Офисная недвижимость Киева: итоги 2017 года

ФОТО: IQ BUSINESS CENTER

ТЕНДЕНЦИИ И ИТОГИ 2017 ГОДА НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА МАЛО ЧЕМ ОТЛИЧАЮТСЯ ОТ РЕЗУЛЬТАТОВ 2016. ТАК, В ПРОШЕДШЕМ ГОДУ В ЭТОМ СЕГМЕНТЕ ВСЕ ТАК ЖЕ НАБЛЮДАЛАСЬ НИЗКАЯ ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ АКТИВНОСТЬ; НЕБОЛЬШОЙ ОБЪЕМ НОВОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ НАРЯДУ С УСТОЙЧИВЫМ СПРОСОМ СО СТОРОНЫ АРЕНДАТОРОВ СПОСОБСТВОВАЛ ДАЛЬНЕЙШЕМУ СНИЖЕНИЮ ВАКАНТНОСТИ. 

ТЕНДЕНЦИИ И СОБЫТИЯ

В прошедшем году на рынке офисной недвижимости Киева не произошло существенных изменений: тенденции, наблюдавшиеся в этом сегменте в 2016 году, продолжились и в 2017. В частности, эта бизнес-сфера все так же характеризуется относительно низкой девелоперской активностью; новое предложение ушедшего года сопоставимо с объемом площадей, введенных в эксплуатацию в 2016. «На сегодняшний день инвестиционная и девелоперская активность остается на низком уровне. По-прежнему затраты на строительство бизнес-центра являются очень высокими, а уровень арендных ставок – низкий. Поэтому у девелоперов наблюдается сдержанное настроение в отношении реализации новых проектов», – комментирует Ростислав Симонов, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG. Как отмечают эксперты компании, в то же время те немногочисленные новые проекты офисной недвижимости создаются и возводятся исходя из актуальных тенденций и потребностей арендаторов: продуманная инфраструктура, современные технологии строительства и отделки помещений, сертификация согласно стандартам «зеленого» строительства. «Что касается собственников существующих офисных зданий, то здесь ситуация улучшается, особенно в классе B. Они более охотно готовы инвестировать в реконструкцию и модернизацию помещений, так как возврат инвестиций более быстрый, чем новое строительство», – продолжил Ростислав Симонов.

В 2017 году устойчивый спрос на офисные помещения со стороны некоторых компаний, в частности занятых в отрасли информационных технологий, способствовал дальнейшему снижению вакантности. «Активизация деловой активности привела к увеличению спроса и как результат – поглощению качественных офисных помещений, что в свою очередь способствовало снижению доли свободных площадей. Арендные ставки показывают стабилизацию», – говорит Ростислав Симонов.

Среди основных событий на рынке офисной недвижимости в 2017 году можно на-звать покупку компанией Dragon Capital двух столичных бизнес-центров – «Прайм» и «Евразия». Владимир Тимочко, управляющий директор направления прямых инвестиций Dragon Capital, прокомментировал данную сделку: «Принимая решение о покупке объектов коммерческой недвижимости, мы, в числе прочего, берем во внимание ситуацию, которая складывается у собственника в первую очередь его мотивацию продать здание. В данном случае владельцем являлся казахский банк («БТА Банк» – ред.), который принял решение уменьшить свой большой портфель недвижимости в Украине. Это вполне логично, учитывая, что владение и управление коммерческими объектами не является профильной деятельностью финучреждения. В 2014-2016 годах продать такие крупные здания в Украине было практически невозможно, и мы оказались единственным потенциальным покупателем, с которым собственник бизнес-центров достиг согласия о сделке.

Как и со всеми объектами коммерческой недвижимости, которые приобретает Dragon Capital, мы планируем максимально эффективно управлять данными бизнес-центрами: по мере необходимости осуществлять реновацию, улучшать набор арендаторов, повышать чистый операционный доход, оптимизировать затраты. Должен сказать, что команда банка управляла объектами довольно профессионально, поэтому радикальных изменений в их деятельности в ближайшее время не будет. На момент приобретения бизнес-центров вакантность была практически нулевая. Для офисного типа недвижимости естественно определенное колебание доли свободных площадей, поскольку в связи с уменьшением или расширением арендаторы время от времени будут вынуждены переезжать. Поэтому мы готовы к тому, что вакантность этих бизнес-центров может временно вырасти».

Что касается возможного приобретения других офисных зданий, Владимир Тимочко отметил, что компания Dragon Capital рассматривает покупку качественных объектов коммерческой недвижимости, включая офисную, если ей удастся достичь привлекательных условий приобретения. К слову, в начале 2018 года стало известно, что компания Dragon Capital получила разрешение Антимонопольного комитета Украины на покупку БЦ ECO Tower в Запорожье.

В 2017 году в Киеве на продажу были выставлены БЦ «Инком» и «Сигма», однако эти объекты не нашли покупателей. Эксперты UTG считают, что офисные здания найдут новых владельцев – это вопрос переговоров и юридических нюансов. «2018 год обещает быть более активным для инвесторов, и можно ожидать заключения нескольких инвестиционных сделок», – прогнозирует Ростислав Симонов. По словам Ирины Школьник, руководителя департамента финансового контроллинга компании Forum Group, на сегодняшний день в сегменте офисной недвижимости сформировался рынок покупателя, который диктует свои условия. При этом, по словам эксперта, сейчас очень удачное время для приобретения бизнес-центров. «Главное знать, что покупать, где покупать, за сколько и что дальше с этими объектами делать», – говорит Ирина Школьник.

НОВОЕ И ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По данным компании Colliers International (Украина), общий объем классифицируемых офисных помещений в Киеве по состоянию на конец 2017 года составил около 1,8 миллиона кв.м (данный показатель включает все классифицируемые здания арендуемой площадью свыше 5000 кв.м, готовые к въезду арендаторов, без учета государственных учреждений). «В условиях сложившейся экономической ситуации в Украине и отсутствия заемного финансирования новое предложение офисных помещений в Киеве достаточно ограничено, а девелоперская активность относительно невысокая», – комментирует Павел Макуха, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International (Украина).

Продолжение читайте в журнале Commercial Property №1(173) январь 2018.