Краудфандинг-формула успеха

Когда большинство жителей Украины узнают о краудфандинге и ознакомятся с системой его работы, данный инструмент вполне может стать альтернативой традиционным рынкам капитала для отечественных девелоперов.

Текст: Яна Писарева

НОВЫЙ СПОСОБ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Поиск новых источников капитала приводит к появлению новых инструментов и возможностей для инвестирования. Развитие технологий и всемирной сети Интернет обусловило становление краудфандинга как одного из современных способов привлечения и вложения средств. По сути, он является еще одним инструментом для сбора финансовых ресурсов с целью реализации любого проекта из различных отраслей, будь то разработка и производство нового продукта, оборудования или программного обеспечения, проведение мероприятий или строительство объектов недвижимости, др.

На самом деле история сбора денег и финансирования «в складчину», чем, по сути, является краудфандинг, имеет давнюю историю в сотни лет. Например, таким способом было обеспечено полное или частичное возведение многих архитектурных объектов, среди которых собор Парижской Богоматери во Франции и нью-йоркская Статуя Свободы в США. Сбор средств для них осуществлялся в формате коллективных пожертвований.

Сегодня такой механизм, как краудфандинг, имеет несколько вариаций. Это могут быть те же пожертвования или вложение капитала с последующим получением прибыли или другой выгоды, например, в виде материального продукта. Разновидность краудфандинга – краудинвестинг: инвестирование с получением акций компании, которой предоставляется финансирование.

«Базовый принцип краудфандинга – это сбор средств, в данном случае капитала, для каких-то целей. Данная практика имела свою историю становления и приобрела особую популярность с развитием Интернета, – рассказывает Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала, компания Cushman & Wakefield (ранее – DTZ). – До эпохи Интернета мир также пользовался таким инструментом, как краудфандинг, однако процессы были локализованы географией либо монополизированы несколькими игроками. С развитием Всемирной паутины существенно увеличилась возможность масштабирования процесса и как результат – произошло сокращение периода сбора средств».

Краудфандинг, в частности благодаря сети Интернет, упростил процедуру и расширил спектр участников инвестиционного процесса, предоставив возможности вложения какой угодно суммы в любой проект людям или компаниям с различным уровнем дохода. Иными словами, краудфандинг стал гибким источником кредитования через специализированные платформы без посредничества финансовых организаций.

КРАУДФАНДИНГ В СЕГМЕНТЕ НЕДВИЖИМОСТИ

На сегодняшний день в мире уже функционирует огромное количество краудфандинговых платформ. Однако подавляющее большинство из них ориентировано в основном на реализацию социальных, экологических, культурных или высокотехнологичных проектов. Что же касается площадок, осуществляющих сбор средств на строительство или покупку недвижимости, – они только набирают обороты. По словам Владимира Мысака, пионерами развития краудфандинга в сегменте недвижимости являются платформы в США, крупнейшие из которых в настоящее время – это RealtyMogul.com, RealCrowd, PeerStreet. «Однако в сфере недвижимости можно отметить существование неких краудфандинговых платформ еще до развития Интернета. Они проявили себя в таких институтах, как трасты по инвестированию в недвижимость (Real Estate Investment Trusts), которые существовали в США еще с 1960-х годов. Их появление обусловлено, с одной стороны, необходимостью предоставить малым и средним игрокам возможность диверсифицировать инвестиции, а девелоперам и инвесторам – получить доступ к новым рынкам капитала. Тем не менее, процедурно и процессуально трасты работали со сравнительно небольшой аудиторией, так как были ограничены национальными и географическими барьерами, – рассказывает эксперт. – Краудфандинг с глобальными онлайн-платформами изменил правила игры, позволив физлицам стать основными игроками и самостоятельно выбирать и управлять направлениями инвестирования».

В близлежащих к Украине странах существуют примеры краудфандинговых платформ, ориентированных на проекты в недвижимости, однако они носят единичный характер. В частности, по словам Станислава Бибика, партнера компании Colliers International (Россия), примеры приобретения действующих и приносящих доход объектов при помощи такого инструмента, как краудфандинговые онлайн-платформы, уже существуют на российском рынке. «В России функционирует краудфандинговая онлайн-платформа AKTIVO, ориентированная на инвестиции в коммерческую недвижимость. Через нее было приобретено несколько объектов, представленных небольшими торговыми центрами и помещениями формата стрит-ритейл с долгосрочными договорами аренды. Кроме того, обладая огромной клиентской базой, собственное направление краудфандинговых инвестиций в коммерческую недвижимость развивает «Сбербанк», – рассказал он. По словам эксперта, в настоящее время доля инвесторов, пользующихся инструментом краудфандинга на рынке коммерческой недвижимости России, является достаточно низкой, однако в течение последних нескольких лет наблюдается позитивная динамика развития данного сегмента. «Краудфандинг может успешно развиваться в сегменте небольших ликвидных активов, которые относительно просты в управлении и приносят стабильный доход. И лишь с развитием финансовых технологий и культуры инвестирования объектами приобретения у населения могут стать и более крупные активы», – прогнозирует Станислав Бибик.

