Коммерческая недвижимость в Украине / Commercial Property Online - новости, аналитика, базы данных, аренда и продажа недвижимости
26.04.2017 ГЛАВНАЯ О ПРОЕКТЕ ПОДПИСКА РЕКЛАМА КОНТАКТЫ РУС ENG
Новости

Новостная лента

Newsletter / Главное за неделю

Архив новостей

Подписаться на новости

Продукция

Мероприятия

Фоторепортаж

Видеорепортаж

Базы данных

База строительных объектов
и тендеров Украины

Объекты коммерческой недвижимости

Аналитика

Топ-темы

Обзоры рынков

Компании

Каталог компаний

Аренда/продажа

Аренда недвижимости

Продажа недвижимости

Справочная информация
НАШИ ПАРТНЕРЫ
Главная > Аналитика > Обзоры рынков
23.11.2016   Версия для печати

Недвижимость региональных рынков: смещение акцентов

НЕОДНОРОДНАЯ ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ АКТИВНОСТЬ, НИЗКИЙ ОБЪЕМ НОВОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ, КОНЦЕНТРАЦИЯ ИНТЕРЕСОВ ДЕВЕЛОПЕРОВ И ИНВЕСТОРОВ НА ТАКИХ РЕГИОНАХ, КАК ЛЬВОВ И ОДЕССА – ТАКИЕ ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ИМЕЛИ МЕСТО НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНАЛЬНЫХ ЦЕНТРОВ УКРАИНЫ В ПЕРВЫХ ТРЕХ КВАРТАЛАХ 2016 ГОДА.

В текущем году в Украине, несмотря на продолжающийся военный конфликт на Востоке страны, наметился небольшой рост основных макроэкономических показателей. Так, по данным Всемирного банка, по итогам первого полугодия рост реального ВВП стабилизировался на уровне 0,8% в годовом сопоставлении. Положительная динамика наметилась и в строительном секторе Украины. Так, по данным Госкомстата, за период с января по сентябрь текущего года предприятия Украины (без учета временно оккупированной территории Автономной Республики Крым, Севастополя и части зоны проведения АТО) выполнили строительных работ на сумму в 43,9 миллиарда гривен, что на 13,2% больше аналогичного периода 2015 года. Для сравнения: в январе-сентябре 2015 года по сравнению с девятью месяцами 2014 года индекс выполненных строительных работ составил 79,1%, то есть объем строительных работ снизился на около 21%.

Наиболее высокий рост объемов строительства в январе-сентябре 2016 года был зафиксирован в Луганской (+55%; 428 миллионов гривен), Житомирской (+48,9%; 502,1 миллиона гривен) и Винницкой (+41,1%; 1,4 миллиарда гривен) областях, а наибольшее снижение продемонстрировали Ровенская (-18,5%; 652,2 миллиона гривен) и Запорожская (-15,4%; 939,9 миллиона гривен) области. Индекс выполненных строительных работ в Донецкой области составил 104,2% (около 1,6 миллиарда гривен).

По данным Госкомстата Украины, оборот розничной торговли в сопоставимых ценах в январе-сентябре 2016 года увеличился на 3,3% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года и составил около 830 миллиардов гривен (без учета временно оккупированной территории Автономной Республики Крым, Севастополя и части зоны проведения АТО). Наибольший прирост оборота розничной торговли зафиксирован во Львовской (+7,6% до 49 миллиардов гривен), Киевской (+6,9 % до 43,9 миллиарда гривен), Полтавской (+6,5 % до 25 миллиардов гривен) областях. Индекс оборота розничной торговли в Донецкой области составил 96,4% (27,6 миллиарда гривен), в Луганской – 100,8% (6,6 миллиарда гривен).

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: СМЕЩЕНИЕ АКЦЕНТОВ

Изменение политической и экономической ситуации в Украине в 2013-2015 годах внесло коррективы в развитие региональных рынков коммерческой недвижимости. Как отмечает Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, если ранее основными характеристиками инвестиционной привлекательности города были численность населения и его покупательная способность, уровень конкуренции, то на сегодняшний день первоочередными стали безопасность, потенциал повышения упавшей покупательной способности, оптимизация затрат на логистику и другие факторы работы в условиях повышенных рисков. Также наблюдается концентрация инвестиционного интереса на двух основных направлениях, а именно на Львове и Львовской области, привлекающих географической близостью к Европейскому союзу, и на Одессе. «В текущих экономических условиях прослеживается тренд, когда несколько регионов Украины усилили привлекательность для потенциальных инвесторов. Кроме традиционно перспективного киевского региона стоить отметь Львов и львовский регион. Мы наблюдаем рост деловой активности в этом городе и формирование IT-кластера, генерирующего спрос на офисную недвижимость и сопутствующую инфраструктуру», – комментирует Владимир Мысак, директор департамента рынков капитала компании DTZ в Украине. «Одесская область, ставшая в результате аннексии Крыма главным курортным регионом страны, столкнулась с большим спросом на все сегменты недвижимости, обусловленным втрое увеличившимся потоком туристов и улучшением благосостояния местного населения и бизнеса, – продолжает Виктор Оборский. – Сегодня в Одессе формируется большой кластер IT, фармацевтических и других компаний с иностранными инвестициями, генерирующих вместе с работниками морской отрасли спрос на качественные торговые центры, офисы, гостиницы и жилье».

Кроме того, ряд других областей также стали вызывать интерес инвесторов. К примеру, как отмечает Владимир Мысак, Ивано-Франковская и Закарпатская области привлекают внимание рекреационными возможностями, Днепропетровская и Винницкая области – перспективами в индустриальной отрасли.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Эксперты дают различную оценку актуальной ситуации на региональных рынках торговой недвижимости Украины, выделяя ряд тенденций в данном сегменте – как отрицательных, так и достаточно положительных. К примеру, Максим Гаврюшин, коммерческий директор группы компаний «Будхаус», считает, что в 2016 году ситуация в этой отрасли недвижимости стабилизировалась по сравнению с 2015 годом. «Можно сказать, что рынок начинает постепенно восстанавливаться после глубокого кризиса», – комментирует эксперт. В то же время он отмечает, что новое предложение торговой недвижимости текущего года представлено в основном объектами, реализация которых началась еще несколько лет назад. Активного строительства новых ТЦ/ТРЦ в региональных городах Украины на данный момент практически не ведется. «На сегодняшний день продолжается строительство ТРЦ в Одессе, Харькове, но связано это, скорее, не с особенностью этих городов, а с объективными обстоятельствами строительства конкретных объектов», – отметил Максим Гаврюшин.

