенных в черте городов. Ведь, как отмечают в компании NAI Ukraine, несмотря на то, что промышленные зоны обычно занимают до 10% в общей структуре города, состояние таких территорий имеет большое значение для его внешнего вида и вектора развития.

Столица Украины не является исключением – в Киеве накопилось большое количество проблем территориального характера, в список которых входят территории некогда функционирующих промзон. По информации Сергея Данилюка, партнера и представителя компании John Fotiadis Architect (JFA) в Украине, производственный сектор экономики Киева формируют около 10 000 предприятий, расположенных в 20 промышленных районах города. «Однако больше половины из них имеют устаревшие и изношенные производственные фонды. Продукция многих компаний не пользуется спросом, их помещения сдаются в аренду, а территории заняты отходами и представляют экологическую опасность. Как результат, большинство промышленных предприятий Киева нуждается в реструктуризации или перепрофилировании, а их территории – в более эффективном использовании и существенном улучшении качества застройки», – подчеркнул эксперт.

Возникновение подобной ситуации обусловлено тем, что застройка Киева, как и многих других городов Украины, велась стихийно, а для размещения заводов и фабрик отводились участки с хорошей локацией и возможностью расширения производства в будущем. Такое расположение было принципиально важным для промышленных предприятий, учитывая близость квалифицированной рабочей силы и наличие необходимой инфраструктуры. Однако в настоящее время города вступили в новую фазу развития, когда на первый план вышли экологическая ситуация и социальная составляющая, оттеснив индустриальный аспект. Поэтому, так или иначе, вопрос редевелопмента промышленных зон в мегаполисах с каждым годом будет становиться все более актуальным.

ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗОНЫ ОБЫЧНО ЗАНИМАЮТ ДО 10% В ОБЩЕЙ СТРУКТУРЕ ГОРОДА, И СОСТОЯНИЕ ТАКИХ ТЕРРИТОРИЙ ИМЕЕТ БОЛЬШОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ЕГО ВНЕШНЕГО ВИДА И ВЕКТОРА РАЗВИТИЯ

МИРОВОЙ ОПЫТ
«Арт-завод «Платформа» – реализованный проект редевелопмента бывшего Дарницкого шелкового комбината имени В. Яськова в Киеве
ФОТО: ARTZAVODPLATFORMA.COM

В последние десятилетия многие мировые столицы сталкиваются с вопросами урбанизации населения, растущей потребностью в пространстве для бизнеса, со строительной нагрузкой на городские районы и сокращением свободных земель под реализацию новых проектов. Возможными способами их решения, как правило, являются увеличение плотности застройки, строительство компактных архитектурных форм и редевелопмент отдельных участков и зданий. «Прогрессивные столицы используют эти подходы комплексно, но в городах, прошедших через период спада промышленного производства, к которым можно отнести и Киев, особое внимание должно уделяться преобразованию промышленно-складских территорий, которые уже не используются, в полезные для экономико-социального развития города формы», – говорит Виталий Бойко, генеральный директор компании NAI Ukraine.

Первоначально в качестве возможного решения проблем, связанных с наличием производственных площадок в городской черте, рассматривался ремонт старых зданий. Однако мировой опыт показал, что одними лишь косметическими мерами добиться положительных результатов практически невозможно – необходим комплексный, а не точечный подход при участии и поддержке государства и местных властей. Поэтому наиболее приемлемым способом стал редевелопмент промышленных зон. Показательные и успешные проекты комплексной реновации таких территорий можно найти в Великобритании, в частности в Лондоне. Известным примером изменения производственного района в этом городе является история лондонских доков, для перепланировки и реновации которых в 1981 году была создана специальная корпорация London Docklands Development Corporation. Кроме редевелопмента доков в городе также были реализованы комплексные проекты реновации постиндустриального района East End и железнодорожного вокзала King's Cross (подробнее читайте в статье «Редевелопмент промзон: pro et contra» на стр. 28-32), др. Примеры редевелопмента заброшенных предприятий можно найти и в таких городах, как Берлин, Вена, Ганновер, Сан-Франциско и многих других.

