UTG подводит итоги 2018 года
Константин Олейник, руководитель Департамента
стратегического консалтинга компании UTG
ФОТО: UTG
ВСПЛЕСК ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ АКТИВНОСТИ, НЕБЫВАЛЫЕ ТЕМПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВЫХ И ОФИСНЫХ ЦЕНТРОВ, ПОЯВЛЕНИЕ НОВЫХ ТОРГОВЫХ ФОРМАТОВ, ВЫХОД НА РЫНОК ВЕДУЩИХ МИРОВЫХ РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОРОВ, СТРЕМИТЕЛЬНОЕ СОКРАЩЕНИЕ ВАКАНТНОСТИ И РОСТ СТАВОК АРЕНДЫ – ОСНОВНЫЕ ТРЕНДЫ 2018 ГОДА НА РЫНКЕ КИЕВА.
Текст: Константин Олейник
2018 год стал для коммерческой недвижимости Украины знаковым во многих отношениях.
После полного затишья 2013-2017 годов в Киеве и ближайшем пригороде в сегменте торговых центров наблюдаются рекордные темпы строительно-монтажных работ – в активной стадии находятся 13 объектов совокупной арендуемой площадью более 509 000 м2 (или 34,5% всех действующих торговых площадей столицы).
Появление в столице и распространение в областных центрах новых торговых форматов: ритейл-парка и комбинации торгового центра в стилобатной части с жилыми многоквартирными свечками в формате smart.
В 2018 году рынок Украины пополнили «акулы» международного ритейла – мировые лидеры розничной торговли H&M, IKEA, Decathlon, DeFacto, Koton. В результате подписания договоров с указанными арендаторами в профессиональных торговых центрах наблюдалось значительное снижение уровня вакантности и рост ставок аренды.
Впервые за 10 лет галопирующее развитие IT-индустрии в Украине и раскрытие потенциала аутсорсинговых компаний превратили рынок офисной недвижимости Киева в высокодоходный бизнес – средняя вакантность снизилась до 8,9%, а средневзвешенная ставка аренды достигла $21/м2/месяц (без учета НДС и операционных расходов). Бум спроса на офисные помещения со стороны IT-компаний оживил практически все замороженные девелоперские проекты – на различных стадиях строительной готовности находятся 18 бизнес-центров совокупной арендуемой площадью более 103 000 м2.
Рекордные объемы инвестирования в квартиры как в финансовый инструмент приумножения сбережений привели к возрождению института доходных домов и росту профессионального интереса со стороны системных компаний.
Благоприятные изменения на рынке коммерческой и жилой недвижимости не оставили без работы и профессиональных консультантов – востребованность и стоимость консалтинговых услуг возросла на 50%.
РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В 2018 году для посетителей открылись такие ТЦ/ТРЦ, как Rive Gauche (1-я очередь), «Ритейл Парк Петровка», Smart Plaza Polytech, «МегаМаркет Нивки», «Эпицентр» (проспект С. Бандеры, 11), а до конца года ожидается введение в эксплуатацию еще двух объектов – Good Life и «Европарк».
Среди нововведений года стоит выделить появление новых торговых форматов. Такие факторы, как скорость строительства, удобство посещения, независимость времени работы отдельных арендаторов сделали ритейл-парк востребованным и популярным у девелоперов, и в ближайшие несколько лет мы ожидаем открытие сразу нескольких таких объектов. Оригинальная идея формата торговых центров smart сделала концепт особенно востребованным в областных и районных центрах, где на сравнительно небольшом участке можно успешно реализовать главный ТЦ города с максимальным объемом застройки.
После долгих лет переговоров на рынок Украины один за другим начали выходить ведущие международные операторы розничной торговли: H&M, IKEA, Decathlon, DeFacto, Koton. Безусловно, это совпало с падением потребительских настроений в странах Европы, высоким уровнем конкуренции в сегменте одежды и обуви, нагромождением товарных запасов и необходимостью поиска новых рынков сбыта. И Украина как крупная (№1 по площади в Европе) и густонаселенная (№7 по количеству населения) страна с прекрасной логистикой (№4 по общей длине железнодорожного полотна в Европе) стала для них лакомым кусочком.
Подписание договоров с указанными арендаторами способствовало значительному сокращению вакантности в действующих торговых объектах, повысило их среднесуточную посещаемость, спровоцировало рост арендных ставок, открыло перспективы для заполнения галереи торговых объектов, а значит и для строительства новых.
На 2019-2020 годы в Киеве и ближайшем пригороде заявлены к открытию ТЦ/ТРЦ: Ocean Mall (100 000 м2); Blockbuster Mall (120 000 м2); RETROVILLE (91 800 м2); River Mall (62 200 м2); Smart Plaza Obolon (12 000 м2); OASIS (8000 м2); «Небо Center» (11 000 м2); Cherry Mall (12 000 м2). И это без учета долгостроев Respublika (135 000 м2), «Лукьяновка» (47 000 м2), Kyiv Mall (58 000 м2) и ряда других объектов, по-прежнему находящихся, в силу различных причин, в недостроенном состоянии.
Ввод в эксплуатацию заявленного на ближайшие годы предложения вплотную приблизит показатель обеспеченности торговыми площадями жителей Киева к значениям развитых городов Европы, приведет к профициту торговых помещений и первичному насыщению рынка торговой недвижимости.
РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В сегменте бизнес-центров дела обстоят несколько иначе. Благодаря стремительному развитию информационных технологий, широте покрытия и количеству интернет-пользователей (№7 в Европе), интеллектуальному потенциалу населения, развитости сети ВУЗов и количеству выпускников IT-специальностей (в т.ч. на профильных курсах), а также растущему развитию возможностей аутсорсинга, Украина превратилась в один из крупнейших международных центров, специализирующихся на обслуживании ведущих транснациональных компаний – в мировой ТОП-100 попали сразу 18 украинских компаний.
На фоне постоянного сокращения представленных на территории страны международных организаций, количество компаний и специалистов, занятых в IT-индустрии, ежегодно растет. За последние два года (2017-2018) представители IT поглотили все вакантное предложение в действующих БЦ Киева, спровоцировав стремительное сокращение вакантности, резкий рост ставок аренды и немыслимый годом ранее всплеск девелоперской активности.
К концу 2018 года уже анонсирован 31 проект офисных и деловых зданий различного масштаба. Введение в эксплуатацию большинства из заявленных объектов означает только одно: 2019 год станет еще интереснее.
ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ НЕКОТОРЫХ ГОРОДОВ УКРАИНЫ
ДИНАМИКА ВАКАНТНОСТИ И СТАВОК АРЕНДЫ* В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ КИЕВА
*$/м2/месяц, без учета НДС и операционных расходов
Источник: UTG ℗
Статья опубликована в журнале Commercial Property №11(184) декабрь 2018.
