Складская недвижимость Киева: сегмент восстанавливается

ФОТО: IS

В 2017 ГОДУ ПО СРАВНЕНИЮ С 2016 НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА И КИЕВСКОЙ ОБЛАСТИ УВЕЛИЧИЛИСЬ ОБЪЕМЫ НОВОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ, АРЕНДНЫЕ СТАВКИ НЕЗНАЧИТЕЛЬНО ВЫРОСЛИ, А ВАКАНТНОСТЬ СНИЗИЛАСЬ.

Текст: Татьяна Антонюк

ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ

В 2017 году в сегменте складской недвижимости Киева и Киевской области наблюдалась положительная динамика нового предложения по сравнению с 2016 годом: вакантность снизилась, арендные ставки продемонстрировали незначительный рост. Конечно, говорить о дальнейшей положительной динамике можно с большой осторожностью, ведь на рынке все еще присутствуют сдерживающие его развитие факторы. Среди них, как отмечают эксперты компании   NAI Ukraine, – ограниченность доступных финансовых ресурсов для нового строительства, долгий период окупаемости и высокие инвестиционные риски. «Это основные причины ограниченности нового спекулятивного предложения и, как следствие, более активного развития проектов формата built-to-suit и купли-продажи готовых объектов»,  – отметили в  NAI  Ukraine. В сегодняшних реалиях украинской экономики срок окупаемости складских комплексов, по словам  Александра Соколова, генерального директора   Pro-Consulting, оценивается в 12  лет. «Это преимущественно характерно для built-to-suit объектов, которые являются наиболее капиталозатратными», – прокомментировал эксперт. «Существующий низкий уровень доходности, высокая стоимость строительства и подключения коммуникаций останавливают многих девелоперов в реализации новых проектов», – называет сдерживающие факторы на рынке  Дмитрий  Пасенков, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости,   Cushman & Wakefield в Украине.

Кроме того, эксперты компании   Pro-Consulting к отрицательному влиянию на складскую логистику относят высокий уровень коррупции, сдерживающей инвестиционный поток в страну.

В то же время нельзя не назвать и ряд факторов, способствующих развитию логистической недвижимости Киева и области. Эксперты включают в этот перечень:

• общую экономическую и политическую стабилизацию в стране, что, в частности, активизирует развитие бизнеса и стимулирует спрос на складские помещения. «Постепенное улучшение ключевых макроэкономических показателей Украины может оказать в ближайшей перспективе положительное влияние на спрос в отношении складской недвижимости и логистики», – говорит  Дмитрий Пасенков.
•  положительную динамику грузооборота и розничного товарооборота, усилившуюся в результате имплементации Соглашения об ассоциации с Европейским союзом. «За шесть месяцев 2017 года торговля между Украиной и ЕС показала рост в 22%, где на долю европейских стран приходится 40% нашего экспорта», – сообщил  Александр Соколов.
•  увеличение объемов электронной коммерции. За последний год рынок онлайн-торговли в Украине вырос на 30% и на данный момент составляет 50 миллиардов гривен. Прогнозируется, что в 2018 году этот объем возрастет до 65 миллиардов гривен. Активная экспансия ритейлеров, которые продолжают совершенствоваться в развитии омниканальных продаж, и в частности рост электронной торговли также способствуют повышению спроса на логистические площадки.

При этом в компании Pro-Consulting отмечают, что импульс к развитию складской недвижимости может дать запуск рынка земли в Украине, благодаря чему девелоперы смогут выбирать наиболее востребованные локации и приобретать участки под коммерческую застройку. «Вторым фундаментальным фактором развития является качество транспортной инфраструктуры страны, – рассказывает  Александр Соколов. – Сегодня реализуется государственная программа по обновлению автотранспортной сети (строительство и ремонт). Правительство планирует выделить рекордные суммы, продолжив успешную тенденцию 2017 года в обновлении 2000 километров дорожного полотна. Киевская область как статусный главный регион и сердце логистики имеет приоритетное значение, а реализация проекта по постройке объездной дороги вокруг Киева на Левом берегу на перспективу может качественно улучшить позиции местных логистических операторов и дать толчок к их дальнейшему развитию».

Еще одним положительным стимулом для развития складской недвижимости в Украине может стать реализация проектов логистических и индустриальных парков. «В 2007-2009 годах была проведена активная разработка ряда крупных логистических парков в киевском регионе, которые, однако, были заморожены. В будущем данные проекты могут стать хорошими стартовыми площадками для реализации новых складских объектов, – говорит  Дмитрий Пасенков. – Интересным трендом последних лет стали индустриальные парки, на базе которых предлагаются инфраструктурные решения для выполнения логистических и производственных задач компаний». Кроме того, по словам эксперта, масштабные планы по вводу новых торговых центров (до 685 000 м² в киевском регионе в течение 2018-2020 годов), а также реализация отложенного спроса компаний приведут к возобновлению девелоперской деятельности в сегменте и повышению активности игроков на рынке аренды складских помещений.

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Прогнозы экспертов на 2017 год в целом подтвердились: в этот период новое предложение на рынке складской и логистической недвижимости киевского региона было все еще низким. Тем не менее, по сравнению с показателем 2016 года данный сегмент  продемонстрировал положительную динамику: так, объем введенных складских площадей (в спекулятивных и built-to-suit проектах) в 2017 году превысил объемы предыдущего года – 36 500 м² против 25 300 м². «Предложение для открытого рынка по-прежнему рекордно низкое», – отмечают в компании   NAI Ukraine.

В частности, в прошлом году были введены в эксплуатацию:

• 5-я и 6-я секции комплекса  FM Logistic в Дударкове (Киевская область), совокупная площадь которых составляет 14 000 м². При этом 5-я секция была полностью арендована ритейл-оператором  «МЕТРО  Кэш энд Керри Украина»;
• 3-я и 4-я очереди комплекса SAN factory, расположенного в Киеве, совокупная площадь которых составляет 6200 м²;
• складской комплекс  «Терминал  «Новая Почта» общей площадью 16 300 м², реализованный для компании  «Новая Почта» в Киеве (объект введен в эксплуатацию частично);
• комплекс  «Щасливе-2» в Киевской области (общая площадь – 4100 м²), др.

Продолжение читайте в журнале Commercial Property №3(175) март 2018.