UNIT.City – технопарк, который будет создан на территории Киевского мотоциклетного завода
ФОТО: UNIT.CITY

Редевелопменту подвергаются не только промышленные площади, но и портовые терминалы, транспортные узлы и многие другие объекты, которые впоследствии приобретают новый статус и назначение. Например, в Берлине на месте старой железнодорожной станции расположен знаменитый музей современного искусства Hamburger Bahnhof – Museum fьr Gegenwart («Гамбургский вокзал»). Также в столице Германии территория бывшего пивоваренного завода Kulturbrauerei была отдана под кинотеатры, пабы, клубы, концертные площадки и музейные центры, а зона старой водонапорной станции Wasserturm преобразована в жилой комплекс. При этом такие проекты стали не только привлекательными с точки зрения развития туристической деятельности и территории города в целом, но и являются экономически ликвидными объектами.

Еще одним примером редевелопмента промышленных сооружений является их реорганизация в многофункциональные помещения. Яркие образцы тому – Cable Factory в Хельсинки, Melkweg в Амстердаме, Tea Factory в Лондоне. Каждый из этих проектов представляет собой переоборудованное индустриальное пространство.

В целом, мировая практика включает несколько способов трансформации промышленных зон. В случае, если на территории необходимо сохранить производство, то осуществляется его частичный вынос за пределы города, с сохранением безвредной части и административно-бытовых учреждений, а на освободившихся площадях создаются новые сооружения. В случае изменения функционального назначения участка проводится реконструкция производственных сооружений или их снос, рекультивация земель и новое строительство.

Однако главное, что отличает практически все проекты по редевелопменту промышленных территорий за рубежом, – это комплексный подход и содействие со стороны государства или местных властей. К тому же новые проекты зачастую включают создание зон общественного пользования для отдыха и проведения досуга. Например, в Германии редевелопмент промышленных территорий проводится в рамках градостроительной политики муниципальных властей. Так, на месте бывших портовых территорий фабрики Borsig на реке Шпрее в Берлине появился современный жилой район. При этом прибрежная зона стала территорией общегородского общественного пользования, на которой расположены бульвары, сады, рекреационные площадки.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Андрей Войтко, учредитель группы компаний AVG
ФОТО: AVG

Группа компаний AVG разработала ряд концепций по редевелопменту промышленных зон в Украине. Несколько работ в данном направлении предполагали создание технопарков на территориях неработающих производств. В частности, один из проектов предусматривал трансформацию территории завода в одном из украинских мегаполисов, производственный цикл которого был завершен, в современный студенческий кампус, включающий общежития, учебные аудитории и коворкинг-пространства, кафетерий, спортзал, арт-пространство с галереями современного искусства, вспомогательные помещения. В процессе развития территории планировалась также достройка учебных корпусов для одного из ведущих ВУЗов Украины. В целом, общая площадь реконструируемых объектов завода, находящихся в заброшенном состоянии, составила около 20 000 м2. Весомым преимуществом этого проекта было наличие на территории основных конструкций и не нуждающихся в замене сетей водоснабжения, канализации и электроэнергии – того, что всегда требует значительных финансовых вложений при строительстве «с нуля». Немаловажно, что характеристики таких коммуникаций были максимально обстоятельными, поскольку на этапе строительства завода предусматривались нагрузки с потенциалом роста объемов производства. Адаптация территории, не требующей обновления инженерных сетей, - наиболее экономически выгодный для девелопера вариант.

В силу тяжелого состояния экономики Украины большое число заводов не функционирует по своему основному назначению или работает частично. Такие территории могут и должны использоваться для других целей. Тем более что при общей деградации подобных зон индустриальные объекты советского периода постройки, к примеру, производственные цеха, часто находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Это еще один из факторов, удешевляющих проект редевелопмента. Более того, большинство промышленных территорий организовывались по принципу периметральной застройки, соответственно, просторный внутренний двор открывает дополнительные возможности для создания элементов инфраструктуры, зеленых зон или территорий для отдыха.

