18.12.2018

Днепр: «в старых стенах» офисной недвижимости

На фото: БЦ «Призма», Днепр

ФОТО: ALEF ESTATE


ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ГЛАВНОГО ДЕЛОВОГО ГОРОДА ВОСТОЧНОЙ УКРАИНЫ ПРЕДСТАВЛЕНА В ОСНОВНОМ УСТАРЕВШИМИ ОБЪЕКТАМИ. НАИБОЛЕЕ УСПЕШНЫЕ И КОНЦЕПТУАЛЬНО ПРОДУМАННЫЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ ДНЕПРА ОТТЯГИВАЮТ НА СЕБЯ СПРОС АРЕНДАТОРОВ. ПРЕДЛОЖЕНИЕ КЛАССА А ПРИБЛИЖАЕТСЯ К ПОРОГУ НАСЫЩЕНИЯ, СТАНОВИТСЯ ОЩУТИМ НЕДОСТАТОК ОБЪЕКТОВ КЛАССА В.


Текст: Татьяна Хомяк


Сектор офисной недвижимости Днепра, центра металлургической промышленности и машиностроения Украины, является достаточно закрытым и специфическим. Большинство брокеров и консультантов не готовы рассказывать о ситуации на этом рынке, утверждая, что он живет по своим правилам. Тем не менее, данные из открытых источников позволяют сложить некую картину. Главными трендами рынка можно назвать низкую девелоперскую активность, снижение вакантности, умеренный рост арендных ставок.


ОБЪЕМ РЫНКА

По данным компании UTG, по состоянию на октябрь 2018 года в Днепре функционировало около 80 деловых, офисных и бизнес-центров. Совокупная арендуемая площадь этого рынка недвижимости составляет почти 366 000 м2, что соответствует показателю около 365 м2/1000 жителей. Более 55% действующих офисных помещений города введены в эксплуатацию еще до 2005 года и на сегодняшний день представляют собой морально и технически устаревшие объекты, что создает перспективы для реализации новых современных проектов. Как сообщает компания « Увекон», в текущем году в Днепре было открыто два объекта: 7-этажный БЦ площадью более 5800 м2 по ул. Хороброго, 12 и трех-этажный БЦ FRANKLIN площадью почти 3670 м2.

Согласно исследованию компании UTG из 366 000 м2 офисных помещений города профессиональное предложение составляет 171 075 м2, включая девять БЦ класса А общей площадью 84 360 м2. На данный момент этот сегмент уже приближен к порогу насыщения. В то же время наблюдается недостаток объектов класса В, которых в Днепре всего 17 совокупной площадью 86 715 м2. Офисы класса С и устаревшие административные здания, не отвечающие современным стандартам, исчисляются 53 объектами общей площадью 194 700 м2.


СТАВКИ АРЕНДЫ

Резкая девальвация национальной валюты 2014-2017 годов внесла ощутимые корректировки в формирование ставок аренды. Согласно исследованию компании UTG по состоянию на второй квартал 2018 года они стабилизировались в диапазоне $6-18/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), а средневзвешенное значение составило около $11/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). При этом компания «Увекон» называет немного иные данные: она оценивает среднюю арендную ставку на рынке в $6,7/м2/месяц, а среднюю максимальную ставку – в $25/м2/месяц.

По данным UTG, коммунальные и эксплуатационные платежи на рынке офисной недвижимости Днепра варьируются от $3 до $5/м2/месяц. При этом уровень оплаты коммунальных услуг арендаторами зависит от энергоэффективности помещения.

Эксперты компании «У векон» прогнозируют рост арендных ставок в краткосрочной перспективе, что будет обусловлено снижением уровня вакантности, изменением курса доллара и недостатком профессиональных офисных зданий в городе.


ВАКАНТНОСТЬ

Вакантность в офисах Днепра, по оценке компании «Увекон», варьируется в диапазоне от 7% до 15% в зависимости от класса и местоположения объекта. В то же время эксперты UTG отмечают, что средневзвешенный уровень свободных площадей в профессиональных бизнес-центрах города по состоянию на второй квартал 2018 года составил 0,7%. Основная вакантность сформирована устаревшими административно-офисными зданиями без профессионального управления, БЦ с нерациональными планировками и объектами, расположенными за пределами границ делового района города. «Тенденцией последнего года было снижение вакантности. Основными потребителями офисных помещений в последние годы стали компании сферы IT и телекоммуникаций. Важную нишу в структуре спроса занимают финансово-промышленные группы, иностранные сервисные и консалтинговые компании, а также агробизнес, – описывает ситуацию Александр Коробко, партнер по развитию бизнеса, «У векон». – Ввиду того, что нового строительства ведется крайне мало, можно прогнозировать дальнейшее снижение свободных площадей в наиболее успешных и концептуально продуманных БЦ города».


Продолжение читайте в журнале Commercial Property №11(184) декабрь 2018.