Арендные ставки на лучшие торговые помещения в крупнейших городах Украины, III квартал 2016 года

Примечание: все показатели указаны на конец периода. Арендные ставки указаны для торговых помещений площадью 100-250 м2, с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов.

Источник: DTZ Research

На фоне относительной стабилизации в сегменте торговой недвижимости в 2016 году по сравнению с 2015 годом, Михаил Меркулов, генеральный директор компании Arricano Real Estate, оценивает ситуацию как достаточно неоднозначную, объясняя это, в частности, различным уровнем покупательной способности населения в различных городах и регионах страны. «Если в городах-миллионниках и промышленных городах, таких как Запорожье и Кривой Рог, в первой половине года наблюдалось некоторое оживление, то во многих других регионах страны ситуация похожа на «замирание», – отметил он.

Насыщенность рынков торговой недвижимости крупнейших городов Украины, III квартал 2016 года

*Исходя из актуального нового предложения по состоянию на июнь 2016 года.

Источник: DTZ Research

В целом, на региональных рынках торговой недвижимости Украины в 2016 году можно выделить следующие тенденции:

– более низкий объем нового предложения по сравнению с 2015 годом;

– перенос сроков открытия строящихся проектов и начала нового строительства;

– применение комплексной модели арендной ставки (фиксированная ставка и процент от товарооборота);

– фиксация ставок аренды в гривне с различными формами индексации (индекс инфляции, фиксированный процент повышения, др.);

– рост арендных ставок на качественные помещения.

Еще одна тенденция рынка – это дифференциация показателей деятельности более профессиональных и менее профессиональных объектов: так, в качественных ТЦ с удачной локацией наблюдается низкий уровень вакантности, близкий к 0%, более высокие показатели посещаемости и оборотов с квадратного метра. К примеру, по данным компании UTG, вакантность в торговых центрах Одессы по состоянию на октябрь составляла от 0% до 5%. Как сообщает компания «Проконсул», вакантность в успешных ТЦ/ТРЦ Харькова ранжируется от 0% до 10%. В региональных объектах компании Arricano Real Estate заполняемость следующая: ТРК City Mall (Запорожье) – 100%, ТРК «Солнечная Галерея» (Кривой Рог) – 97,33%. «На рынке продолжается миграция ритейлеров из некачественных в профессиональные ТРЦ, что объясняется большим количеством посетителей таких объектов и лучшими условиями работы», – объясняет Михаил Меркулов.

Условий, которые стали бы драйверами запуска строительства новых ТЦ/ТРЦ в Украине, на данный момент не наблюдается. Однако, по словам экспертов, существующие положительные тенденции, такие как рост посещаемости и оборотов арендаторов – это сигнал к тому, что при сохранении существующей социально-политической ситуации рынок начнет восстанавливаться, а девелопмент перейдет в более активную фазу.

В отношении деятельности существующих ТЦ/ТРЦ эксперты дают следующие прогнозы на краткосрочную перспективу: сохранение минимальных показателей вакантности в действующих качественных проектах, рост посещаемости успешных ТРЦ, в том числе за счет перераспределения потоков в пользу более качественных проектов. Марта Костюк, директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании DTZ в Украине, прогнозирует, что к концу 2016 года базовые арендные ставки на качественную торговую недвижимость будут оставаться стабильными при условии отсутствия существенных курсовых колебаний, а в долгосрочной перспективе они будут зависеть от сроков открытия и качества новых объектов, заявленных к выходу на украинский рынок в 2017-2019 годах, а также от общей экономической ситуации в стране.

Михаил Меркулов прогнозирует укрепление отношений между арендаторами и арендодателями. «Обеим сторонам придется не столько договариваться о коммерческих условиях, как совместными усилиями развивать свои бизнесы, – комментирует он. – В успешных региональных торговых центрах будут развиваться развлекательные и F&B составляющие, которые усилят отношение к ТРЦ как к качественному месту для проведения времени всей семьей, где можно сделать покупки, развлечься и поесть».

Ниже предлагаем детальную информацию об основных новых ТЦ/ТРЦ, открывшихся в текущем году в некоторых региональных центрах Украины, а также более подробный анализ рынков торговой недвижимости крупнейших городов – Харькова, Одессы, Львова.

ОБЪЕКТЫ И ПРОЕКТЫ

Черкассы

ТРЦ DEPO't Center по бульвару Тараса Шевченко, 385 в Черкассах
ФОТО: IS

Торгово-развлекательный центр DEPO't Center по бульвару Тараса Шевченко, 385 в Черкассах, открывшийся 18 июня, реализован компанией DEPOT Development Group. Общая площадь 3-уровневого ТРЦ составляет 16 700 м2, арендуемая – 15 370 м2. В DEPO't Center разместилось около 50 магазинов. Его арендаторами выступают супермаркет бытовой техники и электроники «Фокстрот. Техника для дома», продуктовый гипермаркет «Деликат плюс», супермаркет товаров для детей «Чудо Остров», детский развлекательный центр Fantasy Town, магазины «Секунда», SPORT CITY, Milavitsa, «Столичная Ювелирная Фабрика» и другие. Фуд-корт представлен такими заведениями, как Milk Shake, Burger Ramen, «Наше кафе», др.

Харьков

Единственный торговый центр, введенный в эксплуатацию в Харькове в текущем году, – «Рост Алексеевский» (пересечение проспектов Победы и Людвига Свободы), который стал шестым объектом локальной сети супермаркетов и торговых центров «Рост». Его открытие состоялось 23 августа. Девелопером проекта является компания СУАП «Европоль».