Новое целевое назначение индустриальных объектов может быть различным и зависит от бизнес-целей собственника, его социальных инициатив, генерального плана развития города и других факторов. По опыту можно отметить, что на бывших промышленных территориях могут успешно работать арт-пространства и выставочные центры, бизнес-кластеры и технопарки.

Среди успешных примеров адаптации промышленных зон за рубежом – редевелопмент финского кабельного завода корпорации, которую позже мир узнает как производителя мобильных телефонов Nokia, в выставочное пространство. В Украине в пустующих цехах Дарницкого шелкового комбината им. В. Яськова в Киеве создан креативный кластер «Арт-завод «Платформа». Еще один хороший пример – столичный завод «Большевик» стал торгово-развлекательным центром с гостиницей под названием «Космополит». Объекты, созданные на территориях бывших промышленных объектов, также представлены в региональных городах Украины, к примеру, ряд супермаркетов и торговых центров в Харькове.

Однако одним из наиболее востребованных форматов при редевелопменте промышленных зон является технопарк, который особенно актуален для среднего и малого производственного бизнеса в Украине. Концентрация мощностей нескольких десятков предприятий на одной организованной и благоустроенной территории удобна и выгодна арендаторам такого объекта. В таком случае они избавлены от долгих, сложных и затратных процессов: нет необходимости получения технических условий, подведения сетей, др., ведь решение подобных вопросов взяла на себя девелоперская компания, а об удобном функциональном зонировании позаботилась проектная компания. Кроме того, грамотно разработанная инфраструктура и ухоженность территории, а также возможность расширения производства создают предпосылки для развития бизнеса.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Данилюк, партнер и представитель компании John Fotiadis Architect (JFA) в Украине
ФОТО: JFA

Сегодня с целью улучшения экологической ситуации в городах многие производственные предприятия выносятся за их границы, и старые помещения остаются пустующими. Такая тенденция наблюдается во многих странах мира. Учитывая, что бывшие фабрики и заводы представляли собой добротные прочные здания, которые были полностью снабжены мощными инженерными коммуникациями, разрушать такие объекты экономически невыгодно. Одним из возможных и наиболее эффективных методов развития промышленных территорий является редевелопмент, предусматривающий реконструкцию зданий и смену их функционального назначения. В результате этого индустриальные участки преобразуются в современные кластеры, а на месте никому ненужных помещений создаются отличные офисы, торговые центры или квартиры в стиле лофт. Обновленные строения, развитая инфраструктура, наличие коммуникаций и многие другие преимущества заставляют бывшую промышленную территорию приносить значительную прибыль инвесторам от сдачи в аренду или продажи недвижимости.

Однако редевелопмент таких зон не всегда возможен или экономически целесообразен. Зачастую после тщательного изучения всех составляющих промышленных объектов и их территорий выясняются огромные экологические, конструктивные, технические и инфраструктурные сложности, а также риски в дальнейшем использовании. В таком случае единственно правильным решением является полная расчистка площадок и строительство новых комплексов.

Если говорить об Украине, инвесторы не могут начать девелоперскую деятельность на промышленных территориях из-за наличия серьезных рисков. Главный из них - экономический и политический кризис в стране. Кроме того, существуют бюрократические, административные и коррупционные проблемы, а также сложности природного, технического и инфраструктурного характера, например, необходимость размещения дополнительных подъездных путей для автомобильного транспорта, др. Усугубляет ситуацию высокая стоимость реализации проектов редевелопмента, а в Киеве – также отсутствие утвержденного Генерального плана города.