Примеры применения краудфандинга как альтернативного механизма инвестиций в недвижимость также существуют в Прибалтике. В частности, в Латвии в 2016 году компания LP Private Property запустила портал Bulkestate, ставший первой краудфандинговой Интернет-платформой в стране, специализирующейся на локальных проектах недвижимости.

УКРАИНСКИЕ РЕАЛИИ

По оценкам экспертов, краудфандинг в Украине находится на раннем этапе развития. При этом если говорить о сферах и проектах наиболее активного применения онлайн-платформ для сбора финансовых ресурсов, то самая большая активность, по словам Владимира Мысака, сконцентрирована на стартапах в IT-сегменте. «В настоящее время я вижу больше перспектив для развития данных площадок в секторе информационных технологий, так как они могут действовать независимо от географии и национальных барьеров», – отметил он.

Конечно, в Украине уже наблюдаются первые примеры реализации проектов по принципу краудфандинга, порой в несколько модифицированном виде. К примеру, по словам Олега Мистюка, генерального директора Киевского инвестиционного агентства (КИА), полтора года назад путем сбора средств были реконструированы парки и скверы Киева. Правда, финансы привлекались не среди частных лиц, а среди иностранных посольств. «Мы создали КП «Киевские парки» с попечительским советом, состоящим из благотворительных организаций, которые оценивают проекты и являются донорами. Муниципалитет в таких проектах выступает «якорем», своеобразной платформой для платформ», – рассказал Олег Мистюк. По его словам, на данный момент КИА работает над созданием 100 станций велопроката в Киеве, средства для которых также будут привлекаться по принципу краудфандинга.

Среди других примеров краудфандинга в Украине – сбор финансовых ресурсов для открытия ресторанов.

Такие проекты уже анонсированы в Одессе (4City) и Ивано-Франковске (Urban Space 100).

Также стоит отметить, что сервис наподобие краудфандинга запустил в прошлом году украинский «ПриватБанк». Он носит название «Країна Успішного Бізнесу». Суть этой услуги заключается в том, что банк привлекает средства от населения для реализации проекта и передает собранную сумму его инициатору под определенный процент. При этом банк возвращает средства людям, предоставившим ссуду, с меньшим процентом, таким образом зарабатывая на разнице между ставкой вложения и ставкой кредитования.

Если говорить о краудфандинге в секторе недвижимости в Украине, то на данный момент эксперты затрудняются предоставить информацию о подобных онлайн-площадках и проектах. «Интернет-платформы краудфандинга для инвестирования в недвижимость в Украине мне на данный момент неизвестны», – говорит Владимир Мысак. Однако, по мнению эксперта, со временем данный инструмент вполне может стать альтернативой традиционным рынкам капитала для украинских девелоперов, помочь им диверсифицировать источники финансирования и дать возможности для развития. «Привлечение нового капитала на рынок недвижимости будет способствовать его росту», – также отметил эксперт.

По мнению специалистов, расцвет краудфандинга, в том числе в сегменте недвижимости в Украине, начнется, когда большинство жителей страны узнают о таком виде финансирования и ознакомятся с системой его работы. По оценкам Игоря Верхогляда, директора компании Concorde Capital, развитие краудфандинга в недвижимости в Украине – вопрос ближайших 5-10 лет. Для становления этого направления потребуется, среди прочего, работа над законодательной базой, добросовестная деятельность компаний, которые смогут доказать надежность подобного формата вложений потенциальным инвесторам, возможность контроля проектов со стороны вкладчиков, а также стабильное развитие рынка в целом.

Если в Украине появятся краудфандинговые платформы в недвижимости, то они, по мнению Владимира Мысака, будут использовать уже имеющуюся экосистему, то есть структуру рынка, которую создают другие игроки – девелоперы, распорядители заемного финансирования, консультанты. «Со своей стороны, компания Cushman & Wakefield готова адаптировать услуги для клиентов под потребности краудфандинговых платформ, которые будут специализироваться на привлечении средств в девелопмент новых проектов или инвестировании в уже существующие объекты недвижимости», – отметил эксперт.

В то же время, по мнению Олега Мистюка, краудфандинг вряд ли станет распространенной практикой на рынке недвижимости Украины. По его словам, бурное развитие этого инструмента, скорее всего, будет наблюдаться в проектах с социальной направленностью.