В целом, эксперты компании «Проконсул» отмечают восстановление девелоперской активности по отдельным проектам города в 2016 году. К примеру, в начале года были возобновлены работы по строительству ТЦ «Северный», расположенного на пересечении улиц Леся Сердюка (бывшая ул. Командарма Корка) и Натальи Ужвий. Его открытие запланировано на IV квартал 2016 года. Кроме того, на первое полугодие 2017 анонсировано начало строительства ТРЦ Butterfly в переулке Отакара Яроша. Площадь объекта составит 3330 м2. Компания «Будхаус» продолжает строительство ТРЦ «Никольский», однако сроки ввода в эксплуатацию были смещены с IV квартала 2016 года на 2017 год. Вместе с тем в июле корпорация «АВЭК» сообщила о замораживании проекта ТРЦ Cosmo Mall (122 000 м2) и закрытии проекта ТРЦ Levada Mall (83 000 м2), находящихся на этапе концепции.

Среди тенденций рынка торговой недвижимости Харькова в 2016 году компания «Проконсул» выделяет следующие:

– активность в сегменте аренды поддерживается во многом за счет ротации арендаторов или расширения сетей;

– сохраняется высокая вакантность торговых помещений в зоне стрит-ритейла – 25-30%;

– изменение состава и профиля арендаторов в зоне стрит-ритейла – закрытие брендовых бутиков, увеличение доли магазинов среднего ценового сегмента, заведений общественного питания, drogerie-магазинов, предприятий сферы услуг;

– вакантность в крупных профессиональных ТЦ/ТРЦ с большой развлекательной составляющей не превышает 5-10%; низкий уровень вакантности – от 0% до 10% – характерен также для небольших по площади ТЦ, расположенных вблизи крупных транспортных узлов с высоким пешеходным и автомобильным трафиком; в ТЦ/ТРЦ с неразвитой развлекательной составляющей, неудачным месторасположением или неэффективной концепцией вакантность достигает 30-40%;

– активное привлечение в качестве арендаторов ТЦ/ТРЦ операторов сферы услуг, досуга, развлечений, др. Например, в марте в ТРЦ «Французский бульвар» открылся первый в Украине интерактивный скалолазный аттракцион «ПИК-Центр», в апреле в ТРЦ «Караван» – визовый сервис-центр VFS Global по обслуживанию заявителей на визу 18 стран Европейского союза. В мае в ТРЦ «Магелан» состоялось открытие автосалона электромобилей от компании «АвтоЭнтерпрайз», а в июне – фитнес-клуба King. В июле в ТОЦ AVE Plaza начал работу центр обслуживания граждан «Паспортный сервис», а в ТЦ «ПротонЪ» – детский парк празднования дней рождения «Дитяча Планета»;

– смена якорных арендаторов в крупных ТЦ/ТРЦ. В частности, в мае в ТРЦ «Дафи» на месте кинотеатра Kronverk Cinema начал работу первый в Харькове кинотеатр «Мультиплекс». В конце июня в ТРЦ «Французский бульвар» открылся первый и единственный в городе магазин сети LC Waikiki; в ТРЦ «Караван» в октябре открылся детский развлекательный комплекс Fly Park.

– изменение арендных ставок в ТЦ/ТРЦ Харькова не имело единой направленности. Объекты, испытывающие сложности с привлечением арендаторов в торговую галерею, были вынуждены предложить более привлекательные условия аренды. В наиболее успешных ТЦ/ТРЦ арендные ставки были частично пересмотрены в сторону повышения. В целом же профессиональные ТЦ/ТРЦ Харькова склонны идти на компромисс и применяют индивидуальный подход при формировании арендной ставки для каждого конкретного арендатора.

Арендные ставки в некоторых ТЦ/ТРЦ Харькова, сентябрь 2016 года
Название Месторасположение Арендная ставка, $/м2/в месяц*
(с учетом НДС** и без учета
эксплуатационных расходов)
ТОЦ AVE Plaza Ул. Сумская, 10 14,6-34,8***
ТРК «Украина» Проспект Тракторостроителей, 59/56 8,1-25,1
ТЦ «ПротонЪ» Площадь Восстания, 7/8 4,6-15,4
ТЦ «Северный» Пересечение улиц Леся Сердюка и Натальи Ужвий 9,6-13,5
ТРЦ «Магелан» Ул. Окружная дорога, 4-а от 10
ТЦ «Космос» Ул. Академика Павлова, 144-б 5,2-9,6
ТРЦ Sun Mall Проспект Гагарина, 181 2,7-5,4
ТОЦ «Континент» Ул. Бучмы, 1-б 3,9

*По курсу НБУ состоянием на 30 сентября 2016 года – 25,3 гривны/$.
**В некоторых торговых центрах Харькова арендные платежи не предусматривают НДС.
***Арендная ставка с учетом маркетинговых платежей.

Источник: «Проконсул»

Днепр

ТК «Кубометр» по ул. Глинки, 10 в Днепре
ФОТО: ALEF ESTATE

Торговый комплекс «Кубометр», открывшийся 1 июля по ул. Глинки, 10 в Днепре, стал первым в Украине объектом, представляющим формат Pop-up Shipping Container Center. Девелопером проекта выступила компания Alef Estate.

ТК «Кубометр» полностью выполнен из морских контейнеров, в каждом из которых расположился магазин. Контейнеры имеют отдельные входы и объединены в торговые улицы. Общая площадь комплекса составляет 8000 м2, арендуемая – 3000 м2. Арендаторами ТК выступили в основном магазины с товарами по доступным ценам. На втором ярусе расположился открытый street-фуд-корт, выполненный в лофт-стиле из портовых бочек и паллет. В этой зоне расположилось 15 операторов, среди которых «Франс.уа», FreshLine, GreenWich и др.

Основные ТЦ/ТРЦ, введенные в эксплуатацию в региональных центрах Украины в январе-октябре 2016 года
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
Черкассы
ТРЦ DEPO’t Center Бульвар Тараса Шевченко, 385 DEPOT Development Group 15 370
Харьков
ТЦ «Рост Алексеевский» Пересечение проспектов Победы и Людвига Свободы СУАП «Европоль» 3915
Днепр
ТК «Кубометр» Ул. Глинки, 10 Alef Estate 3000
Кропивницкий
ТРЦ DEPO’t Center Ул. Большая Перспективная, 48 DEPOT Development Group 6000
Львов
ТРЦ Victoria Gardens Ул. Кульпарковская, 226-а «Феникс-Капитал» 54 500

Источник: «Commercial Property», «Проконсул»

Кропивницкий

21 августа состоялось открытие торгово-развлекательного центра DEPO't Center в Кропивницком. Объект расположен по ул. Большой Перспективной, 48. Девелопером ТРЦ является компания DEPOT Development Group.