Если говорить о столице, то сегодня большинство промпредприятий города нуждается в реструктуризации, перепрофилировании, более эффективном использовании территорий. Например, одним из таких объектов является территория под названием «Теличка», расположенная на Правом берегу Киева между станциями метро «Выдубичи» и районом Корчеватое. Общая площадь промышленных территорий Телички составляет около 425 гектаров. Привлекательность этого участка для инвесторов очевидна. Особенно заманчивым является наличие инженерных коммуникаций и мощностей, в первую очередь электрических, а также локация вблизи крупных транспортных развязок и станций метро. Начиная с 2005 года, многие архитекторы, включая международных экспертов, брались за разработку концепции застройки данной территории.

Примером проекта редевелопмента, в котором принимала участие компания JFA в Киеве, является здание бывшей книжной фабрики. Конструкция объекта представляет собой сборный железобетонный каркас и стеновые панели. Преимуществом этого строения являются потолки высотой 4,5 метра и оконные проемы от пола до потолка. Обследование здания подтвердило хорошее состояние всех конструкций. Дополнительно были проведены мероприятия по усилению фундамента для надстройки двух дополнительных этажей из легких металлических конструкций. После проведения анализа инвестиционной привлекательности проекта было принято решение реконструировать здание под апартаменты в стиле лофт с надстройкой двух дополнительных этажей и пристроить многоэтажную автоматическую парковку для собственников квартир. К сожалению, пока заказчик не принял решения по дальнейшему развитию данного проекта.

УКРАИНСКИЕ РЕАЛИИ

Насколько применим зарубежный опыт в редевелопменте промзон в украинских реалиях? По мнению Марии Пашенько, архитектора и урбаниста, реализация таких проектов далека от реальности. «Ведь речь идет о высоком уровне инвестиций. Украинские девелоперы и местные власти просто не имеют бюджетов для масштабных проектов реновации промышленных территорий и создания общественных зон, развития и содержания таких районов, – объясняет она. – Нынешняя модель развития бывших индустриальных зон столицы – это их очистка с последующим строительством жилых кварталов, где инвесторами выступают частные лица».

В подтверждение слов эксперта можно привести пример реновации промышленной зоны Рыбальского полуострова, стартовавшей в конце прошлого года в Киеве. В 2016 году после утверждения детального плана данной территории девелопер проекта – компания Riverside Development – предложила построить на месте пустовавшей промзоны возле Днепра жилой комплекс Rybalsky. По словам Андрея Ваврыша, генерального директора компании Riverside Development, на полуострове планируется строительство жилых кварталов со встроенными коммерческими помещениями и социальной инфраструктурой. «В частности, в рамках проекта Rybalsky будет создан многофункциональный район, где смогут проживать 30 000 человек. Также в данном квартале около 40 000 м2 первых этажей зданий планируется отвести под коммерческие цели», – сообщил он.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ирина Школьник, финансовый директор компании «Форум Групп»
ФОТО: «ФОРУМ ГРУПП»

Во всем мире редевелопмент промышленных зон – правильный и экономически обоснованный бизнес, позволяющий избежать нерационального использования территорий в городской среде. Исторически сложилось, что в XVIII-XIX веках индустриальные объекты размещались вблизи рек, занимая большую часть прибрежных зон в центральных городских локациях. Как результат, сегодня в крупных городах мира наиболее перспективные участки для застройки занимают бывшие фабрики и заводы. В Европе активно проходит процесс релокации производства за черту городов, что дает возможность вдохнуть новую жизнь в старые индустриальные здания. В Киеве некоторые промышленные предприятия также перемещаются за его границы, тем самым расширяя зону новой застройки.

Компания «Форум Групп» занимается реновацией промышленных территорий в течение 15 лет. Редевелопмент промзон – наш основной бизнес. История развития компании берет начало в 2000-х годах, когда в Киеве остро ощущалась нехватка профессиональных офисных центров. Именно тогда мой отец увидел в этом возможность. Он купил бывшую обувную фабрику, расположенную по ул. Пимоненко в семи минутах ходьбы от станции метро «Лукьяновская». Это производство занимало 2,6 гектара земли и размещалось в семи корпусах общей площадью около 24 000 м2. Менее чем за год мы провели его реконструкцию, создав бизнес-центр площадью более 30 000 м2 с конференц-залом, спортивным клубом, кафе, паркингом на 400 машиномест и другими объектами инфраструктуры. После этого успешного проекта компания приобрела еще несколько промышленных объектов, здание научно-исследовательского института, базу культтоваров. На сегодняшний день в портфеле «Форум Групп» находится более 160 000 м2 офисных площадей, рассредоточенных по всему Киеву. Это десять проектов, которые появились благодаря редевелопменту бывших фабрик, заводов и других зданий.

