13.02.2018

Гостиничная недвижимость Киева: динамика положительная?

На фото: 5-звездочный отель Hilton Kyiv
ФОТО: HILTON KYIV


ГОСТИНИЦЫ КИЕВА ДЕМОНСТРИРУЮТ ПОСТЕПЕННЫЙ РОСТ ЗАПОЛНЯЕМОСТИ, КОТОРЫЙ В 2017 ГОДУ ПОЧТИ ДОСТИГ ПОКАЗАТЕЛЯ, НАБЛЮДАВШЕГОСЯ ОКОЛО 4-5 ЛЕТ НАЗАД. ПРИ ЭТОМ, ПО СЛОВАМ ЭКСПЕРТОВ, ОСНОВНОЙ СПРОС НА РАЗМЕЩЕНИЕ В ОТЕЛЯХ ИСХОДИТ ОТ БИЗНЕС-ТУРИСТОВ.


ТУРИЗМ ВО ГЛАВЕ УГЛА

Рынок гостиничной недвижимости Киева продолжил демонстрировать положительную динамику в 2017 году, наметившуюся еще два года назад. Конечно, предпосылок для существенной активизации этого сегмента не наблюдалось. То, что положительно сказалось на его игроках, – это рост туристического потока, являющегося основным драйвером спроса на гостиничные услуги. «Туристический поток в Украину постепенно нормализуется после резкого падения в 2014 году, что приводит к оживлению рынка гостиничной недвижимости», – прокомментировал Ростислав Симонов, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG, отметив, что в 2017 году значительно увеличилось количество иностранных туристов, доля которых в структуре заполнения номерного фонда к концу прошлого года преобладала. Так, по данным Управления туризма Киевской городской государственной администрации, в этот период столицу посетило около 4 миллионов гостей, из них около 1,5 миллиона иностранных граждан (что в два раза больше, чем в 2014 году) и более 2,5 миллиона внутренних путешественников.

Кроме того, в конце прошлого года Управление туризма провело социологическое исследование туристического потока в Киев. Результаты данной работы показывают, что более половины иностранных граждан, посещающих столицу, прибывает из Европы. Для проживания 54,1% зарубежных гостей выбирают отели, 18,2% – арендуют квартиру. В то же время только 16,7% внутренних туристов живет в отелях и 9,3% отдают предпочтение аренде квартир. Гости столицы посещают город преимущественно с целью отдыха и развлечений, а 31,1% иностранных туристов и 27,4% внутренних приезжают в Киев в рамках деловых поездок.

Рост туристического потока способствовал увеличению заполняемости отелей Киева в 2017 году, при этом основными потребителями гостиничных услуг, как было отмечено, являются бизнес-туристы. В то же время на рынке отмечается некий фактор сезонности. К примеру, как сообщил Руслан Олексенко, основатель и управляющий партнер, DEOL Partners, объекты компании (в ее портфеле – 5-звездочный дизайн-отель 11 Mirrors и сеть апарт-отелей Senator Hotels and Apartments в Киеве – ред.) ориентированы в основном на иностранных бизнес-гостей, однако в летний период загрузку гостиниц составляют туристы, приехавшие с целью отдыха. «В 2017 году август был довольно популярен именно у этого сегмента клиентов», – отметил господин Олексенко.

Иранта Дюваж, операционный директор DBI Hotel Management, генеральный менеджер столичного 4-звездочного отеля Ramada Encore Kiev, среди тенденций прошлого года называет прирост в сегменте индивидуальных путешественников, которые приезжают в Киев с туристической целью. В то же время, по словам эксперта, второй и третий кварталы показали увеличение в MICE-сегменте. «Проводилось больше бизнес-мероприятий и было больше бизнес-туристов в сравнении с 2016 годом в таком же периоде, – отметил он. – Основная доля наших гостей – это бизнес-туристы. Каждый день у нас проводятся конференции, иногда на 1000 делегатов, тренинги, семинары, совещания. Гости приезжают из других регионов Украины, а также из других стран».


ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА

2017 год обозначился для рынка гостиничной недвижимости Киева положительной динамикой основных показателей деятельности, при этом в некоторых объектах итоги этого периода превысили ожидания и прогнозы их управляющих компаний.

Так, по данным консалтинговых компаний, загрузка столичных гостиниц в прошедшем году почти достигла стандартного среднегодового показателя, наблюдавшегося около пяти лет назад, то есть 50-55% (в 2013 году данный показатель составил 51%, в 2014 году снизился до 30%). В частности, компания EY озвучила, что по результатам прошлого года среднегодовая загрузка гостиниц высокого ценового сегмента достигла 47%. Это на 7 п.п. выше уровня 2016 года. Средняя стоимость номера в высоком сегменте по результатам этого периода продемонстрировала незначительное снижение со $161 до $155 (-4%). Рост загрузки на фоне стабильной средней стоимости номера привел к увеличению доходности номера: по итогам 2017 года средний RevPAR в отелях высокого сегмента составил $73, что на 15% выше показателя 2016 года.

В то же время Руслан Олексенко, комментируя итоги 2017 года для DEOL Partners, отметил, что загрузка отелей компании в среднем увеличилась на 5%, стоимость номеров практически осталась на уровне 2016 года в валютном выражении, а вот доходность на номер увеличилась несущественно. «В связи со сложной экономической и политической ситуацией в стране все показатели вполне соответствуют поставленным целям и дают возможность строить оптимистичные планы на следующий год», – отметил господин Олексенко.

По словам Иранты Дюважа, в 4-звездочном отеле Ramada Encore Kiev основные показатели, такие как заполняемость, средняя стоимость номера и доходность на номер, продемонстрировали рост от 9 до 15%. «Почти все показатели даже превысили наши прогнозы и ожидания согласно планам и бюджету на 2017 год», – отметил он.

Положительная динамика также наблюдалась и в среднем ценовом сегменте отелей. По данным EY, по итогам 2017 года в качественных востребованных гостиницах стоимость номера у стойки в гривне выросла в среднем на 10-15% по сравнению с ценовыми показателями конца 2016 года. Кроме того, современные отели средней категории смогли достичь более высокого уровня загрузки (на 15-20%), чем объекты сегмента 4 и 5 звезд: так, в наиболее качественных гостиницах среднегодовая загрузка по итогам 2017 года достигла 75-80%.


Продолжение читайте в журнале Commercial Property №2(174) февраль 2018.