Общая площадь 4-этажного ТРЦ составляет 9500 м2, торговая площадь – более 6000 м2. Якорными арендаторами объекта являются супермаркет бытовой техники и электроники «Фокстрот. Техника для дома», развлекательный центр «Игро-Бум» и супермаркет товаров для детей «Чудо остров». В целом, в ТРЦ представлено 40 магазинов, среди которых – «Секунда», «МультиСпорт», Мilavitsa, «Золотой Век», BROCARD, «Столичная Ювелирная Фабрика», др.

Одесса

По данным компании UTG, на данный момент в Одессе функционирует пять торгово-развлекательных центров, 11 специализированных и 17 торговых центров. Согласно классификации ICSC, без учета отдельно стоящих гипермаркетов и магазинов площадью до 5000 м2, совокупная площадь торговых объектов города составляет около 394 000 м2. Одесса является одним из самых обеспеченных торговыми площадями городов Украины с показателем в 393 м2/1000 жителей.

В 2016 году новых торговых центров в Одессе открыто не было. На данный момент в городе ведется строительство второй очереди ТРЦ Gagarinn Plaza, общая площадь которой, включая входящий в ее структуру офисный центр, составит 28 700 м2, арендуемая – 23 700 м2. Общая площадь ТРЦ, первая очередь которого была открыта в декабре 2015 года, составит 47 800 м2.

Также в Одессе планируется реализация ряда ТРЦ такими девелоперскими компаниями, как «Иммошан Украина», ГК «Будхаус», др. В частности, «Иммошан Украина» планирует построить в Одессе ТРЦ Odessa Les Vignes (GLA – 48 000 м2), при этом ранее заявлялось, что открытие его первой фазы состоится в 2017 году. ГК «Будхаус» планирует строительство ТРЦ Yessa (39 000 м2), сроки реализации которого сместились на 2018 год.

Кроме того, в начале текущего года компания UTG сообщила о завершении работ по созданию концепции нового торгового комплекса, который разместится в Одессе по ул. Черноморского Казачества. Сейчас на этом месте расположен комплекс производственных зданий. Концепция нового торгового объекта подразумевает строительство трехуровневого здания общей площадью 13 000 м2.

Основные проекты ТЦ/ТРЦ, запланированные к открытию в региональных центрах Украины к концу 2016 - в 2019 годах
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2 Планируемая дата ввода в эксплуатацию
Харьков
ТЦ «Северный» Пересечение улиц Леся Сердюка и Натальи Ужвий Частный девелопер 4500 2016
ТРЦ «Никольский» Ул. Пушкинская, 2 ГК «Будхаус» 52 000 2017
ТРЦ «Магелан»,
II очередь
Пересечение Окружной дороги
и проспекта Людвига Свободы
«Край Проперти» 26 700 2017*
ТСЦ «Столица» Ул. Клочковская Концерн «Райский уголок» 9630 2017*
Одесса
ТРЦ «Ипподром» Ул. Краснова, 3 НД 62 500 2017
ТРЦ Odessa Les Vignes Пересечение проспектов Маршала Жукова и Академика Глушко «Иммошан Украина» 48 000 2017-2019
ТРЦ Yessa Проспект Добровольского,
113-115
ГК «Будхаус» 39 000 2018

*По состоянию на сентябрь 2016 года строительные работы на объектах не ведутся, официальные сроки реализации проектов девелоперами не озвучены. Объекты могут быть введены в эксплуатацию в 2017 году при условии возобновления строительной активности в 2016 году.

Источник: «Commercial Property», «Проконсул»

Хмельницкий

23 сентября в Хмельницком состоялось открытие первой очереди торгово-развлекательного центра KVARTAL, расположенного по ул. Каменецкой, 17. Строительство объекта велось с 2015 года. Девелопером ТРЦ выступает компания UKRAINE BUILDING CAPITAL.

Общая площадь 4-этажного ТРЦ составляет 20 000 м2, торговая площадь – около 10 000 м2. На данный момент для посетителей доступны первый и нулевой этажи, на которых разместились супермаркет «Таврия В», магазин товаров для дома, бутиковая галерея и несколько кафе.

Львов

ТРЦ Victoria Gardens по ул. Кульпарковской, 226-а во Львове
ФОТО: ТРЦ VICTORIA GARDENS

«Рынок торговой недвижимости Львова находится на этапе профессионального развития и перехода от небольших торговых центров или рынков до полноценных современных ТРЦ, – комментирует Виктор Оборский. – Большой туристический, деловой и культурный потенциал города открывает перспективы для дальнейшего развития рынка торговой недвижимости». По данным компании UTG, в настоящее время во Львове действует 17 торговых центров, из которых только три объекта являются профессиональными и имеют якорных арендаторов и состав fashion-операторов – ТРЦ King Cross Leopolis, Forum Lviv и Victoria Gardens.

Единственный новый ТРЦ, открывшийся в городе в 2016 году, – это ТРЦ Victoria Gardens. Его официальный запуск состоялся 29 октября. «Торжественное открытие, которое было запланировано предварительно на конец сентября, сместилось на несколько недель, чтобы новые арендаторы, которые недавно присоединились к ТРЦ, успели завершить работы по обустройству», – так объяснили в ТРЦ Victoria Gardens очередной перенос сроков открытия. Общая площадь трехуровневого комплекса составляет 102 000 м2, арендуемая – 54 500 м2. Девелопером проекта является компания «Феникс-Капитал».

По данным компании UTG, другие перспективные объекты во Львове находятся на этапе проектирования и поиска инвестиций для реализации. К примеру, на стадии проекта находятся ТРЦ по ул. Городоцкой (GLA – более 26 350 м2), City Mall Lviv по ул. Любинской (GLA – 25 000 м2), ТЦ «Квадрат» по ул. Железнодорожной (GLA – 27 900 м2), «Ашан Сити» по ул. Черновола (GLA – 4900 м2).