Что касается общего направления наилучшего использования бывших промышленных зон, мне нравятся проекты со смешанным назначением. Например, лично мне очень интересен проект редевелопмента в городе Балтимор (штат Мэриленд, США), где на месте бывшей промзоны с выходом к воде часть зданий фабрики была реконструирована под торгово-развлекательный центр. Другие старые постройки были снесены, и на их месте возведены огромные небоскребы офисных центров, а прямо на воде расположилась малоэтажная жилая застройка с рекреационной зоной. Выглядит все это очень красиво и стильно.

Если вернуться к нашему рынку, в столице, на мой взгляд, реконструкция прибрежных промышленных зон является наиболее перспективным видом девелопмента. В этом ключе мне импонируют районы Теличка и Подол.

Визуализация проекта ЖК «Галактика», строительство которого ведется на территории бывшего завода «Галактон» в Киеве
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: STOLITSA GROUP

В то же время, помимо трансформации промышленных территорий в жилые кварталы, в Киеве представлено несколько примеров реализации проектов с другим назначением. В частности, развитие бывшего Дарницкого шелкового комбината имени В. Яськова, ставшего «Арт-заводом «Платформа»: территория была очищена, но ценные своими историческими чертами здания были сохранены. Компания City Capital Group разработала проект реновации этой территории: генеральный план, план трансформации шестого корпуса завода в современное рабочее пространство и зоны коворкинга.

Еще один проект редевелопмента промышленной территории реализуют Максим Бахматов, ранее – генеральный директор киевского Национального комплекса «Экспоцентр Украины» (ВДНХ), и Максим Яковер, ранее – директор по развитию ВДНХ. На своих официальных страницах в сети Facebook они поделились информацией о том, что вместе с бизнесменом Василием Хмельницким намерены создать в Украине первый полномасштабный технопарк UNIT.City. Комплекс разместится на территории Киевского мотоциклетного завода, ряд зданий которого будет реконструирован. «В центре Киева на территории промышленной зоны мы начинаем реализовывать один из самых амбициозных проектов в стране -инновационный парк. Основываясь на накопленном опыте, мы переосмысливаем и вдыхаем новую жизнь в практически целый район города (25 гектаров), – говорится в совместном сообщении в сети Facebook. – Проект реализуем в партнерстве с Фондом K.Fund бизнесмена Василия Хмельницкого и целым рядом компаний хай-тек сектора». В начале апреля текущего года состоялось открытие первой очереди проекта, включающей бизнес-кампус, спортивный зал и кафе. До конца 2017 года планируется сооружение еще ряда бизнес-кампусов совокупной площадью около 20 000 м2 и других помещений.

Вопросом редевелопмента производственных площадок зачастую занимаются консультанты. В частности, по информации компании UTG, ее портфель включает проект реновации крупной промышленной территории в Киеве. «На участке, фасад которого выходит на столичную магистраль городского и регионального значения, находились объекты промышленной недвижимости. Компания UTG разработала концепцию редевелопмента данной зоны: было предложено провести полную реконструкцию всех производственных строений, размещение крупного регионального торгового центра и жилого комплекса квартальной застройки с объектами социальной инфраструктуры», – говорится в официальном сообщении компании.

