Трудно нести, жалко бросить: как банки реализуют залоговое имущество

ФОТО: IS

В ДОКРИЗИСНЫЕ ГОДЫ УКРАИНСКИЙ БАНКОВСКИЙ СЕКТОР АКТИВНО ФИНАНСИРОВАЛ БИЗНЕС И НАСЕЛЕНИЕ В ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЕ ПОД ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. В РЕЗУЛЬТАТЕ ДЕВАЛЬВАЦИИ ГРИВНЫ И УХУДШЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ БОЛЬШИНСТВО ТАКИХ КРЕДИТОВ ПЕРЕШЛИ В РАЗРЯД ПРОБЛЕМНЫХ. ПОЧЕМУ ОГРОМНЫЙ ПОРТФЕЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ СТАЛ ДЛЯ БАНКОВСКОЙ СИСТЕМЫ ТЯЖЕЛОЙ НОШЕЙ?

Текст: Татьяна Хомяк

Объем залогового имущества на рынке намного больше, чем можно судить из открытых источников. Портфель украинской банковской системы включает даже такие знаковые объекты, как ТРЦ  Respublika (Киев), сеть ТРЦ «Магелан» (Киев, Харьков, Николаев), МФК  Sky Towers (Киев). Однако превалируют в предложении небольшие активы, которые могут заинтересовать представителей местного бизнеса, но не привлекают внимания системных институциональных инвесторов, в том числе иностранных.

В настоящее время в Украине отсутствуют точные данные об общем портфеле залогового имущества банков: статистику не публикует ни главный регулятор в лице Национального банка (НБУ), ни сами финучреждения. Об объемах таких активов косвенно можно судить, исходя из общей задолженности по кредитам физических и юридических лиц, которая по состоянию на 1 ноября 2017 года, согласно оценкам «ОТП Банка», составила около 1,04 миллиарда гривен. По его же данным, доля залоговых кредитов в портфелях банков составляет 60-80% от задолженности по кредитам, а стоимость залога, соответственно, не менее чем вдвое превышает сумму кредитов. «По нашему мнению, проблемными («неработающими» согласно классификации НБУ) являются порядка 50% задолженности по обеспеченным сделкам. Кроме того, по данным НБУ на 1 октября 2017 года общий объем инвестиционной недвижимости в портфелях банков составил 18,4 миллиарда гривен, необоротные активы для продажи и активы группы выбытия – 7,7 миллиарда гривен», – сообщил  Александр Поднебенный, начальник управления оценки и проверки имущества «ОТП Банка».

Как отмечают в компании    UTG, банки официально не афишируют все объекты, по которым проходит реструктуризация кредитов, либо те, которые генерируют хотя бы минимальный доход или погашают проценты, поскольку надеются на возврат денег. «Информацией по доходным залоговым объектам банки делятся только с узким кругом доверенных лиц. Поэтому официальная информация об объеме залогового имущества – это только вершина айсберга», – комментирует  Сергей  Хоменко, руководитель департамента по развитию проектов компании UTG.

ТРУДНОСТИ ПРОДАЖИ

Огромное предложение залогового имущества создало перенасыщение на рынке, утруднив процесс реализации активов банками. Это лишь одна из причин, почему большинство аукционов по продаже недвижимости оказываются неуспешными. Кроме того, украинская банковская система, в целом, не была процессуально готова к подобному развитию событий, из-за чего большинство банков не могут оперативно дисконтировать стоимость актива до рыночного уровня. Как следствие, многие объекты предлагаются по завышенной цене. Вдобавок к этому, как считают в «УКРГАЗБАНКе», причиной низкой результативности торгов является недостаточное продвижение объектов на рынке (закрытая или некачественная экспозиция), отсутствие оперативной возможности у потенциальных покупателей для детального ознакомления с технической и правоустанавливающей документацией, наличие негативной юридической репутации недвижимости, выставленной на продажу, или правовых рисков.

«Принудительная продажа активов путем аукционов несет определенные риски для потенциального покупателя. Должник, чье залоговое имущество было принудительно реализовано, может обратиться в суд для признания торгов недействительными. В процессе осуществления исполнительного производства физическое состояние здания может существенно измениться», – прокомментировал  Александр Калиниченко, директор департамента урегулирования долговых обязательств, АБ «УКРГАЗБАНК».

Еще одно важное обстоятельство: до кризиса часть недвижимости была умышленно переоценена для получения кредитов, которую собственники впоследствии не планировали выкупать, направляя полученные финансовые средства на другие цели. Если добавить к этому факту нестабильность экономики, реализация залоговых активов будет изначально убыточной для банка, поскольку сумма невозвращенных кредитов зачастую превышает рыночную стоимость объекта.

Продолжение читайте в журнале Commercial Property №4(176) апрель 2018.