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В 2016 году на рынке офисной недвижимости некоторых региональных центров Украины началось восстановление девелоперской активности. Основными инвесторами таких объектов выступают частные компании, интерес которых сконцентрирован преимущественно на крупнейших городах страны, среди них – Харьков и Львов. Последний, по словам экспертов, является наиболее привлекательным для девелоперов офисной недвижимости ввиду низкой насыщенности рынка и растущего спроса со стороны потенциальных арендаторов.

В целом, текущая тенденция на рынке Украины заключается в реализации небольших по площади офисных зданий, представляющих собой новое строительство, и завершение начатых ранее проектов. Также на рынке имеются примеры реконструкции и редевелопмента существующих объектов. К примеру, рынок Запорожья в 2016 году пополнился бизнес-центром «Маяковский», расположенным по проспекту Маяковского, 11 и реализованным на месте бывшего завода «Гамма». Объект представляет собой комплекс переменной этажности – 8 и 12 этажей. Его общая площадь составляет 28 200 м2. Инвестором и управляющей компанией бизнес-центра является «Инвест-М 2007».

Ниже представлена детальная информация о рынках офисной недвижимости Харькова и Львова.

Харьков

Если в 2015 году девелоперская активность на рынке офисной недвижимости Харькова была минимальной, то в текущем году можно говорить о ее возобновлении. Однако, как сообщает компания «Проконсул», данная тенденция носит точечный характер. К примеру, в марте на Архитектурно-градостроительном совете Харькова был согласован обновленный проект торгово-офисного центра «Бриллиантовый город», который разместится на пересечении проспекта Науки и улицы Отакара Яроша. Его реализация была начата еще в 2006 году и приостановлена в 2008. Обновленным проектом планируется ряд изменений, в частности повышение этажности торгово-офисного центра с 10 до 13 этажей. Помимо увеличения площади здания также был спроектирован вход со стороны проспекта Науки и расширен проход к выходу из метро. Представители застройщика озвучили сроки реализации проекта в течение полутора лет. В июне в Харькове было возобновлено строительство БЦ «Соломон» по ул. Маршала Бажанова, 28 общей площадью 14 740 м2. Согласно данным застройщика, объект планируется сдать в эксплуатацию в конце 2016 года.

По итогам девяти месяцев нынешнего года рынок офисной недвижимости Харькова пополнился только одним объектом. Так, весной был введен в эксплуатацию бизнес-центр по ул. 23 Августа. Его арендуемая площадь составляет более 10 270 м2. Девелопером БЦ выступила компания «Констракшн Груп». Объект позиционируется девелопером в классе В. В целом, формирование нового предложения на рынке Харькова обусловлено преимущественно за счет реконструкции существующих административных и офисных зданий и строительства новых объектов площадью до 2000-3000 м2. Так, как сообщает компания «Проконсул», на данный момент в городе ведется строительство двух небольших по площади офисных зданий: торгово-офисного центра по ул. Святодуховской, 8 (общая площадь – около 2300 м2, планируемый срок завершения строительства – IV квартал 2017 года) и торгово-офисного центра по ул. Святодуховской, 3 (общая площадь – 3600 м2, планируемый срок окончания строительства – IV квартал 2018 года). Весной текущего года одним из локальных девелоперов рассматривался проект реконструкции административного здания (НИИ) под бизнес-центр класса В, однако ввиду неоднозначности локации и необходимости значительных инвестиций окончательное решение по данному проекту по состоянию на сентябрь принято не было.

Бизнес-центры, планируемые ко вводу в эксплуатацию в Харькове в 2016-2018 годах
Название Адрес Класс, заявленный девелопером Общая площадь, м2 Девелопер Год ввода в эксплуатацию
БЦ «Соломон» Ул. Маршала Бажанова, 28 В 14 745 «С-Инвест» 2016
ТОЦ «Гермес» Ул. Салтовское Шоссе, 8 НД Около 6640 «Стрик» 2016
ТОЦ по ул. Святодуховской Ул. Святодуховская, 8 НД Около 2300 Частный девелопер 2017
ТОЦ «Бриллиантовый город» Пересечение проспекта Науки и ул. Отакара Яроша А 19 100 ИСК «Авантаж» 2017/2018
ТОЦ по ул. Святодуховской Ул. Святодуховская, 3 НД 3600 «Гранд Инвест XXI» 2018

Источник: «Проконсул»

Компания «Проконсул» называет следующие тенденции на рынке аренды офисной недвижимости Харькова, наблюдавшиеся в период с января по сентябрь 2016 года:

– наиболее активными арендаторами офисных площадей остаются IT-компании. Активный спрос демонстрируют также игроки агросектора, предприятия сферы услуг, производственные компании;

– в первом полугодии 2016 основной спрос на офисную недвижимость в Харькове приходился на помещения площадью 50-100 м2 и 300-800 м2 с арендными ставками до 120-150 гривен/м2/в месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов). В то же время ряд компаний были готовы рассматривать офисные юниты до 400-500 м2 в профессиональных БЦ, расположенных в центральных и приближенных к центру деловых районах города, с арендными ставками в 200-300 гривен/м2/в месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов);

– в августе-сентябре 2016 года основной спрос сместился в пользу небольших офисных юнитов площадью до 100 м2;

– рост арендных ставок в гривне. Средняя ставка аренды в сегменте офисной недвижимости класса В за январь-сентябрь 2016 в гривневом эквиваленте увеличилась на 30% – со 130 гривен/м2/в месяц до около 170 гривен/м2/в месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов);

– средний размер торга в сегменте аренды офисных помещений сократился с 5-20% по состоянию на конец 2015 года до 2-10% по состоянию на сентябрь текущего года в зависимости от характеристик помещения, арендуемой площади, срока аренды;

– дальнейшее сокращение вакантных площадей в профессиональных бизнес-центрах классов А и В. Средний уровень вакантности профессиональных БЦ по состоянию на сентябрь 2016 года составляет 3-12%; 62% бизнес-центров класса В полностью заполнены арендаторами;

– с начала года в профессиональных БЦ Харькова, расположенных в центральных и приближенных к центру деловых районах, спрос на офисные площади превышает вакантное предложение;

– помимо спроса со стороны арендаторов также существует интерес к покупке ОЦ/БЦ со стороны отдельных компаний для собственных нужд.