ПРИНЦИПЫ И ПРЕПЯТСТВИЯ
Визуализация ЖК Rybalsky, строительство которого ведется в промышленной зоне Рыбальского полуострова в Киеве
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: ЖК RYBALSKY

«Каждый проект очень индивидуален, и возможности редевелопмента промышленной территории зависят от большого количества факторов, в частности городской среды, особенностей самого участка, архитектурной ценности расположенных на нем зданий, их нового целевого назначения, а также причин остановки производства. Редизайн или интеграция новых элементов, создание фальш-фасадов, повышение энергоэффективности объектов, использование альтернативной энергетики или экологическая реконструкция, полный или частичный редевелопмент – любой метод или принцип должен сопоставляться с особенностями конкретной территории, подлежащей восстановлению», – считают в группе компаний AVG. Кроме всего вышеперечисленного, когда речь идет о реновации промышленных зон, по мнению экспертов, необходимо помнить о потребностях близлежащих микрорайонов и города в целом. «Бизнес – это всегда баланс спроса и предложения. Работа девелопера как раз и заключается в точном определении спроса. Каждый наш объект – это результат большого объема работ, начиная от оценки его привлекательности и физического состояния и заканчивая разработкой уникальной концепции с учетом ожидания рынка и привязки к местности», – отмечает Ирина Школьник, финансовый директор компании «Форум Групп», портфель которой включает ряд реализованных проектов редевелопмента территорий бывших промышленных предприятий Киева.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Терехин, старший аналитик компании UTG
ФОТО: UTG

Рост городов нередко имеет побочный эффект в виде образования заброшенных промышленных территорий и «умирающих» районов. Однако наличие таких участков является спасением для инвесторов и девелоперов в связи с уменьшением количества свободных для застройки площадок в городской черте. В развитых странах мира уже несколько десятилетий преобладает тенденция вывода промышленных зон за пределы крупных городов и реконцепции оставшихся зданий. Данная тенденция не обошла и Украину. При этом варианты перепрофилирования таких построек различны: на месте промышленных предприятий могут быть реализованы деловая или жилая застройка, созданы общественные и зеленые зоны.

Сейчас в портфеле компании UTG находится большое количество работ по редевелопменту промышленных территорий и объектов, реализованных или находящихся на стадии реализации. В своей практике мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда собственник принимает решение о подобном проекте без предварительного анализа его местоположения, окружения и оптимального использования. Как правило, это приводит к тому, что новый объект становится невостребованным. Поэтому первоначально необходимо провести анализ по определению наилучшего варианта использования бывшего промышленного здания или участка. Зачастую они имеют хорошее расположение возле крупных магистралей, внушительный объем коммуникаций и дают собственнику возможность реализовывать жилую недвижимость или другие проекты, что, в свою очередь, положительно влияет на городскую инфраструктуру в целом.

Если говорить о сложностях, возникающих при работе над проектами редевелопмента промышленных территорий, со стороны компании-консультанта хотелось бы отметить следующие моменты. Во-первых, реализация проекта на месте бывшей индустриальной зоны часто занимает намного больше времени, чем новое строительство на незастроенном земельном участке, соответственно, возрастает стоимость его финансирования. Во-вторых, изначально проложенные инженерные сети могут быть устаревшими, вследствие этого возникает необходимость в прокладке новых коммуникаций, что также влечет за собой существенное удорожание строительства. В-третьих, промышленные территории могут быть поделены между различными собственниками, и если каждый из них будет обособленно развивать свой участок без коммуникации с другими владельцами и не будет придерживаться единой концепции, это может привести к хаотичной застройке данной площадки. В-четвертых, могут возникнуть сложности в случае загрязнения территории промышленными отходами. Кроме того, стоит учитывать тот факт, что вместе с участком бывшего промышленного предприятия будущий девелопер, как правило, получает вдобавок имущественный комплекс, и после проведения анализа потенциального использования сооружений и инфраструктуры может появиться необходимость сноса существующих построек. Если речь идет о крупной по площади территории, демонтаж и утилизация сооружений станут для девелопера проблемой: процедура очистки от производственных строений потребует крупных финансовых и временных затрат.

