19.10.2018

Зачем ТЦ необходим профессиональный брокеридж

ТРЦ Smart Plaza Polytech (Киев)

ФОТО: UTG


БЛАГОДАРЯ НЕСТАНДАРТНЫМ ПОДХОДАМ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМУ КОЛЛЕКТИВА КОМПАНИЯ UTG УЖЕ МНОГО ЛЕТ ЯВЛЯЕТСЯ ВЕДУЩИМ ИГРОКОМ СЕКТОРА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ. ИМЕЯ В СВОЕМ ПОРТФЕЛЕ ЗНАКОВЫЕ ПРОЕКТЫ И ПОЛОЖИТЕЛЬНУЮ РЕПУТАЦИЮ НА РЫНКЕ, БРОКЕРИДЖ ОБЪЕКТОВ СПЕЦИАЛИСТАМИ КОМПАНИИ UTG ПО ПРАВУ СЧИТАЕТСЯ САМЫМ ЭФФЕКТИВНЫМ КАК ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ, ТАК И РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОРОВ.


ПЛАНИРУЙ–ДУМАЙ–ВОПЛОЩАЙ

Компания UTG – единственная на украинском рынке недвижимости, которая каждый год открывает новые проекты, обеспечивая девелоперам услуги полного цикла, включая разработку концепции, брокеридж, запуск и профессиональное управление. Среди недавних примеров – открытие ТРЦ Lavina Mall в 2017 году, запуск Smart Plaza Polytech в апреле 2018 года и Smart Plaza Obolon в конце нынешнего года. «Успешная деятельность компании базируется на комплексном подходе и широком спектре услуг. Это позволяет сформировать правильное конкурентное позиционирование проектов с расчетом максимальной доходности, определить формат, потенциальных посетителей, а также лучший пул арендаторов и их размещение в торговой галерее для максимизации прибыли ритейлеров и девелопера. И качественно выполненный брокеридж торгового центра полностью решает его дальнейшую судьбу», – отмечает Вадим Непоседов, основатель и президент компании UTG.

Поэтому UTG с учетом богатого опыта и собственной базы арендаторов сопровождает партнеров и заказчиков на всех этапах жизненного цикла объекта коммерческой недвижимости. И одним из основных векторов деятельности компании является лизинг торговой недвижимости. «Мы знаем, что необходимо для эффективного брокериджа торгового центра, поскольку не просто сдаем помещения в аренду, но также являемся разработчиками концепций и управленцами ТЦ/ТРЦ с большим опытом успешной деятельности», – отмечает Евгения Локтионова, директор компании UTG. Подтверждением тому является работа над проектами торговых центров различных форматов во всех регионах Украины – от крупных, таких как киевские ТРЦ Ocean Plaza и Lavina Mall, до небольших, например, столичные торгово-развлекательные центры сети Smart Plaza или винницкий ТРЦ «Мегамолл».


ЗАЛОЖИТЬ ФУНДАМЕНТ

Процесс брокериджа делится на три больших этапа – исследование и анализ проекта торгового центра, затем идут предварительные переговоры с ритейлерами и последний этап – непосредственная сдача помещений в аренду. При этом первый этап задает общее направление по работе над проектом. «По результатам изучения рынка осуществляется бизнес-планирование ТЦ/ТРЦ, проработка всех финансовых вопросов, а затем с учетом полученных результатов вырабатывается архитектурная концепция. Вместе с архитекторами брокеры определяют расположение операторов различного назначения внутри центра, их площади и т.п.», – объясняет Ростислав Симонов, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG.

Исходя из концепции проекта определяются бренды, которые будут наиболее востребованными в данном ТЦ/ТРЦ. Именно преброкеридж позволяет определить интерес к объекту со стороны потенциальных арендаторов, выявить якорных операторов и перспективы ТЦ/ТРЦ, его позиционирование, откорректировать концепцию, если речь идет о действующем молле, спрогнозировать арендные ставки и доходность.


РАЗВИТИЕ В СИНЕРГИИ

Для эффективной работы на рынке торговой недвижимости необходимо понимать и отстаивать позиции как девелопера, так и арендаторов. На первый взгляд это кажется невозможным, однако команда профессионалов UTG смогла найти пути взаимовыгодного сотрудничества, на котором строится вся система результативной работы торговых центров.

«Кроме наработанных за годы сотрудничества личных контактов с собственниками и топ-менеджерами крупных национальных ритейлеров, мы находимся в постоянных переговорах с международными операторами. Необходимо понимать, что путь от первого знакомства с рынком до выхода бренда занимает от трех до пяти лет. Поэтому с уверенностью могу сказать, что большинство мировых ритейлеров появились в Украине благодаря работе UTG. Менеджеры компании участвуют во многих международных выставках и конференциях, проводят личные встречи и переговоры», – объясняет Сергей Заика, директор по развитию бизнеса компании UTG.

В процессе непрерывного общения специалистам UTG необходимо не только убедить ритейлеров в перспективах украинского сектора торговой недвижимости, но и предложить быстрый и эффективный поиск необходимых площадей, удовлетворяющих требованиям международных сетей. Именно благодаря настойчивости и профессионализму брокеров UTG в нашей стране появилось большинство новых для рынка брендов, среди которых Marks & Spencer, LC Waikiki, Collezione, KFC, Cinnabon и другие. И специалисты компании продолжают развивать ритейлеров в Украине. К примеру, при участии UTG была закрыта сделка с первым в регионе LC Waikiki в Хмельницком.