Арендные ставки в основных бизнес-центрах Харькова, сентябрь 2016 года
Название Класс Адрес Арендная ставка, $/м2/в месяц*
(с учетом НДС** и без учета
эксплуатационных расходов)
БЦ «Инвест-Маркет» А Ул. Новгородская, 11-а 18
БЦ «Инвест-Холл» В Ул. Бакулина, 4-а 13,5
БЦ «Капиталист» В Проспект Науки, 27-б 12
БЦ «Місто» В Ул. Клочковская, 192-а 7-12
БЦ «Поэма» В Переулок Театральный, 4 7,7-9,6
ТОЦ Solaris B Переулок Отакара Яроша, 18 6,2-9
БЦ «Лира» В Ул. Чернышевского, 13 4,2-7,7
БЦ «ПротонЪ» В Ул. Богдана Хмельницкого, 24 3,9-5,4
БЦ «Тетрис» В Ул. Клочковская, 111-а 4,2-5
ПВЦ «Радмир Экспохолл» В Ул. Академика Павлова, 271 3,9

*По курсу НБУ состоянием на 30 сентября 2016 года – 25,9 гривны/$.
**В некоторых бизнес-центрах Харькова арендные платежи не предусматривают НДС.

Источник: «Проконсул»

Львов

Офисный комплекс «Оптима Плаза» по ул. Научной, 7-д во Львове
ФОТО: ARCHIMATIKA.COM

В течение последних нескольких лет сегмент офисной недвижимости региональных центров Украины демонстрировал низкую девелоперскую активность. Данная тенденция актуальна и сегодня, за исключением рынка Львова, который привлекает внимание инвесторов, в частности благодаря возросшему спросу на такие площади со стороны арендаторов. Тенденция зародилась в конце 2015 года. «Как результат, в течение января-сентября 2016 года мы отмечаем усиление интереса девелоперских компаний к строительству в городе качественных бизнес-центров», – комментирует Марта Костюк.

В течение последних двух лет рынок офисной недвижимости Львова пополнился несколькими объектами, новейший среди которых – офисный комплекс «Оптима Плаза» по ул. Научной, 7-д, введенный в эксплуатацию в сентябре текущего года. Общая площадь здания составляет 18 800 м2, арендуемая – 13 500 м2. Его инфраструктура включает крытую велопарковку и подземный паркинг, фитнес-клуб, ресторан быстрого питания. Девелопер БЦ – компания «Оптима Капитал», собственники объекта – компании «Украинские юридические технологии» и «НИИ ПРЕА». Согласно предварительной оценке по системе BREEAM In-Use International, офисный комплекс «Оптима Плаза» отвечает требованиям уровня Very Good и проходит официальную сертификацию.

На данный момент во Львове ведется строительство нескольких небольших по площади проектов. Также на стадии рассмотрения возможности реализации находится ряд крупных офисных комплексов. К примеру, по данным ИА Zik, в мае текущего года исполнительный комитет Львовского городского совета предоставил разрешение на разработку детального плана территории, ограниченной улицами Тернопольской, Луганской, Профессора П. Буйко и Панаса Мирного. На данном участке, являющемся бывшей промышленной зоной, планируется возведение офисных объектов. Ответственными за разработку и финансирование детального плана территории являются компании «Оланта» и «Львов Троя».

БЦ «Маяковский» по проспекту Маяковского, 11 в Запорожье
ФОТО: «ИНВЕСТ-М 2007»

В июле текущего года компания DTZ в Украине презентовала проект инновационного района Innovation District IT Park, разработка концепции и стратегии девелопмента которого длилась на протяжении шести месяцев. Заказчиком проекта выступает Львовский ІТ Кластер – сообщество ведущих компаний в сфере информационных технологий.

Для размещения Innovation District IT Park компания DTZ в Украине изучила три участка во Львове площадью от 3 до 13 гектаров. В начале октября стало известно, что строительство инновационного района будет вестись по ул. Стрыйской. Проектом предусмотрено поэтапное строительство более 100 000 м2 офисных помещений, в которых разместятся штаб-квартиры компаний, инкубаторы для стартапов, образовательные учреждения, а также множество объектов торговой и социально-бытовой инфраструктуры. Innovation District IT Park также предполагает размещение трехзвездочного сетевого отеля с конференц-помещениями, магазинов и заведений питания, спортивных залов, многоквартирного жилья. «Сегодня ведутся активные подготовительные работы по проекту, и надеемся, что вскоре мы сможем объявить о следующих этапах его развития, – отметила Марта Костюк. – В рамках работы над проектом мы провели опрос владельцев и топ-менеджеров 35 украинских и международных IT-компаний во Львове. Совокупно в этих компаниях работает около 40% всех IT-специалистов города. Площадь офисных помещений, которые арендуют фирмы, участвовавшие в опросе, составляет более 70% всех площадей, арендуемых IT-компаниями во Львове. В результате опроса выяснилось, что большинство респондентов недовольны качеством офисных помещений, которые они используют, и 91% из них рассматривают возможность переезда».

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Гостиничный рынок Украины, продемонстрировавший в 2014-2015 годах существенное падение основных показателей (к примеру, снижение заполняемости до 20-30%), в текущем году начал проявлять признаки восстановления. Так, по данным компании UTG, украинские операторы повысили уровень загрузки объектов, который, например, в отелях Львова и Одессы достигает 80-90% в высокий период. Этому способствует, в частности, восстановление туристического потока. Во-первых, в Украину отчасти вернулись иностранные путешественники, что обусловлено стабилизацией социально-политической ситуации в стране. Их основной маршрут, помимо Киева, включает такие региональные города, как Львов, Одесса, Черновцы, а также регион Карпат. Во-вторых, в стране увеличился внутренний туризм, что обусловлено отказом путешественников от дорогих поездок за рубеж из-за роста курса валют и снижения платежеспособности, а также активным развитием региональными центрами событийного туризма. В результате увеличившегося спроса украинские отельеры, по данным компании UTG, повысили цены на проживание на 25-30%.

Базовая стоимость проживания в гостиницах Харькова (стандартный двухместный номер), сентябрь 2016 года
Категория гостиницы Стоимость проживания, гривен/сутки*
5 звезд 1600-2700
4 звезды 510-1510
3 звезды 355-1060
2 звезды и ниже 220-650

*Запрашиваемая стоимость номера (Rack Rate, базовая полная цена за номер без скидок в сутки).