Тем не менее, редевелопмент промышленных территорий в черте города имеет неоспоримые преимущества. Несмотря на все сложности, в результате реализации таких проектов происходит трансформация неиспользуемой городской среды в площади, наполненные коммерческим, рекреационным, культурным или иным смыслом.

БЦ Forum Park Plaza в Киеве
ФОТО: «ФОРУМ ГРУПП»

Необходимость учета множества факторов и нивелирование недостатков, несмотря на явную ценность участков, расположенных в черте города, зачастую является препятствием для начала работ по редевелопменту промзон. Существенные затруднения также может вызвать наличие нескольких собственников производственных территорий. «В большинстве случаев девелопер неохотно идет на реновацию бывших промышленных зон из-за дополнительных затрат, необходимых на их обеззараживание, обновление конструктива и инженерии, а также ограничений в достижении желаемой эффективности планировки и плотности застройки. Подобный проект менее прибыльный, чем новое строительство», – объясняет Мария Пашенько.

Поэтому, чтобы привлечь инвесторов для реновации заброшенных производств, необходимо создать ряд благоприятных условий. Как считает Сергей Данилюк, «во-первых, государство должно гарантировать инвесторам компенсацию расходов на отселение/отчуждение существующих хозяев объектов недвижимости промышленных территорий либо осуществлять это за счет городского бюджета. Во-вторых, городские власти обязаны взять на себя документальное переоформление назначения земельного участка, обеспечение беспрепятственной выдачи технических условий на инженерные коммуникации, возможность пользоваться городскими сетями или помочь девелоперам при строительстве новых коммуникаций».

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Эдуард Соколовский, директор компании Stolitsa Group
ФОТО: STOLITSA GROUP

Промышленные зоны на территории городов не только отрицательно сказываются на окружающей среде, загрязняя ее, но и, как правило, создают дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру и приводят к более быстрому ее изнашиванию. Именно поэтому во всем мире промышленные площадки располагаются за пределами городов. В случае, если такие предприятия располагаются в черте города, они переносятся, а освободившиеся территории преобразуются, приобретая новое функциональное назначение.

Редевелопмент промышленных территорий должен осуществляться комплексно и в соответствии с концепцией развития города. К примеру, при освоении бывших индустриальных зон важно не только реконструировать или построить новые здания, но и сделать инфраструктуру этого участка максимально комфортной для жителей города. Все должно быть гармонично и функционально. Если, к примеру, строится жилье, то логично, чтобы в непосредственной близости находились торговые центры, объекты социального назначения и места для отдыха, иначе такое жилье не будет пользоваться спросом.

В редевелопменте промышленных территорий в первую очередь должен быть заинтересован город. Ведь реализация таких проектов способствует развитию мегаполиса. Но, к сожалению, пока в Украине на законодательном уровне вывод участков из зоны промышленного назначения очень сложный процесс и, кроме того, он не всегда рентабелен для застройщика.

Тем не менее, в конце 2016 года компания Stolitsa Group начала реализацию проекта по строительству жилого комплекса «Галактика» на месте бывшего завода «Галактон», который располагался в центре Днепровского района столицы. Месторасположение площадки имеет ряд преимуществ: пешая доступность к метро, удобная транспортная развязка, а также наличие водоема и мест отдыха у Русановского канала. Кроме того, данная локация характеризуется хорошей инфраструктурой с точки зрения наличия торговых центров и других мест социального назначения. Поэтому, на наш взгляд, строительство жилого комплекса на данной территории было вполне логичным решением.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Виталий Бойко, генеральный директор компании NAI Ukraine
ФОТО: NAI UKRAINE

Для определения наиболее эффективного и перспективного использования промышленных зон необходимо учитывать множество факторов, среди которых – локация, тип окружающей застройки, особенности развития района, конкуренция. Также при выборе нового применения территорий важно учитывать мнение общественности.