В то же время не зря говорят, что один в поле – не воин, по-этому привлечение даже крупного нового международного бренда не является панацеей. Эффективную работу торгового центра может обеспечить только правильно подобранный пул операторов, для которых необходимо создать максимально выгодные условия. Поэтому зачастую в UTG обращаются собственники и управляющие компании ТЦ/ТРЦ с просьбой сделать реконцепцию действующих объектов. В процессе работы над данной задачей специалисты компании UTG выполняют различные исследования, по результатам которых осуществляют ротацию существующих арендаторов. Поскольку деятельность и сроки окупаемости всего торгового центра зависят от выбора арендаторов и их эффективной работы.


182_36.jpg

Визуализация ТРЦ  Smart Plaza Obolon (Киев)

ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: UTG


ОДНА ГОЛОВА ХОРОШО, А ДВЕ – ЛУЧШЕ

«Имидж и успех любого центра создают арендаторы, – подчеркивает Евгения Локтионова. – Эффективность работы ТЦ достаточно легко определить по динамике чистого операционного дохода и связанных финансовых составляющих, по количеству посетителей, потребительской способности покупателей, отзывам арендаторов и покупателей, а также в сравнении с аналогичными объектами. Поэтому в случае наличия проблем в работе ТЦ, после их определения, в дело вступают методы анализа для выявления причин. А так как в современном мире все очень часто и быстро меняется, необходимо использовать современные способы сбора данных и постоянно держать руку на пульсе», – отмечает руководитель. На фоне происходящих трансформаций потребительских настроений важно обновлять ТЦ/ТРЦ путем изменения состава арендаторов, перепроектирования и модернизации для создания процветающего бизнеса. При этом не существует единого метода, который подходит всем. Однако в любом случае залогом эффективности и коммерческого успеха как управляющей компании, так и самих арендаторов является оперативная работа и внесение изменений при перемене рыночной ситуации и потребительских настроений. «Мы высоко ценим свою репутацию и понимаем, насколько важно предложить такие условия, чтобы они были выгодны в перспективе долгосрочной совместной работы для всех сторон – как собственника объекта, так и торговых операторов, – отмечает Евгения Локтионова. – Для этого важно понимать нужды и желания потребителей, учитывая их при по-боре и соседстве магазинов в торговых центрах».

Безусловно, большинство операторов придерживаются стратегии присутствия в лучших локациях, считая это залогом успеха. Однако такой подход не всегда работает. Как показывает практика, ритейлерам для эффективной деятельности необходимо постоянное развитие. Поэтому брокеры UTG уделяют большое внимание форматам арендаторов, стимулируя к обновлению. «Мы убеждаем партнеров обновлять магазины, создавая вызывающую интерес-среду, в которой клиенты стремятся проводить время, а не только совершать покупки», – рассказывает Евгения Локтионова. При этом она делает акцент на обеспечении присутствия в проекте целевых брендов и улучшении его имиджа. Для этого брокеры UTG определяют наиболее успешные в данной концепции товарно-тематические направления и выбирают оптимальных якорных арендаторов, которые не только подходят для объекта, но и усиливают позиции друг друга.


СПЕЦИАЛИСТЫ КОМПАНИИ UTG ЗАНИМАЮТСЯ ТАКЖЕ РАЗРАБОТКОЙ АНТИКРИЗИСНЫХ ИЛИ СТИМУЛИРУЮЩИХ МЕРОПРИЯТИЙ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НЕОБХОДИМОГО УРОВНЯ ДОХОДНОСТИ ОБЪЕКТА ПУТЕМ УСТАНОВЛЕНИЯ И ПОДДЕРЖАНИЯ ВЗАИМОВЫГОДНЫХ ДОЛГОСРОЧНЫХ ПАРТНЕРСКИХ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ, ИНВЕСТОРАМИ И АРЕНДАТОРАМИ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ


С ПРИЦЕЛОМ НА БУДУЩЕЕ

Ценности брокериджа UTG заключаются в профессиональном формировании тенант-микса и постоянном мониторинге арендных потоков объекта в целях скорейшей сдачи вакантных или освобождающихся площадей. Специалисты компании занимаются также разработкой антикризисных или стимулирующих мероприятий для обеспечения необходимого уровня доходности объекта путем установления и поддержания взаимовыгодных долгосрочных партнерских отношений между собственниками, инвесторами и арендаторами торговой недвижимости. «Мы оказываем всестороннюю помощь и поддержку собственникам и операторам при оценке и оптимизации уже действующих договоров аренды. Помимо этого, эксперты компании разрабатывают инвестиционные стратегии для привлечения дополнительных ресурсов, обеспечивающих успешную реализацию бизнес-проектов владельцев и арендаторов объектов коммерческой недвижимости, – подчеркивает преимущества работы коллектива многопрофильных специалистов Вадим Непоседов. – Мы дорожим репутацией, именно поэтому брокеры UTG ориентированы не на сиюминутную прибыль, а на долгосрочное и добросовестное сотрудничество с заказчиками и партнерами». ℗