Источник: «Проконсул»

Количественное развитие гостиничного рынка Украины происходит сегодня в основном за счет открытия отелей с небольшим номерным фондом, реализуемых частными локальными инвесторами. По словам экспертов, крупные игроки рынка, в частности украинские сетевые операторы, также интересуются расширением в Украине – как в столице, так и в региональных городах. К примеру, в апреле текущего года украинский гостиничный оператор «Премьер Интернешнл» объявил о присоединении к сети Premier Hotels and Resorts отеля в городе Почаев в Тернопольской области. Гостиница категории 4 звезды носит название Premier Hotel Pochaiv и представляет собой новый объект, открытый в 2016 году. Она включает 28 номеров, ресторан украинской кухни, спортивный зал, сауну.

Стоимость проживания в гостиницах Львова, сентябрь 2016 года
Категория гостиницы Стоимость проживания, гривен/сутки
5 звезд 3323-6340
4 звезды 1440-4120
3 звезды 700-1585
2 звезды 350-680

Источник: UTG

Зарубежные операторы и инвесторы с осторожностью относятся к украинскому гостиничному рынку, что обусловлено как высокими страновыми рисками в целом, так и рисками этого конкретного сегмента в частности. В то же время, по данным UTG, такие международные отельные сети, как Radisson Hotels & Resorts, Best Western и Ramada Worldwide строят планы по развитию в региональных центрах страны с высоким туристическим потенциалом, а именно – во Львове и Одессе. Однако каких-либо официальных заявлений с их стороны пока озвучено не было.

Гостиница Premier Hotel Pochaiv по ул. Воссоединения, 3 в Почаеве (Тернопольская область)
ФОТО: IS

Вместе с тем, в сентябре текущего года два других крупных зарубежных оператора – Hyatt Hotels Corporation и InterContinental Hotels Group – заявили об интересе по расширению в Украине. Каждая из этих сетей представлена одним объектом в нашей стране, оба расположены в Киеве. Так, InterContinental Hotels Group намерен открыть в 2017 году отель во Львове. Интерес Hyatt Hotels Corporation пока более абстрактный. Так, 6 сентября состоялась встреча Такуя Аояма, представителя компании Hyatt Hotels Corporation, и Павла Вугельмана, заместителя городского головы Одессы, в ходе которой стороны обсудили вопрос расширения международной гостиничной сети Hyatt и ее представленности в Одессе. В ходе мероприятия Такуя Аояма отметил потенциал Одессы с точки зрения туризма и бизнеса. Однако каких-либо конкретных шагов по выходу Hyatt Hotels Corporation на рынок этого города озвучено не было.

Ниже предлагаем детальную информацию о региональных рынках гостиничной недвижимости Харькова и Львова.

Харьков

По данным компании «Проконсул», развитие рынка гостиничной недвижимости Харькова продолжается преимущественно за счет небольших проектов мини- и апарт-отелей. В частности, в период с января по сентябрь 2016 года в городе было открыто четыре таких объекта, реализованных частными компаниями: Miron Hotel по ул. Мироносицкой, 83-е на 14 номеров, 4-звездочный Mirax Sapphire Boutique Hotel по ул. Данилевского, 30 на 10 номеров, Mini Hotel Metro Sportivnaya по ул. Шота Руставели, 31 и ресторанно-гостиничный комплекс India Palace по ул. Матюшенко, 14 на семь номеров каждый.

Большинству харьковских 4- и 5-звездочных отелей удалось улучшить в текущем году показатели заполняемо-сти на 50% относительно уровня прошлого года. Согласно данным компании «Проконсул», по состоянию на сентябрь загрузка гостиниц высокого класса в городе составила 50-80%. «Такая тенденция обусловлена увеличением потока иностранных гостей, в первую очередь, бизнес-туристов, которые ранее опасались посещать Украину из-за военно-политической обстановки. Сегодня же уверенность иностранцев в безопасности пребывания на территории нашей страны повышается», – объясняет Виктория Рыльцева, генеральный директор компании «Проконсул», отметив, что заполняемость отелей других категорий Харькова осталась примерно на уровне прошлого года либо снизилась в связи с сокращением потоков основных клиентов – внутренних туристов. Она также обращает внимание на то, что Харьков позиционирует себя как город событийного и делового туризма: здесь активно проводятся различные форумы, конференции с участием международных представителей. Интерес к развитию туристического потенциала Харькова проявляют как инициативные группы, так и местные власти. В частности, в мае состоялся VIII Международный туристический форум «Харьков: партнерство в туризме», в июне на заседании Туристического совета при Харьковском городском голове был презентован новый туристический проект «Город развлечений», инициаторы которого намерены, среди прочего, увеличить поток туристов в Харьков на 20% в 2017 году.

Львов

По данным компании UTG, гостиничный рынок Львова представлен около 80 отелями и мини-отелями, 55 хостелами, более 100 апартаментами. Около 70% предложения составляют гостиницы категории 2-3 звезды, 25% – категории 4 звезды и 5% – уровня 5 звезд. «Спрос на номера в объектах более высоких ценовых категорий генерируют иностранные туристы и ряд украинских корпоративных клиентов. Однако большинство компаний и частных лиц в целях экономии отдают предпочтение недорогим, качественным и расположенным близко к центру города отелям», – комментирует Виктор Оборский, по словам которого существующее на рынке Львова предложение не удовлетворяет весь спрос, обусловленный ростом количества туристов. Это, в свою очередь, способствовало повышению заполняемости отелей и стоимости проживания. Так, по данным компании UTG, среднегодовая заполняемость гостиниц в 2016 году составляет 60%, в низкий сезон – 20-30%, в высокий сезон и праздничные периоды – 80-90%. По сравнению с 2015 годом этот показатель на 10-15% больше и превышает статистические данные по другим городам Украины. Стоимость номеров в отелях Львова за последний год выросла в национальной валюте на 10-40%, при этом в более дорогих объектах она увеличилась на 30-40%.