Среди распространенных форм использования территорий бывших производств, наряду с жилыми комплексами, торговыми, офисными и отельными объектами, популярной специализацией является создание культурных пространств. К таковым можно отнести кинопавильоны, места для проведения концертов, лекций, выставок, др. Отдельно хотелось бы отметить многофункциональные решения, сочетающие объекты различного назначения – жилую, торговую и офисную части, рестораны и кафе, др. Популярность таких концепций обусловлена комплексными требованиями к развитию территории.

Мировой опыт показывает, в случае, если площадь промышленной зоны позволяет, наиболее оптимальным является ее развитие как отдельного микрорайона или «города в городе». По такому принципу создан Hafen City в Гамбурге, объединяющий офисные и жилые объекты, заведения культуры и досуга, туристические точки и торговые центры.

Во всем мире наиболее эффективной формой для реализации проекта редевелопмента промышленных зон является государственно-частное партнерство. Зачастую городскими властями проводятся конкурсы архитектурных проектов по преобразованию неиспользуемых индустриальных объектов. В некоторых странах также существуют различные государственные финансовые программы поддержки редевелопмента, стимулирующие частных инвесторов. Они предусматривают частичное вложение муниципальных средств в такие проекты, упрощение налогообложения, наличие лояльных кредитных условий, др. Кроме того, в мире существует множество примеров редевелопмента промышленных объектов в социокультурные проекты силами активистов и коллективного движения. Весь этот опыт можно перенять и эффективно использовать в Украине.

Распространенными трудностями в процессе работы над редевелопментом производственных зон является их расположение и близость к железным дорогам, автомагистралям, другим промышленным участкам, что накладывает санитарные ограничения. В центральных районах города к этому могут добавиться ограничения по сохранению историко-культурного ансамбля. Все эти вопросы решаются за счет вдумчивого подхода к разработке архитектурной концепции, использования современных технологий и материалов в строительстве и учета общественного мнения. Фактически редевелопмент промышленных территорий имеет весомые социальные преимущества, поскольку в результате преобразования неиспользуемые участки получают возможность включиться в экономико-социальное развитие города.

Нам поступают заказы на анализ промышленных участков в Киеве и разработку проектов их реновации, однако их число в общем количестве проектов NAI Ukraine невелико. Так, в нашем портфеле имеется ряд разработанных концепций редевелопмента индустриальных объектов и территорий. Эти участки преимущественно расположены в центральных районах столицы, поэтому назрела необходимость их преобразования в привлекательные и функциональные объекты. Как правило, у этих площадок имелись капитальные строения, особенности и исторический облик которых удалось использовать при реконструкции в сооружения с современным функционалом.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ

Украинские города, в том числе и Киев, пока не могут похвастаться обилием реализованных проектов редевелопмента промышленных территорий. Прежде всего, это связано с отсутствием поддержки трансформации таких зон на государственном уровне и экономических рычагов, способствующих росту интереса к подобным проектам со стороны инвесторов и девелоперов. Как показывает мировая практика, для реновации индустриальных кварталов в черте городов необходимо наличие четкой градостроительной политики и содействие со стороны городских властей, согласие собственников самого промышленного предприятия, финансовые возможности инвестора/девелопера.

Если говорить об окупаемости проектов редевелопмента, то в настоящее время в связи с тем, что в Украине лидером по возврату инвестиций является жилой сектор, на промышленных территориях сейчас выгодно строить жилые объекты. Однако при застройке таких зон девелопер может диверсифицировать риски, занимаясь возведением многофункциональных комплексов, тем самым разбив недвижимость по типу, классу и срокам ее вывода на рынок.

Тем не менее, опыт других стран показывает, что интерес к редевелопменту бывших промышленных зон у девелоперов будет только расти. Безусловно в первую очередь это касается территорий, прилегающих непосредственно к центру города. Главным стимулом для них будет месторасположение и возможности таких земельных участков. Поэтому, по мнению экспертов, практически все киевские промышленные зоны имеют большой потенциал и однажды дождутся своих инвестиций и своего ренессанса.


Автор:  Яна Писарева
Источник:  Commercial Property №3 (164) апрель 2017


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Путеводитель/Украина

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№5(166) июнь 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