Основные проекты гостиниц, планируемые к открытию во Львове в 2017 году
Название Месторасположение Категория Номерной фонд Девелопер
Crowne Plaza
(«Гранд Отель»)
Проспект Свободы, 13 5 Более 100 «Холдинг «Гранд Отель»
Отель по ул. Краковской Пересечение улиц Краковской и Армянской 4 27 «Будінвест»
«Трилион» Ул. Ноябрьского Чина, 8 4 20 НД
Отель со встроенными помещениями ресторана и физкультурнооздоровительного центра Ул. Веселая, 5/8 2 20 «Пирамида»

Источник: UTG

Сегодня основное внимание инвесторов, которыми являются преимущественно локальные предприятия, сосредоточено на реализации небольших объектов гостеприимства, за единичными исключениями. «Такие компании выбирают наименее рисковые проекты мини-отелей, отдавая предпочтение их самостоятельному управлению», – отметил Виктор Оборский. На сегодняшний день, по словам эксперта, во Львове ведется реализация нескольких отелей категории 4-5 звезд и еще более 20 участков находятся в проработке у инвесторов и предназначены под возведение объектов категории 3-4 звезды. К примеру, зимой текущего года исполнительный комитет Львовского городского совета предоставил разрешение на разработку детального плана территории, ограниченной улицами Научной, Стрыйской, Трускавецкой и Академика Я. Подстригача, на которой ее арендатор – компания «Агенція «Європростір» – планирует построить крупный конгресс-отель на более чем 200 номеров. Ожидается, что строительство новой гостиницы начнется в 2017 году. Сроки реализации этого проекта оцениваются в два года.

По словам Виктора Оборского, международные сетевые операторы проявляют большую заинтересованность во Львове, однако их выход сдерживается множеством факторов, среди которых – отсутствие профессиональных партнеров и готовых к реализации проектов, разработанных согласно мировым стандартам. В то же время совсем недавно международный оператор InterContinental Hotels Group (IHG) заявил о выходе во Львов, что можно считать наиболее знаковым событием на рынке гостиничной недвижимости города в 2016 году. Так, 6 сентября состоялось подписание протокола о намерениях, которым зафиксированы коммерческие условия сотрудничества IHG и гостиницы «Гранд Отель», которая после завершения реконструкции откроется под вывеской Crowne Plaza. Ее запуск планируется в 2017 году. «Мы подписали протокол о намерениях. Однако это еще не окончательное соглашение – мы над ним работаем и намерены вскоре подписать. А уже в следующем году, надеюсь, отпразднуем открытие новой гостиницы Crowne Plaza», – прокомментировал Арон Либинсон, вице-президент компании InterContinental Hotels Group по развитию в СНГ.

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

На рынке складской недвижимости региональных центров Украины продолжает наблюдаться отсутствие девелоперской активности. Уже который год подряд реализация спекулятивных проектов не является привлекательным бизнес-направлением для инвесторов из-за низкого спроса со стороны арендаторов и длительного срока окупаемости, который, по данным компании DTZ в Украине, составляет более 15 лет. «По итогам трех кварталов 2016 года в основных региональных центрах страны не было введено в эксплуатацию новых складских комплексов», – сообщил Федор Арбузов, директор департамента складской и логистической промышленности компании DTZ в Украине. По данным эксперта, к концу текущего года планируется открытие небольшого складского комплекса в Днепре общей площадью 5000 м2, девелопером которого выступает локальный застройщик.

Уровень базовых арендных ставок на рынке складской недвижимости Харькова, сентябрь 2016 года
Класс объекта Арендные ставки, гривен/м2/в месяц
(с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов)
А 35-60
В 25-45
С 18-30
D 15-25

Источник: «Проконсул»

Среди других тенденций, наблюдавшихся в сегменте складской недвижимости в текущем году, эксперты называют следующие:

– основная активность на рынке заключалась в реализации новых складских и логистических проектов украинскими или зарубежными компаниями, в особенности производственными предприятиями, для собственных нужд. К примеру, в начале текущего года украинский ритейл-оператор «Таврия В» запустил в работу логистический хаб в Одессе, который позволяет компании производить хранение и перевалку различных групп товаров. Площадь объекта составляет 50 000 м2;

– расширение собственниками существующих складских объектов. К примеру, эта тенденция была характерной для рынка Харькова. «На текущий момент развитие складской недвижимости харьковского региона происходит за счет реконструкции и расширения действующих объектов. Увеличение площадей осуществляется как для собственных нужд их владельцев, так и с целью повышения дохода за счет сдачи нового предложения в аренду», – прокомментировала Виктория Рыльцева;

– снижение активности арендаторов и как результат - падение спроса на складские помещения и снижение арендных ставок. Так, по данным DTZ в Украине, ставки аренды в складских комплексах Украины достигли очередного исторического минимума и составляют в классах А и В $1,5-5/м2/в месяц (без учета НДС и операционных расходов) в зависимости от месторасположения, качества объекта и спроса на него со стороны арендаторов. В то же время в Харькове и области, к примеру, арендные ставки после снижения снова выросли и вернулись к показателям 2015 года. Комментирует Виктория Рыльцева: «В I квартале 2016 года на рынке складской недвижимости харьковского региона наблюдалось падение средних арендных ставок ввиду снижения активности потенциальных арендаторов. В период с апреля по июнь они вновь незначительно увеличились, вернувшись до уровня конца 2015 года». Так, по данным компании «Проконсул», по состоянию на сентябрь уровень арендных ставок в этом регионе составлял в классе А 35-60 гривен/м2/в месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов). Вакантность в харьковском регионе, как и уровень арендных ставок, идентична показателям 2015 года и составляет в качественных небольших складских помещениях 0-5%, а средняя вакантность по рынку – порядка 20-30%, что объясняется большим количеством складских объектов низкого класса.


Автор:  Татьяна Антонюк
Источник:  Commercial Property №10(158) октябрь 2016


Вернуться

CP-проекты

CP ROUND TABLE

Commercial Property

COMMERCIALPROPERTY.UA

CP AWARDS

CP RETAIL

INTERIORS

Путеводитель/Украина

Architecture & Design Forum

Форум по строительству и инжинирингу «Экономика жизненного цикла зданий»

Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости»

Media Kit 2017

Media Kit 2017 (ENG)

Commercial Property

№3(164) апрель 2017

Last number

Содержание

Онлайн-архив

Подписка

facebook

ОНЛАЙН-АРХИВ